Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée à : Me BOULAY

Copie exécutoire délivrée à : Me [Localité 2]-[Localité 3]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/08524 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4AP

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDEUR Monsieur [E] [W] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDEURS Monsieur [J] [U] Madame [H] [F] demeurant [Adresse 2] représentés par Me Jérémie BOULAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D0748

COMPOSITION DU TRIBUNAL Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 17 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08524 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4AP

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [W] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation dans un immeuble situé [Adresse 3], au rez-de-chaussée, à gauche de l’entrée, à [Localité 4].

Par acte sous seing privé daté du 6 décembre 2021, M. [E] [W] a donné à bail à M. [J] [U] et Mme [H] [F], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, ce local d’habitation meublé.

Un congé pour vente à effet du 6 décembre 2024 a été signifié par commissaire de justice à M. [J] [U] et Mme [H] [F] le 28 août 2024. Parallèlement, des négociations sont intervenues pendant plusieurs mois entre ceux-ci et le bailleur aux fins de rachat du bien, sans qu’elles n’aboutissent à un accord.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025 remis au greffe le 26 août 2025, M. [E] [W] a fait assigner M. [J] [U] et Mme [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - valider le congé, - constater que M. [J] [U] et Mme [H] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2024 du logement situé [Adresse 3], rez-de-chaussée, à gauche de l’entrée, à [Localité 4], - ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un commissaire de justice et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - condamner solidairement M. [J] [U] et Mme [H] [F] à une astreinte de 200 euros par jour d’occupation des lieux, passé un délai de dix jours à compter de la signification du jugement à intervenir, - réserver au juge des contentieux de la protection la liquidation de cette astreinte, - dire que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner solidiairement M. [J] [U] et Mme [H] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 3 270 euros jusqu’à la libération des lieux par restitution des clefs ou par constat de reprise par commissaire de justice, - condamner solidairement M. [J] [U] et Mme [H] [F] au paiement de la somme de 22 890 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner solidairement M. [J] [U] et Mme [H] [F] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris les frais d’exécution.

A l’audience du 13 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, M. [E] [W], représenté par son conseil, demande de : - valider le congé, - condamner solidairement M. [J] [U] et Mme [H] [F] au paiement, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, à titre principal de la somme de 43 273 euros et à titre subsidiaire de la somme de 41 724 euros, - condamner solidairement M. [J] [U] et Mme [H] [F] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris les frais d’exécution.

À l’appui de ses prétentions, M. [E] [W] fait valoir, au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé a été valablement donné à M. [J] [U] et Mme [H] [F] sans qu’une promesse de vente n’ait été régularisée. Il énonce que ceux-ci sont donc occupants sans droit ni titre du bien depuis le 6 décembre 2024, date d’effet du congé. Il reconnaît qu’ils ont quitté les lieux le 12 janvier 2026.

M. [E] [W] fait valoir qu’il a subi un préjudice du fait des manoeuvres dilatoires et d’une résistance abusive de M. [J] [U] et Mme [H] [F]. Il argue de ce que, d’une part, la veille de la date fixée depuis deux mois pour la signature de la promesse de vente, ceux-ci ont refusé le prix de vente ; que, d’autre part, ils n’ont montré aucune coopération pour permettre la visite du bien à de potentiels acheteurs ; que, de surcroît, ils ont engagé une discussion sur le prix de vente du bien dans un but manifestement dilatoire ; qu’enfin, ils ont catégoriquement refusé de faire connaître pendant plusieurs mois leur date de départ des lieux. Il estime que le préjudice est né du retard pris dans la vente et qu’il doit être réparé par l’équivalent des loyers augmentés des provisions pour charges dus par les défendeurs pendant toute la durée d’occupation sans droit ni titre ou, subsidiairement, à l’équivalent des loyers sur cette même période.

À l’audience, M. [J] [U] et Mme [H] [F], représentés par leur conseil, se référant à leurs dernières conclusions, demandent de : À titre principal, - rejeter la demande d’expulsion, - rejeter la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, - rejeter la demande de condamnation à des dommages et intérêts, À titre subsidiaire, - réduire à de plus justes proportions la demande indemnitaire formulée par M. [E] [W], Dans tous les cas, - écarter l’exécution provisoire, - condamner M. [E] [W] au paiement de la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions, M. [J] [U] et Mme [H] [F] font valoir qu’ils ne constestent pas le congé et qu’ils ont quitté les lieux le 12 janvier 2026. Ils énoncent avoir négocié de bonne foi le prix de vente proposé pour le bien, précisant être revenus sur celui convenu au terme des négociations en raison de plusieurs éléments apparus nouvellement, à savoir un diagnostic de performance énergétique inférieur à ce qui avait été annoncé, le fait que le patio dont ils avaient l’usage exclusif en tant que locataires ne faisait pas partie de la propriété et que le prix convenu ne correspondaient pas au prix du marché. M. [J] [U] et Mme [H] [F] contestent toute opposition aux visites, faisant valoir leurs contraintes et le fait qu’ils ont proposé des créneaux alternatifs de visite.

Sur l’évaluation du préjudice, M. [J] [U] et Mme [H] [F] estiment que rien ne permet de démontrer que M. [E] [W] aurait trouvé un acquéreur si les visites avaient pu être effectuées aux dates souhaitées, le marché immobilier à [Localité 1] étant très aléatoire et le bien à vendre étant atypique. Ils rappellent avoir eux-mêmes proposé d’acheter le bien. Ils ajoutent avoir en outre toujours réglé les loyers et avoir laissé un appartement dans un état irréprochable à leur départ.

