Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le : à Me BARBIER, Me CHRISTIN, Me TORDJMAN, Me AZEROUAL, Me AUDINEAU, Me WEDRYCHOWSKI

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8ème chambre 3ème section

N° RG 21/04114 N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

N° MINUTE :

Assignation du : 5 et 8 mars 2021

JUGEMENT rendu le 17 avril 2026 DEMANDEURS

S.A. GMF ASSURANCES [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0042

Monsieur [U] [A] [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #720

DÉFENDEURS

S.A. SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître Noémie TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0124

S.C.I. JAURES CRIMEE [Adresse 4] [Localité 4]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502 Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Localité 5] exerçant sous l’enseigne [Localité 5] SA [Localité 1] RIVE GAUCHE [Adresse 6] [Localité 6]

représenté par Maître Elie AZEROUAL de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0010

S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 7] [Localité 7]

représentée par Maître Hugues WEDRYCHOWSKI de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0511, et par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Océane CHEUNG, juge Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 15 janvier 2026, tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX et Madame Océane CHEUNG, juges rapporteurs, qui sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, prorogé au 17 avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [A], assuré auprès de la société GMF Assurances, est propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est assuré auprès de la société Axa France IARD et est administré par la société [Localité 5] ès qualités de syndic.

La SCI Jaurès Crimée, assurée auprès de la société Swisslife Assurance de biens du 1er novembre 2014 au 1er novembre 2018, est propriétaire des lots situés au-dessus et à côté de l’appartement de M. [A] (lots n°13 à 18 au rez-de-chaussée, lots n° 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28 au 1er étage, lots n°34 à 36 au 2ème étage et lots n°37 et 38 au 3ème étage).

Lors de l’assemblée générale réunie le 03 juillet 2007, les copropriétaires ont voté des travaux de ravalement de la façade côté cour et de remise à neuf du réseau d’alimentation d’eau potable de l’immeuble.

Les travaux de zinguerie réalisés par la société Dulipecc, sous la maîtrise d’oeuvre de M. [I] [Q], architecte DPLG, ont été réceptionnés le 12 janvier 2011.

M. [U] [A] se plaint depuis 2009 de dégâts des eaux à répétition qu’il impute aux lots de la SCI Jaurès Crimée.

Par exploits d’huissier délivrés les 16, 17, 18, 23 et 30 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI Jaurès Crimée, M. [U] [A] et son assureur la société GMF Assurances, le locataire de la SCI Jaurès Crimée, M. [J] [S], et son assureur la MACIF ainsi que les sociétés Axa France IARD et Dulipecc, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

M. [A] a quitté son appartement en juillet 2018, l’estimant inhabitable.

M. [E] [D] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par une ordonnance du 4 septembre 2018. Les opérations d’expertise ont été rendues communes à M. [Q] et à la société Swisslife assurance de biens, par ordonnances des 14 février 2019 et 11 avril 2019.

Par exploits des 5 et 8 mars 2021, M. [A] et la compagnie GMF ont fait citer la SCI Jaurès Crimée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris et la société Axa France IARD, devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant principalement de sursoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire et de condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une somme de 80.000 euros en réparation des préjudices subis.

M. [A] et la société GMF ont assigné en intervention forcée la société Swisslife Assurance de biens par exploit d’huissier du 15 avril 2021.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 4 novembre 2021. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 décembre 2021.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, M. [A] et GMF Assurances demandent au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi de 1965, de la théorie des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et de l’article L.121-12 du code des assurances, de :

« Juger que des infiltrations continues en provenance des lots privatifs appartenant à la SCI Jaurès Crimée sont à l’origine de dommages importants dans l’appartement de M. [A] depuis 2009 ;

Juger que la SCI Jaurès Crimée est responsable de plein droit de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

Condamner la SCI Jaurès Crimée, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, à mettre en conformité les installations sanitaires des lots 26 et 27 qui sont dépourvues d’étanchéité et sont responsables d’infiltrations toujours actives à ce jour dans le plafond de la cuisine de M. [A] ;

