Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/55455 - N° Portalis 352J-W-B7J-DARHE

N° : 2

Assignation du : 12 Août 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 avril 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

La société ELOGIE-SIEMP [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS - #P0483

DEFENDERESSE

La société AD VALOREM SPORT [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Bernard PERRET, avocat au barreau de PARIS - #C2389

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 26 octobre 2020, la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail commercial à la société AD VALOREM SPORT des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 43.500 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 26 mai 2025, à la société AD VALOREM SPORT, pour une somme de 10.847,90 euros, au titre de l’arriéré locatif au 10 mai 2025.

Par acte du 12 août 2025, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner la société AD VALOREM SPORT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de la société AD VALOREM SPORT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner la société AD VALOREM SPORT à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme provisionnelle de 23.900,57 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 juillet 2025 (juillet 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre la capitalisation des intérêts,

- condamner la société AD VALOREM SPORT au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- condamner la société AD VALOREM SPORT au paiement d'une somme de 1.250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après 3 renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue à l'audience du 19 mars 2026.

La société bailleresse a indiqué que les lieux avaient été libérés le 1er octobre 2025. Elle s’est donc désistée de sa demande en expulsion, et a maintenu ses demandes financières en faisant valoir qu'à la date du 26 janvier 2026, le solde locatif s'élevait à 30.381,67 euros.

La société AD VALOREM SPORT était représentée. Elle a soutenu : In limine litis, l’incompétence du juge des référés en raison de contestations sérieuses et de l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminentA titre subsidiaire, le rejet des demandes de la société ELOGIE-SIEMPA titre reconventionnel, la condamnation de la société ELOGIE-SIEMP à lui payer les sommes provisionnelles de50.000 euros au titre du trouble de jouissance150.000 euros au titre de la perte du droit au bailEn toute hypothèse, la condamnation de la demanderesse à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, date de la présente ordonnance. 

MOTIFS

I – Sur l’exception d’incompétence

La société AD VALOREM SPORT soulève l'incompétence du juge des référés, au profit du juge du fond, en soutenant que le juge des référés ne peut trancher sur des demandes auxquelles il est opposé l'existence de contestations sérieuses, ou encore l’absence de tout dommage imminent ou trouble manifestement illicite.

Il convient cependant de rappeler que l’absence de contestation sérieuse, ou encore l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, conditionnent, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, les pouvoirs juridictionnels du juge des référés, mais pas sa compétence.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soulevée, et d’apprécier les moyens développés au regard du bien-fondé des demandes.

II - Sur la demande de constat de résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce le bail conclu entre la société ELOGIE-SIEMP et la société AD VALOREM SPORT contient une clause (article 18) aux termes de laquelle le contrat se trouve résilié de plein droit en cas de défaut du paiement du loyer et de ses accessoires, un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

La société ELOGIE-SIEMP justifie qu'un tel commandement a été délivré le 26 mai 2025.

La société AD VALOREM SPORT n'ayant pas régularisé la situation dans le délai imparti, la résiliation du bail pourrait être constatée à compter du 27 juin 2025.

Cependant, il ressort des pièces produites que les parties ont échangé sur la possibilité d’une résiliation amiable anticipée du bail.

En effet, en réponse à un courrier de la société AD VALOREM SPORT de « dénonciation du bail » pour « nuisances graves » du 22 avril 2025, la société ELOGIE-SIEMP, par courrier du 13 mai 2025, indiquait à sa locataire que le bail ne pouvait être résilié en principe avant la prochaine échéance, soit au 31 octobre 2026, mais lui proposait « à titre exceptionnel, de résilier amiablement [le] bail commercial au 30 septembre 2025 ». Par courrier du 3 juin 2025, la société AD VALOREM SPORT prenait note de cette proposition, et sollicitait notamment l’annulation des loyers jusqu’au départ des lieux. Or il n’est pas contesté que la société AD VALOREM SPORT a libéré les lieux le 30 septembre 2025, et que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 1er octobre 2025.