M. [J] [U] et Mme [H] [F] argue de ce que l’application de l’exécution provisoire est incompatible avec la présente affaire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement des demandes de M. [E] [W] aux fins d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation

À l’audience, M. [E] [W] se désiste de ces demandes, ce qui entraîne le désistement également des demandes subséquentes relatives au paiement d’astreintes et au sort des meubles de M. [J] [U] et Mme [H] [F]. L’ensemble de ces demandes n’étant pas maintenu, il n’y a pas lieu d’examiner leur rejet sollicité par ces derniers.

Sur la validité du congé

Selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, M. [E] [W] a fait signifier par commissaire de justice le 28 août 2024 un congé pour vente à M. [J] [U] et Mme [H] [F] et ce, avec effet au 6 décembre 2024. Ces derniers n’en contestent pas la régularité.

Il conviendra en conséquence de constater la régularité de ce congé.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat qu’à la suite du congé pour vente donné par M. [E] [W] le 28 août 2024 avec effet au 6 décembre 2024, des négociations ont été engagées à compter du 15 octobre 2024 entre celui-ci, d’une part, et, d’autre part, M. [J] [U] et Mme [H] [F] aux fins de rachat par ces derniers du bien qu’ils ont pris à bail situé au [Adresse 3] à [Localité 4]. Le 10 décembre 2024, les parties se sont accordées par courriel sur la vente du bien à hauteur de 995 000 euros.

Alors que la signature devant notaire de la promesse de vente était fixée le 25 février 2025, il est établi que M. [J] [U] et Mme [H] [F] ont, la veille de cette date, modifié à la baisse leur proposition d’achat (945 000 euros) en invoquant le fait que, découvrant que le bien ne pouvant plus être affecté à un usage commercial, sa valeur estimée était en réalité entre 850 000 et 900 000 euros selon quatre agences immobilières, que le diagnostic de performance énergétique révélait un classement E et non plus D, que la surface était en réalité de 94,02 m2 + 0,69 m2 et non de 95,36 m2 + 0,96 m2 et que la courette à usage exclusif relevait de la copropriété. Ce revirement apparaît très tardif et il convient d’observer que M. [J] [U] et Mme [H] [F] n’apportent aucun élément justifiant qu’ils aient eu connaissance de ces éléments dans un délai si bref qu’ils ont été contraints de formuler leur nouvelle offre d’achat seulement la veille du jour prévu pour la signature de la promesse de vente.

Les pièces versées au débat démontrent par ailleurs que les interrogations par courriels de M. [E] [W] quant à la date de départ des lieux (10 mars, 16 mars, 1er avril et 28 mai 2025) n’ont trouvé que des réponses d’attente évasises de la part de M. [J] [U] et Mme [H] [F] (“nous allons revenir vers vous le plus rapidement possible”, “nous allons revenir vers vous”).

Il résulte enfin des échanges de courriels que M. [J] [U] et Mme [H] [F], pourtant occupants sans droit ni titre du bien, ont fait obstacle au mois de mai 2025 aux visites de l’appartement par de potentiels acquéreurs en ne répondant pas aux nombreuses demandes de M. [E] [W] ou en ne fournissant aucune réponse précise quant aux dates pour leur organisation ; en alléguant être indisponibles la semaine du 26 mai 2025 alors qu’il résulte du propre courriel de M. [J] [U] du 29 mai que celui-ci et Mme [H] [F] ont rencontré fortuitement la compagne de M. [E] [W] à proximité de l’appartement le 27 mai ; en temporisant par la formulation le 28 mai d’une nouvelle proposition d’achat à hauteur de 975 000 euros, sans rapport avec les évaluations du bien qu’ils prétendaient avoir sous la main et ce, alors que le 7 mai ils refusaient l’offre faite à ce montant par M. [E] [W] le 26 mars, en prétextant une valeur du bien comprise entre 800 000 et 850 000 euros au vu de deux nouvelles évaluations de professionnels de l’immobilier.

Les nombreux revirements de M. [J] [U] et Mme [H] [F] dans les négociations, l’incohérence de leurs offres successives, les délais pris pour les formuler et l’obstacle fait à des visites par de potentiels acquéreurs, le tout durant la période pendant laquelle ils occupaient illicitement le bien, caractérisent des manoeuvres dilatoires, qui ne trouvent pas d’autre explication que celle de se maintenir le plus longtemps possible dans le bien d’autrui. M. [J] [U] et Mme [H] [F] ne fournissent aucun élément qui serait de nature à rendre crédible une autre explication. Ils ne produisent notamment aucun des six avis de valeur qu’ils prétendaient avoir fait réaliser au cours des négociations alors que ceux-ci avaient été sollicités par M. [E] [W] avant même l’introduction de l’instance. Ces agissements sont constitutifs d’une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil.

Contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, il n’est pas prétendu par M. [E] [W] que, sans leurs manoeuvres, il aurait trouvé un acquéreur pour son bien mais que la vente a été retardée par celles-ci, ce qui s’analyse en une perte de chance de vendre le bien. Le préjudice étant établi, il convient de le réparer par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros.

En conséquence, M. [J] [U] et Mme [H] [F] seront condamnés in solidum à payer cette somme à M. [E] [W] à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [U] et Mme [H] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [J] [U] et Mme [H] [F] seront condamnés in solidum à la payer.

La demande des défendeurs au même titre sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la nature de la présente affaire ne présentant aucune incompatiblité avec cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la régularité du congé valant offre de vente à effet du 6 décembre 2024 signifié à M. [J] [U] et Mme [H] [F] le 28 août 2024 ;

Condamne in solidum M. [J] [U] et Mme [H] [F] à payer à M. [E] [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de M. [J] [U] et Mme [H] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [J] [U] et Mme [H] [F] à payer à M. [E] [W] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [J] [U] et Mme [H] [F] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,