Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [B]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/10621 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLSA

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT rendu le mercredi 22 avril 2026

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 février 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 avril 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 22 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/10621 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLSA

EXPOSE DU LITIGE

Par convention en date du 30 mars 1934, le ministère de la Guerre a cédé à l'Office Public des Habitations à Bon Marché de la Ville de [Localité 1], ci-après OPHVP, (devenu [Localité 1] HABITAT-OPH) un terrain, en vue de la construction de logements destinés aux militaires de carrière et aux fonctionnaires dépendant des Administrations de la Guerre, de la Marine et de l'Air, situé à [Localité 2].

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 1988, l'OPHVP, a mis à disposition de Madame [H] [V] un logement de type T4, sis [Adresse 3] (premier étage, escalier 8, logement n°106), au sein de l'ensemble immobilier précité.

Par courrier en date du 2 avril 1999, le ministère de la Défense (anciennement ministère de la Guerre) a informé l'OPHVP que l'attribution du logement de Madame [H] [V] était transférée à son concubin, devenu époux par la suite, Monsieur [Y] [B], personnel des Armées, à compter du 1er mai 1999.

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 1999, l'Office Public d'Aménagement et de Construction de [Localité 1], ci-après OPAC de [Localité 1] (anciennement l'OPHVP), a donné à bail à Monsieur [Y] [B] une remise individuelle (n°17), au sein de l'immeuble situé [Adresse 3].

Par avenant en date du 22 octobre 1999, le bail du logement précité a été transféré à Monsieur [Y] [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et au bénéfice de l'exécution provisoire : - Déclarer ses demandes bien fondées ; - Constater la résiliation de plein droit du bail, à date du 1er novembre 2023 ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [B] du logement précité et de la remise accessoire et de tous occupants de son chef ; - Condamner Monsieur [Y] [B] à payer une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges courantes, à compter de la date de l'assignation et jusqu'à libération complète et effective des lieux, comprenant la remise des clés ; - Condamner Monsieur [Y] [B] à payer la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [Y] [B] aux dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 octobre 2025.

À l'audience du 16 février 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité la résiliation du bail, alléguant de la perte de qualité de titulaire du bail par Monsieur [Y] [B], ce dernier ayant fait valoir ses droits à la retraite, et repris les autres demandes contenues dans son assignation.

En défense, Monsieur [Y] [B] sollicite le maintien dans les lieux, ou à défaut un relogement dans le même quartier, dans un appartement pouvant être plus petit. Il déclare vivre depuis 45 ans dans le même quartier, précisant que sa fille, laquelle suit un parcours d'Assistance Médicale à la Procréation (ci-après AMP) vit avec lui et sa femme. Il affirme avoir toujours payé son loyer, rappelant l'avenant au contrat l'ayant vu devenir titulaire du bail. Il énonce qu'il n'avait pas connaissance des conditions de maintien dans les lieux lors de la signature de l'avenant. Il déclare que lui et son épouse disposent chacun d'une retraite de 2 000 euros mensuelle environ. Il a demandé les délais les plus longs possibles si l'expulsion devait être prononcée.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l'article 2, 3° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si les dispositions de la loi sont d'ordre public, elles ne s'appliquent toutefois pas aux " logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ".

L'article 1134, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion de l'avenant entre les parties, dispose que : " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ".

L'article 1184, dans sa version applicable au présent litige, dispose que : " La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ".

L'alinéa 3 de l'article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que " La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ".

Par ailleurs, l'article L. 442-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que : " Les fonctionnaires et agents de l'Etat civils et militaires attributaires de logements réservés par les organismes dans une limite fixée par décret en contrepartie d'une majoration de prêt définie également par décret ou leurs ayants droit ne bénéficient du maintien dans les lieux en cas de mutation, de cessation de services ou de décès que pendant un délai de six mois ".

En l'espèce, l'avenant du 22 octobre 1999 au contrat de mise à disposition du logement litigieux du 29 juin 1988 entre l'OPHVP (devenu [Localité 1] HABITAT-OPH) et Madame [H] [V], a transféré la mise à disposition du logement à Monsieur [Y] [B]. L'avenant stipule bien au dernier alinéa de son article III que " les autres clauses du contrat demeurent inchangées " (pièce 7, demandeur).

Le contrat de mise à disposition du logement reprend pour partie les dispositions textuelles prévues au code de la construction et de l'habitation énoncées ci-avant, énonçant en page 1 : " il est expressément convenu que la présente mise à disposition de l'appartement, consentie personnellement au preneur eu égard aux fonctions exercées par lui, prendra fin en cas de décès ou abandon de domicile du preneur, de sa mutation dans une autre garnison, de sa radiation des cadres des personnels militaires ou civils du Ministère des Forces armées (retraite, dégagement des cadres, démission, licenciement, etc.). " (pièce 2, demandeur).

Par ailleurs, une stipulation propre à la résiliation énonce en page 4 : " en cas d'inexécution par le preneur des autres clauses du présent contrat, le bailleur pourra demander la résiliation du bail par voie judiciaire sans préjudice des dommages-intérêts qui pourront être réclamés ".

Or, par décision en date du 21 mai 2019, Monsieur [Y] [B] a été admis à faire valoir ses droits à pension de retraite par le ministère des Armées, à effet du 1er juillet 2019 (pièce non numérotée, défendeur).