Par conséquent le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses relative à la bonne foi du bailleur qui délivre un commandement de payer moins de 15 jours après une proposition de résiliation anticipée (et alors que la dette ne date que de mars 2025), et à la qualification juridique de la résiliation du bail compte-tenu des échanges relatifs à une résiliation amiable anticipée.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

III – Sur la demande en paiement provisionnel au titre du solde locatif :

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce la société ELOGIE-SIEMP produit un relevé de compte du 26 janvier 2026 avec un solde débiteur de 30.381,67 euros, qui tient compte du loyer et charges de septembre 2025, d’une régularisation de charges en faveur du locataire au 1er octobre 2025 et du remboursement du dépôt de garantie.

La société AD VALOREM SPORT s’oppose à la demande en paiement en soutenant que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien, compte-tenu des graves troubles de jouissance subis du fait de l’insécurité et l’insalubrité grandissante des lieux, face auxquelles le bailleur n’a engagé aucune démarche.

Comme évoqué ci-dessus, la libération effective des lieux est justifiée au 1er octobre 2025. La société AD VALOREM SPORT est donc tenue au paiement des loyers et charges, et le cas échéant des indemnités d'occupation du même montant, jusqu'à cette date, sauf à démontrer qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant à cette exigibilité.

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Mais, l'article 1725 du code civil précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre aucun droit sur la chose louée.

En l’espèce, si la société AD VALOREM SPORT démontre la réalité des graves nuisances subies aux abords immédiats de son local du fait en particulier d’un point de deal et de consommation de produits stupéfiants installé à proximité, l'obligation pour la société ELOGIE-SIEMP de garantir la jouissance paisible des locaux loués à sa locataire ne comporte pas l'obligation d'assurer la sécurité des alentours des locaux et de mettre fin à la présence de tiers indésirables sur la voie publique. De plus, la société AD VALOREM SPORT ne démontre pas, avec l’évidence requise en matière de référés, qu’elle a été empêchée totalement d’exploiter son local.

Par conséquent les contestations opposées à la demande en paiement ne sont pas sérieuses.

Au vu du décompte produit par la société ELOGIE-SIEMP, l'obligation de la société AD VALOREM SPORT au titre du solde locatif, au 26 janvier 2026, n'est donc pas sérieusement contestable à hauteur de 30.381,67 euros (échéance du mois de septembre 2025 comprise et dépôt de garantie déduit), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société AD VALOREM SPORT, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

IV – Sur les demandes reconventionnelles en paiement provisionnel :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S'agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

Le fait qu'une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs. Une contestation à l’évidence superficielle ou artificielle n’est pas une contestation sérieuse, et sera écartée.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu'il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, si le juge des référés retient l'existence d'une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

La société AD VALOREM SPORT sollicite reconventionnellement la condamnation de la société ELOGIE-SIEMP au titre du trouble de jouissance subi et au titre de la perte du droit au bail, en considérant principalement que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme, et s’est montré de mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

La société ELOGIE-SIEMP s’oppose à ces demandes en indiquant qu’elles ne sont ni fondées, ni justifiées, et qu’en tout état de cause elles excèdent l’office du juge des référés.

Il convient effectivement de constater que les demandes indemnitaires de la société AD VALOREM SPORT se heurtent à des contestations sérieuses tant sur le principe des fautes contractuelles qui pourraient être retenues, que sur les quantums réclamés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

V - Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société AD VALOREM SPORT, qui succombe sur la demande principale en paiement, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, compte-tenu du contexte de cette affaire, il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société AD VALOREM SPORT ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail signé entre la société ELOGIE-SIEMP et la société AD VALOREM SPORT sur le bien sis [Adresse 3] ; Constatons la reprise des lieux par la société ELOGIE-SIEMP le 1er octobre 2025 ;

Condamnons par provision la société AD VALOREM SPORT à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 30.381,67 euros au titre du solde locatif arriéré au 26 janvier 2026 (septembre 2025 inclus et dépôt de garantie déduit), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles en paiement ;

Condamnons la société AD VALOREM SPORT aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 23 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