Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00358 - N° Portalis DB3C-W-B7J-EOED AFFAIRE : Société BUROVALIE C/ Société NOBRAK NAC : 30B

Copies le 23 avril 2026 à : Me FLorence SIMEON Me Alice DENIS Dossier

Grosse délivrée le 23 avril 2026 à : Me FLorence SIMEON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Monsieur FOUQUET, Président

GREFFIER : Madame FORNILI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société BUROVALIE immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 881 401 186 dont le siège social est sis 720 Chemin de Peyrot - 31620 BOULOC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Florence SIMEON de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE

Société NOBRAK immatriculée au RCS de MONTAUBAN sous le n° 822 248 910 dont le siège social est sis 2 Rue Georges Courteline - 82000 MONTAUBAN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Alice DENIS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocat postulant, et assistée de Maître Jorel WEBER de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Réouverture des débats à l'audience publique du 19 Mars 2026 Délibéré au 23 Avril 2026, par mise à disposition au greffe

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La société Burovalie a conclu avec la société Nobrak, le 1er avril 2022, un bail commercial portant sur un local situé 2 rue Georges Courteline à Montauban, pour un loyer mensuel de 8 195,93€ HT.

Le 29 janvier 2025, elle lui a faisait délivrer un commandement de payer la somme principale de 69 658,66 €, visant la clause résolutoire. Puis, par exploit en date du 1er décembre 2025, elle la faisait assigner devant le juge des référés.

A l’audience du 29 janvier 2026, la société Burovalie demandait au juge des référés : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 1er avril 2022, - d’ordonner l’expulsion de la société Nobrak des lieux loués situés 2 rue Georges Courteline à Montauban, - de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux, - de condamner la société Nobrak à lui payer à titre provisionnel la somme de 78 419,61 € à valoir sur l'arriéré de loyer et les indemnités d'occupation dus au 1er novembre 2025, - de condamner la société Nobrak à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle faisait valoir que la société Nobrak ne s’était pas libérée des sommes dues malgré l’échéancier qui lui avait été accordé.

La société Nobrak demandait au juge des référés d’accorder des délais de paiement à hauteur de versements mensuels de 6 000 €, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement et de condamner la société Burovalie à lui verser par provision la somme de 58 309 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant de l’inexécution partielle de son obligation de délivrance. Elle faisait valoir qu’elle avait connu des difficultés financières partielles mais qu’elle avait fait procéder à une levée de fonds au dernier trimestre 2025 qui lui permettait d’assurer son passif de façon échelonnée. Elle soutenait par ailleurs que le bâtiment souffrait d’un dégât des eaux qui justifiait les obligations indemnitaires sur lesquelles elle fondait sa demande de provision.

La décision a était mise en délibéré au 26 février 2026. A cette date, le juge des référés ordonnait la réouverture des débats afin que la demande soit signifiée la Banque Populaire d’Occitanie qui avait pris un gage sur le fonds.

A l’audience du 19 mars 2026, la société Burovalie justifie de la dénonciation de sa demande à la Banque Populaire Occitane de Toulouse le 13 mars 2026.

Les parties ont maintenu leurs demandes.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'article 835 du Code de procédure civile prévoit que "le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."

L'article 1103 du Code civil prévoit que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". L'article 1104 précise qu'ils doivent "être négociés, formés et exécutés de bonne foi".

L'article L 145-41 du Code de commerce prévoit que "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."

Enfin l'article L143-2 du Code de commerce prévoit que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

La société Burovalie justifie de la notification de l’assignation à la Banque Populaire Occitane de Toulouse au profit de laquelle le fonds de commerce a été nanti.

Elle produit le bail liant les parties, lequel stipule expressément que celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d'un seul terme de loyer.

La société Burovalie produit un commandement de payer la somme principale de 69 658,66 € correspondant à l'arrérage de loyer. Ce commandement a été régulièrement notifié le 29 janvier 2025.

La société Nobrak ne produit aucun élément permettant de démontrer qu’elle dispose de ressource ou peut disposer de ressource pour régulariser des impayés y compris dans le cadre d’octroi de délai de paiement. Les échanges produit par la société Burovalie démontrent que les précédents engagements n’ont pas été tenus.

Dès lors il y a lieu de constater que la clause résolutoire contractuelle a produit son plein effet et que le bail est résilié à compter du 1er mars 2025.

La société Burovalie produit un décompte des loyers impayés d’où il ressort que la société Nobrak reste devoir 78 419,61 € au 1er mars 2025.

Cette créance n'est pas sérieusement contestable.

Le bail étant résilié, la société Nobrak est un occupant sans droit ni titre des locaux et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, selon les modalités fixées au dispositif.

L'obligation de la société Nobrak de payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

La société Nobrak sera pour cette raison condamnée à payer 8195,93 € HT par mois outre la provision sur la taxe foncière de 300 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la demande indemnitaire de la société Nobrak, il est produit pour la soutenir des photos d’un dégât des eaux qui ne permettent pas à fois de démontrer de façon non sérieusement contestable les manquements de la société Burovalie à ses obligations et le montant du préjudice qui en aurait résulté.

Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant de cette demande reconventionnelle.

La société Nobrak qui succombe supportera les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement. Elle sera également condamnée à payer la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort par mise a disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties a se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties, par l'effet de la clause résolutoire à compter du 1er mars 2025,

CONDAMNONS la société Nobrak à payer à la société Burovalie une indemnité mensuelle équivalente au montant du loyer de 8 195,93 € HT outre la provision sur la taxe foncière de 300€ à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à libération complète des lieux,

CONDAMNONS la société Nobrak à payer à la société Burovalie la somme de 78 419,61 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 1er mars 2025,

ORDONNONS l'expulsion de la société Nobrak et de tout occupant de son chef des locaux occupés sans droit, 2 rue Georges Courteline à Montauban, avec au besoin l'aide d'un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS la société Nobrak aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle de la société Nobrak,

CONDAMNONS la société Nobrak à payer à la société Burovalie 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffière.

La greffière Le président