Juger que la carence fautive du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 1] dans la mise en œuvre des travaux structurels nécessaires pour la jouissance du lot de M. [A] engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 1] d’avoir à réaliser les travaux de reprise structurelle du plancher haut du logement avec décaissement et intervention d’un bureau d’étude structure afin de vérifier les reprises des charges, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Juger que M. [A] sera dispensé de toute participation aux frais en lien avec ces travaux de reprise structurelle du plancher haut avec décaissement et intervention d’un bureau d’étude structure ;

En conséquence,

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris à payer à M. [A] la somme de 11 134,67 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice matériel ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris à payer à M. [A] la somme de 35 700 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice de jouissance jusqu’à son départ du logement en juillet 2018 ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris, à payer à M. [A] la somme de 76 800 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice de jouissance à compter du mois de juillet 2018 jusqu’au mois de novembre 2023, à parfaire à la date du jugement ; Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Condamner in Solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris, à payer à M. [A] la somme de 1 200 euros par mois, au-delà du mois de novembre 2023, en réparation de son préjudice de jouissance jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité des salles d’eau des lots 26 et 27 ;

Condamner la SCI Jaurès Crimée à présenter la facture des travaux de mise en conformité à M. [A] ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris à payer à M. [A] la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice moral,

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris Swisslife à payer à la compagnie GMF la somme de 3 309,90 euros au titre de son action récursoire sur les sommes avancées à son assuré.

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris à payer à la compagnie GMF la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le frais de constat d’huissier d’un montant de 453 euros ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris aux dépens incluant les frais d’expertise ;

Juger que M. [A] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires au titre du présent litige, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la SCI Jaurès Crimée demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Dire et juger recevable la SCI Jaurès Crimée en ses demandes fins et conclusions ;

En conséquence ;

Débouter M. [A] de sa demande de condamnation à la réalisation de travaux de mise en conformité ;

Débouter M. [A] de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Jaurès Crimée, à tout le moins les réduire à de plus justes proportions et en tout état de cause à hauteur des sommes retenues par l’expert judiciaire dans son rapport du 20 décembre 2021 ;

Débouter le syndicat des copropriétaires en ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Jaurès Crimée ; Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

En tout état de cause,

Dire et juger également responsable le syndicat des copropriétaires des désordres de M. [A] ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la Cie Axa France IARD et la Swisslife Assurance de biens à garantir la SCI Jaurès Crimée de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de M. [A] et de la compagnie GMF ;

Condamner in solidum la Compagnie Swisslife Assurance de biens, la Cie Axa France IARD à garantir la SCI Jaurès Crimée de toute condamnation qui pourrait être prononcée au profit du syndicat des copropriétaires ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la Cie Axa France IARD, Swisslife Assurance de biens à verser à la SCI Jaurès Crimée une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la Cie Axa France IARD, Swisslife Assurance de biens aux entiers dépens. ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la société Swisslife Assurance de biens demande au tribunal, au visa de la théorie du trouble anormal de voisinage, de :

« A titre principal :

Juger que la SCI Jaurès Crimée est bénéficiaire de deux contrats d’assurance souscrits auprès de la société Swisslife en base « fait dommageable » ;

Juger que le contrat d’assurance de la société Swisslife n’est susceptible d’intervenir qu’en complément ou à défaut d’assurance immeuble ;

Juger que la société Axa France IARD est assureur immeuble et a vocation à intervenir en priorité;

Juger que le contrat d’assurance de la société Swisslife n’est susceptible d’intervenir que pour les faits dommageables survenus durant la période d’assurance soit entre le 1er novembre 2014 et le 1er novembre 2018 ;

Juger que M. [A] et la GMF n’apportent pas la preuve que les sinistres pour lesquels ils sollicitent une indemnisation sont survenus pendant le contrat d’assurance Swisslife ;

En conséquence,

Rejeter les demandes de M. [A], de la GMF, de la SCI Jaurès Crimée, du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et de la société Axa France IARD à l’encontre de la société Swisslife ; Condamner in solidum M. [A], la GMF, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD à verser à la société Swisslife la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [A], la GMF, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Fabre et Associées avocats aux offres de droit ;