Par courrier adressé en lettre recommandée en date du 9 mai 2023, le ministère des Armées a notifié à Monsieur [Y] [B] qu'une décision de retrait de l'usage dudit logement avait été prononcée à son encontre, à effet du 1er novembre 2023, à défaut d'avoir justifié de la qualité susmentionnée après deux courriers sollicitant de sa qualité de ressortissant en activité du ministère des armées demeurées sans réponse (pièce 8, demandeur).

Par nouveau courrier adressé en lettre recommandée en date du 6 octobre 2023, [Localité 1] HABITAT-OPH a indiqué à Monsieur [Y] [B] qu'il ne pouvait se maintenir dans les lieux passé le 1er novembre 2023 (pièce 9, demandeur).

Monsieur [Y] [B] s'étant maintenu dans les lieux, par lettre recommandée en date du 15 juillet 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a mis en demeure ce dernier de libérer le logement immédiatement, afin de se conformer à la décision du ministère des Armées (pièce 11, demandeur).

Si dans son assignation, [Localité 1] HABITAT-OPH considère que le contrat a été résilié de plein droit à compter du 1er novembre 2023 suite au retrait d'affectation du logement décidé par le ministère des Armées, il convient de relever que le contrat ne prévoit pas une telle résiliation de plein droit. Le contrat précise en effet que la résiliation, comme précisé ci-avant, doit intervenir par la voie judiciaire.

Il ressort des éléments du dossier que le logement objet du contrat de mise à disposition a été attribué à Madame [H] [V] du fait de ses fonctions au sein du ministère des Armées, puis transféré à son époux, alors conjoint, Monsieur [Y] [B]. Il n'est pas contesté que Monsieur [Y] [B] a fait valoir ses droits à la retraite et n'occupe plus le poste qui lui permettait de jouir de ce logement depuis le 1er juillet 2019, que le retrait de l'affectation du logement lui été notifié par son bailleur et qu'il occupe toujours le logement avec son épouse et leur fille.

Ces éléments caractérisent un manquement aux obligations premières du bail. Monsieur [Y] [B] est par ailleurs mal venu de déclarer qu'il méconnaissait ces obligations et était protégé par la loi de 1989, l'avenant précisant bien que les autres clauses du bail demeuraient inchangées.

Ce manquement majeur aux obligations du contrat de mise à disposition du logement justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux (comprenant le logement et la remise accessoire), et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser [Localité 1] HABITAT - OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application de l'article L. 412-2 du code des procédure civile d'exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.

Par ailleurs, l'article L. 412-3 du même code prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Enfin, l'article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il convient de constater que Monsieur [Y] [B] ne produit pas d'éléments sur sa situation financière, hormis la déclaration à l'audience de percevoir 2 000 euros de retraite, de même que sa femme Madame [H] [V]. Le loyer et les charges ont toujours été acquittés.

S'agissant des démarches en vue de son relogement, il produit une demande de logement social déposée le 12 décembre 2025 pour son compte et celui de son épouse, ainsi qu'une demande de logement social déposée le 23 décembre 2025 par leur fille, Madame [N] [B] (pièces non numérotées, défendeur). Il est justifié que cette dernière vit avec eux et suit un parcours d'Assistance Médicale à la Procréation (AMP), avec un protocole de Fécondation In Vitro (FIV) qui doit débuter en juillet 2026 au sein de l'Hôpital Antoine Béclère situé à [Localité 3].

S'agissant de la demande de logement social de Monsieur [Y] [B], celle-ci permet d'apprendre que lui ou son épouse est propriétaire d'un logement autre que celui qu'ils habitent. En outre, il déclare n'avoir jamais répondu aux courriers de son bailleur, l'EPIC [Localité 1] HABITAT - OPH, ignorant devoir restituer l'appartement à compter de sa retraite, disant que cela n'était pas stipulé sur l'avenant au contrat signé en 1999, ce qui est inexact l'avenant précisant bien que les autres clauses du contrat demeuraient inchangées.

Dès lors, Monsieur [Y] [B] ne pouvait ignorer que son départ à la retraite lui faisait perdre son éligibilité à occuper un tel logement réservé aux fonctionnaires du ministère des Armées.

Au regard de ces éléments et compte tenu du délai dont il a déjà bénéficié depuis la cessation de ses fonctions, il convient de cantonner la demande de délai qu'il formule à six mois.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, aucune dette locative n'est à déplorer, en ce que le locataire affirme avoir toujours payé son loyer et ses charges, ce que le bailleur ne conteste pas.

Il convient donc de condamner Monsieur [Y] [B] à verser au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail (au jour de la signification de la présente décision) et jusqu'à la date de libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Monsieur [Y] [B], qui succombe sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité et la situation économique des parties commandent par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l'EPIC [Localité 1] HABITAT - OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat conclu le 29 juin 1988, du contrat accessoire du 19 juillet 1999, ainsi que de l'avenant au bail du 22 octobre 1999, entre [Localité 1] HABITAT - OPH d'une part, et Monsieur [Y] [B] d'autre part, relatif à l'appartement à usage d'habitation et son accessoire situés [Adresse 4] à [Localité 4], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [B] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux, appartement et remise, situés [Adresse 2], et de restituer les clés dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [Y] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux, à savoir l’appartement et la remise, et restitué les clés dans ce délai, [Localité 1] HABITAT - OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à libération effective des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection