Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me JAMI Copies certifiées conformes délivrées le: à Me JAMI

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Charges de copropriété

N° RG 25/01690 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VFZ

N° MINUTE :

Assignation du : 31 Janvier 2025

JUGEMENT rendu le 16 Avril 2026 DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND (SAS), agissants poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité [Adresse 2] [Localité 2]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

La société LM IMMOBILIER, SCI, représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité [Adresse 3] [Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Décision du 16 Avril 2026 Charges de copropriété N° RG 25/01690 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VFZ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026 et prorogée au 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort

*** EXPOSE DU LITIGE

La SCI LM IMMOBILIER est propriétaire des lots n° 14 et 15 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 3ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 3ème, représenté par son syndic la société HOMELAND, a assigné, devant ce tribunal, la SCI LM IMMOBILIER, aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, - condamner la SCI LM IMMOBILIER à lui payer la somme de 8.977,87 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la SCI LM IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, - rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée, - condamner la SCI LM IMMOBILIER à lui verser une indemnité d’un montant de 1.200 euros suros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

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La SCI LM IMMOBILIER, assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

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Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

*** L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 18 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 janvier 2026 et mise en délibéré au 26 mars 2026 prorogé, compte tenu de l’indisponibilité du magistrat, au 16 avril 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI LM IMMOBILIER sur les lots n°14 et 15 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 30 janvier 2023, 12 juillet 2023 et 14 mars 2024 approuvant les comptes au 30 septembre 2022 et au 30 septembre 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés au 30 septembre 2024 et au 30 septembre 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de ravalement de la façade, de réfection des souches et de la couverture ainsi qu’une provision en vue d’une procédure, - les factures concernant des acquisitions de pass [Adresse 5], - les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot de la défenderesse, - un décompte au 1er octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 8.977,87 euros comprenant la somme de 844,50 euros de frais.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse est débiteur, au 7 octobre 2024, déduction faite des frais examinés ci-après, de la somme de 8.133,37 euros au titre des appels de charges et de travaux, “‘Appel de fonds 4ème trimestre 2024 - ravalement des façade sur rue - réfection souches 3/5 - réfection de la couverture 3/5” des 01/10/2024 compris.

La SCI LM IMMOBILIER ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 8.133,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, faute de toute demande contraire.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°); - les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de 39 euros au titre d’une relance antérieure à une mise en demeure seront écartés. En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure du 8 septembre 2024 reçue életroniquement pour un coût de 39 euros qui sera admis.

Les frais de 120 euros du 5 juillet 2024 concernent des frais d’avocat. Ils n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et peuvent être appréciés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de “transmission dossier avocat” pour 399 euros et de “suivi dossier recouvrement” pour 247,50 euros seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

En conséquence, la SCI LM IMMOBILIER sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 euros au titre de l’article 10-1 précité. Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI LM IMMOBILIER ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI LM IMMOBILIER sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI LM IMMOBILIER sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI LM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 3ème la somme de 8.133,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 7 octobre 2024, “‘Appel de fonds 4ème trimestre 2024 - ravalement des façade sur rue - réfection souches 3/5 - réfection de la couverture 3/5” des 01/10/2024 compris,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCI LM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 3ème la somme de 39 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement et de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI LM IMMOBILIER aux dépens,

CONDAMNE la SCI LM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 3ème la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 avril 2026.

La Greffière La Présidente