A titre subsidiaire :

Juger que la société Swisslife ne doit pas sa garantie concernant les désordres survenus aux droits de la cuisine de M. [A] qui sont en lien avec des sinistres antérieurs à la prise d’effet de son contrat d’assurance ;

Juger que la garantie de la société Swisslife n’est susceptible d’intervenir que pour les désordres survenus aux droits du séjour de M. [A] ;

Juger que les désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD ne sont pas imputables à la SCI Jaurès Crimée et qu’ils ne sont pas garantis par la Société Swisslife ;

En conséquence,

Limiter les demandes indemnitaires de M. [A] au titre du séjour à la somme de 1 200 euros comprenant la reprise du plafond plâtre et les protections nécessaires ainsi que le préjudice esthétique ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice de jouissance ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice en lien avec la prétendue inhabitabilité du logement ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice moral ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD de leurs demandes ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD à verser à la société Swisslife la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Fabre et Associées avocats aux offres de droit ;

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter M. [A] de ses demandes indemnitaires au titre de la cuisine et notamment la reprise des embellissements, la réparation du plafond, le préjudice de jouissance et la mise en conformité des salles d’eau des lots 26 et 27 sous astreinte, à défaut ; Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Juger que les désordres affectant la cuisine de M. [A] sont imputables à la SCI Jaurès Crimée et au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à hauteur de 50% chacun ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD à verser à M. [A] 50% des sommes allouées au titre des désordres affectant sa cuisine ;

Limiter les sommes mises à la charge de la société Swisslife au titre des désordres affectant la cuisine de M. [A] à 6 015 euros ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice de jouissance ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice en lien avec la prétendue inhabitabilité du logement ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice moral ;

En tout état de cause :

Débouter la GMF de sa demande de condamnation au titre de l’action récursoire ;

Débouter la société Axa France IARD de sa demande tendant à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre ;

Débouter la GMF de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à défaut, la limiter à la somme de 1 000 euros ;

Débouter M. [A] et la GMF de leur demande de condamnation aux dépens à l’égard de la société Swisslife, à défaut, la répartir entre les sociétés Swisslife et Axa France IARD ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de leurs demandes au titre des dépens ;

Débouter M. [A], la GMF, la SCI Jaurès Crimée, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD de toutes autres demandes, fins ou conclusions. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris 19ème demande au tribunal, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544 et 1242 du code civil et de l’article L.124-3 du code des assurances, de :

« A titre principal :

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, la société Swisslife assurance de biens et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (75019), pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot, la somme de 39 486,39 euros TTC à titre de dommages et intérêts ; Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, la société Swisslife assurance de biens et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (75019), pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot, la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouter la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Débouter M. [A] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire :

Condamner la société Axa France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot, de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, la société Swisslife assurance de biens et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (75019), pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot, la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, la société Swisslife assurance de biens et la société Axa France IARD aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire taxés à la somme de 10 934,10 euros ;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la compagnie Axa France IARD demande au tribunal, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 544 et 1242 du code civil, de :

« Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet [Localité 5] [Localité 9], de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Axa France IARD ;

Subsidiairement, en cas de condamnation de la société Axa France IARD au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot à [Localité 9] ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife Assurance de biens à la garantir de ces condamnations à quelque titre que ce soit ; Débouter la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife de toutes leurs demandes dirigées de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Axa France IARD ;

Subsidiairement, en cas de condamnation de la société Axa France IARD au profit de M. [A] et de la société GMF ;

Condamner la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife Assurance de biens à la garantir de ces condamnations à quelque titre que ce soit ;

Débouter M. [A] et la société GMF de leurs éventuelles demandes dirigées à l’encontre de la société Axa France IARD ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife assurance à payer à la société Axa France IARD une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife assurance aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Me Hugues Wedrychowski de la SCP Wedrychowski & associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juin 2025 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 15 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 03 avril 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité des demandes

La société Swisslife assurance de biens sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 1] et de la société Axa France IARD à verser à M. [A] 50% des sommes allouées au titre des désordres affectant sa cuisine.

Le principe nul ne plaide par procureur trouve toutefois à s’appliquer dans le cas où une partie soumet au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, le droit invoqué étant celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l’action.

La société Swisslife assurance de biens est par conséquent irrecevable à solliciter une condamnation pour le compte de M. [A].

2- Sur l’origine des désordres subis par M. [A] et les responsabilités

Les demandeurs soutiennent que M. [A] subit depuis 2009 des dégâts des eaux provenant des lots vétustes voire insalubres de la SCI Jaurès Crimée ; que le chef du bureau de la sécurité de la ville a constaté en juillet 2016 la présence de salpêtre avec champignons sur les murs et le plafond de la cuisine ainsi qu’une flèche significative du plafond du salon avec des traces d’humidité ; que le rapport d’expertise judiciaire impute les désordres survenus dans la cuisine et dans la pièce principale du studio de M. [A] au défaut d’étanchéité des sols des pièces d’eau des lots de la SCI Jaurès Crimée situés au 1er et au 2ème étages, ainsi qu’au défaut d’entretien des installations sanitaires ; que la responsabilité de cette dernière est par conséquent engagée sur le fondement de la théorie des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ils ajoutent que la purge des plâtres demandée au cours des opérations d’expertise a mis en lumière une structure très fortement fragilisée ; qu’aucune réparation ne peut intervenir tant que la reprise des charges n’aura pas fait l’objet d’une évaluation par un BET missionné par le syndicat des copropriétaires ; que le phénomène conjugué d’infiltrations qui persistent et de la carence du syndicat des copropriétaires dans la mise en oeuvre des travaux de confortation du plancher haut de l’appartement de M. [A] empêche ce dernier d’entreprendre les travaux lui permettant de regagner son logement ; que cette carence fautive du syndicat engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant du désordre affectant la cuisine de M. [A], la SCI Jaurès Crimée oppose que la seule non-conformité des installations sanitaires du local 27 n’implique pas la persistance du sinistre, M. [D] n’ayant relevé aucune fuite active lors de la dernière réunion d’expertise ; que le lot 27 a été rénové en 2005 puis en janvier 2017 ; que la très légère fuite au niveau de la bonde du bac de douche constatée en octobre 2018 ne saurait être responsable des désordres ; que la salle d’eau du lot 34 situé au 2ème étage a également fait l’objet d’une rénovation complète selon facture établie par la société AEL le 30 juin 2014 ; que les désordres sont également imputables à la copropriété dont le ravalement voté en 2017 a effacé les traces d’infiltrations en provenance de la façade ; que la responsabilité de M. [A] doit enfin être retenue pour ce qui concerne l’absence de dépose de l’entoilage au plafond, qui lui a été demandée dès 2014 afin de favoriser l’assèchement du plancher et d’éviter les rétentions d’humidité préjudiciable au niveau des structures.

S’agissant du désordre affectant le salon, la SCI Jaurès Crimée soutient qu’elle a fait diligence dès qu’elle a été alertée de l’existence d’un dégât des eaux ; que le lot 26 a fait l’objet d’une rénovation complète en 2005 ; qu’il a seulement été constaté sous le WC broyeur litigieux des anciennes traces d’infiltrations non reprises par M. [A] et pour lesquelles il a reçu une indemnisation ; que ce WC broyeur n’a été à l’origine que de fuites ponctuelles et immédiatement réparées ; qu’un nouveau WC a enfin été installé, suivant facture du 06 décembre 2017, afin d’éviter de nouveaux dégâts.

Le syndicat des copropriétaires expose que l’expert a conclu que les fuites affectant le logement de M. [A] provenaient exclusivement des installations privatives fuyardes équipant les lots de la SCI Jaurès Crimée ; qu’il a indiqué que la structure du plancher haut de M. [A] n’était pas atteinte malgré la présence d’humidité ; qu’il ne saurait donc être jugé responsable des préjudices subis par le demandeur. 2-1 Sur les constatations de l’expert judiciaire

Aux termes de ses investigations, l’expert judiciaire explique que les dégâts des eaux successifs dans le logement de M. [A] ont affecté le plafond de la cuisine séjour côté cour et la zone réserve de l’arrière boutique ; que si le désordre situé dans la réserve a été supprimé en cours d’expertise, une humidité importante existe toujours au niveau du bar de la cuisine.

Il impute les infiltrations constatées dans la cuisine principalement à une absence d’étanchéité au sol au droit de la cloison de la salle d’eau du local 27 qui n’est pas conforme au règlement sanitaire départemental, lesquelles ont été aggravées ou entretenues par les infiltrations en provenance de la façade et des logements superposés.

M. [D] ajoute que les infiltrations observées dans la partie rangement/séjour proviennent de la défectuosité du raccordement de l’ancien sanibroyeur du local 26 qui a été remplacé ; qu’elles ont à chaque fois été supprimées après une intervention du gestionnaire du logement concerné et ont fait l’objet de déclarations de sinistre possiblement dédommagées par l’assureur.

En ce qui concerne la structure du plancher du rez-de-chaussée, il relève qu’elle n’a pas été atteinte, les désordres ayant seulement affecté l’habitabilité et l’esthétique du logement de M. [A] ; que ni lui ni l’architecte de la préfecture de police n’ont constaté une flèche de 10 cm dans le séjour comme invoquée par M. [A], mais seulement une “flèche significative” ne constituant pas un péril au sens du code de la construction et de l’habitation.

En réponse aux dires récapitulatifs des parties, l’expert précise que les dégâts constatés dans le salon de M. [A] correspondent à des désordres affectant accidentellement le sanibroyeur réparé rapidement mais qui n’ont pas fait l’objet d’une reprise des embellissements alors que des indemnités ont dû être versées par les assureurs ; que “les infiltrations récurrentes au plafond du RDC proviennent d’une part, d’un sol qui n’est pas en parfait état d’étanchéité spécialement au droit de la porte entre la salle d’eau et le séjour et, d’autre part, des infiltrations provenant de la façade (plus de refoulement dans la douche du 1er étage suite intervention demande syndic) et possiblement de l’absence de fermeture sur les mitrons sur les cheminées” ; “qu’à ces infiltrations récurrentes s’ajoutent ponctuellement des fuites sur les installations qui néanmoins ont été réparées assez rapidement par le propriétaire des logements situés à l’aplomb du logement RDC (à ce jour aucune fuite active n’a été constatée)” ; que le fait que le logement ne soit plus chauffé et ventilé depuis juillet 2018 n’explique enfin pas la persistance d’humidité au plafond.

2-2 Sur la responsabilité de la SCI Jaurès Crimée

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965: “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.”

Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Il résulte de l'article 544 du code civil que l'exercice du droit de propriété, même sans faute, est générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage.

Le propriétaire bailleur est donc responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, étant rappelé que la mise en oeuvre de cette responsabilité ne nécessite ni la preuve d'une faute ni la preuve d'une intention de nuire, mais uniquement la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué.

Les constatations réalisées par l’expert judiciaire établissent que les désordres touchant la cuisine et la pièce principale du bien de M. [A] proviennent principalement de la défectuosité des installations sanitaires des lots appartenant à la SCI Jaurès Crimée, notamment de l’absence d’étanchéité du sol de la salle d’eau du lot 27 situé à l’aplomb et de désordres ponctuels sur les installations sanitaires du lot 26 (raccordement défectueux de l’ancien sanibroyeur), du lot 28 (fuite sur le robinet de la cuisine) et 35 (déversement de la colonne EU sur le sol dans l’angle contre la façade provoqué par la coupure volontaire des évacuations de l’évier de la cuisine et de la douche), ayant provoqué des passages d’eau à partir d’éléments fuyards sur le plancher.

De par leur nature et leur intensité, les nuisances résultant de venues d’eau anciennes et répétées excèdent les inconvénients normaux du voisinage et engagent par conséquent la responsabilité de plein droit de la SCI Jaurès Crimée, propriétaire des installations sanitaires fuyardes, à l’égard de M. [A] pour les préjudices en résultant.

2-3 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ; qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu'en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'a commis aucune faute.

La SCI Jaurès Crimée produit un certain nombre de courriers adressés par le syndic de l’immeuble, la société [Localité 5] Rive Gauche, aux sociétés en charge des travaux de ravalement de la façade sur cour votés le 03 juillet 2007, pointant des défauts d’exécution (courrier du 14 novembre 2011 à la société Baticah l’informant du blocage du paiement d’une facture du fait que les travaux réalisés ne l’avaient pas été correctement, courrier envoyé le 1er décembre 2011 à la société Procarbat l’informant de l’apparition d’une fissure importante sur un mur récemment ravalé par l’entreprise, courrier adressé le 1er décembre 2011 à la société Bathelec lui demandant de reprendre les goulottes fixées au mur laissant passer l’eau qui ruisselle le long des façades en l’absence de joints d’étanchéité entre le mur et le haut de la goulotte) ainsi qu’un courrier envoyé le 18 janvier 2012 au maître d’oeuvre lui demandant d’intervenir auprès des entreprises concernées. Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 février 2012 établit que les copropriétaires ont demandé au syndic d’adresser une mise en demeure à l’architecte chargé de suivre les travaux, le calfeutrement des goulottes extérieures n’ayant pas été réalisé et le mur étant endommagé.

Suite au signalement de nouveaux désordres par M. [A], le gestionnaire de biens de la SCI Jaurès Crimée a fait intervenir la société d’architecture Alter Ego, dont le rapport établi le 14 décembre 2014 indique que les désordres et infiltrations relevées au rez-de-chaussée ont des origines multiples : les dégâts des eaux survenus dans les appartements du 1er étage gauche et 2ème droite qui ont été réparés (raccordement sur broyeur et réfection complète de la salle de bain du 2ème étage droite qui fuyait toute hauteur) et l’humidité en provenance de la façade cour de l’immeuble.

Il ajoute que les taux d’humidité relevés au plancher haut de la cuisine sont encore de 100% malgré l’absence de fuite depuis l’été et conseille vivement la dépose de l’entoilage au plafond afin de favoriser l’assèchement du plancher et d’éviter les rétentions d’humidité préjudiciables au niveau des structures, ainsi que l’engagement par le syndicat des copropriétaires d’une étude de reprise et de réfection du ravalement de la façade cour avec prise en compte des travaux annexes (zinguerie, plomberie, évacuation des eaux usées, serrurerie, garde corps ...) afin de solutionner l’ensemble des problèmes sur cette façade et les sources d’infiltrations relevées.

Lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2015 dont la convocation seule est communiquée par la SCI Jaurès Crimée, le syndic a mis à l’ordre du jour des travaux de ravalement de la façade endommagée en produisant un rapport de la société d’architecture APC Solutions du 22 décembre 2014 indiquant que :

- la façade sur cour présente une zone touchée au droit des descentes d’eaux pluviales et usées. - les enduits s’avèrent très humides sur l’essentiel de la hauteur de la façade, du salpêtre étant visible alors qu’un ravalement a eu lieu récemment. - des fuites de réseaux d’eaux privatifs ont eu lieu par le passé sans que les remises en état successives ne stoppent les infiltrations et qu’il convient donc de vérifier les réseaux d’écoulement d’eaux en façade. - le réseau d’eaux pluviales est récent et ne semble pas poser de problème. - le réseau d’évacuation des eaux usées est essentiellement en PVC avec des emboîtements parfois encastrés et des infiltrations sont possibles au droit du raccordement des différentes culottes. - la réfection de ce réseau d’évacuation est à prévoir en remplaçant les canalisations PVC par de la fonte avec des emboîtements adaptés, après piochage préalable des enduits au droit des sorties pour réaliser des raccordements étanches. - l’appui en zinc de la fenêtre du 2ème étage doit être repris en ce qu’il ne comporte pas de goutte d’eau permettant aux eaux de ruissellement de rejaillir. - des sondages complémentaires devront être réalisés au droit des linteaux des fenêtres dont les enduits sont fissurés pour en vérifier l’état et le ravalement pourra ensuite être repris sur une zone limitée en largeur mais sur toute la hauteur de la façade.

- une remontée d’humidité a été constatée au dessus de la goulotte électrique qui longe la façade au droit du plancher du 1er niveau et il convient de la recouvrir au moyen d’une couverture en zinc tout en la laissant démontable.

Ce n’est toutefois que le 24 février 2017 que le syndicat des copropriétaires a voté les travaux de rénovation de la façade côté cour du bâtiment longeant la [Adresse 11], selon devis établi par la société EGIP d’un montant de 34.460,80 euros TTC, en indiquant notamment (résolution n°19) :

“ La partie ravalement qui interviendra après les travaux de plomberie, seront conditionnés à un avis du conseil syndical et de l’architecte, eu égard aux autres travaux qui risquent de devenir prioritaires (réparation des réseaux enterrés notamment) et ce pour tenir compte de l’état de la façade mais aussi des risques de détérioration des enduits refaits lors de ce ravalement. EGIP sera sollicité préalablement au démarrage des travaux pour définir si l’échafaudage préconisé dans son devis pour un ravalement de toute la façade peut être “allégé” afin de traiter dans un premier temps uniquement les travaux de plomberie/zinguerie.”

La société EGIP ayant constaté un dégât des eaux en provenance de l’appartement du 2ème étage, les travaux de ravalement ont été suspendus le 04 décembre 2017 et n’ont pas été repris alors même que la réparation de cette fuite et la modification des réseaux en façade avaient été réalisées.

L’ensemble de ces éléments corrobore les conclusions de l’expert judiciaire qui n’a pu constater l’état du ravalement de la façade avant l’exécution des travaux votés par l’assemblée générale du 24 février 2017 mais relève que les premiers désordres ont été constatés dès 2014 (réseaux [Localité 10]/EP fuyards et goulotte plastique permettant des infiltrations) ; que le mauvais état de la façade résulte des canalisations fuyardes courantes contre la façade et autres malfaçons relevées dans les différents audits, de la détérioration des évacuations de l’évier de la cuisine et de la douche du lot 35 ainsi que de la fuite relevée sur l’alimentation du logement du 1er étage (lot 28) ; que les désordres constatés sur le réseau [Localité 10]/EP en façade ont généré la décision de reprise du ravalement par le syndicat des copropriétaires le 24 février 2017.

Il est donc établi que la copropriété, pourtant suffisamment informée des anomalies et défauts du ravalement réceptionné en 2011, a fait le choix de ne procéder qu’à une réfection partielle, M. [D] expliquant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est largement engagée à ce titre même si les fuites relevées dans les logements ont “possiblement aggravé ponctuellement ces désordres.”

Elle a par ailleurs décidé d’interrompre les travaux de ravalement le 04 décembre 2017, alors même que la cause de la fuite constatée avait été immédiatement diagnostiquée et réparée.

Les infiltrations par la façade, partie commune, ayant selon l’expert aggravé ou entretenu les infiltrations constatées dans la cuisine de M. [A], la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée à ce titre.

Le demandeur recherche par ailleurs la responsabilité de ce dernier en raison du mauvais état de la structure du plancher haut de son bien.

Il verse un avis de la société BL Ingénieur conseil du 28 janvier 2022 indiquant que ledit plancher présente certains désordres de nature à remettre en cause sa résistance et sa stabilité en ce que le hourdis est partiellement déstructuré et présente un risque de chute de certains éléments désolidarisés, certaines armatures métalliques du hourdis sont sectionnées et ne sont plus solidaires, certaines poutrelles métalliques présentent une corrosion feuilletante avec perte probable de section résistance, certaines solives présentent une déformation relativement importante et l’aspect caractéristique d’un état sanitaire dégradé.

Après avoir expliqué que ces désordres sont “caractéristiques d’un taux d’humidité élevé dans les hourdis pouvant être le résultat d’infiltrations depuis les façades ou d’un (ou plusieurs) dégât des eaux depuis les étages supérieurs”, elle préconise la réalisation d’un diagnostic structure.

Aux termes de son “diagnostic structurel” , elle conclut que la capacité portante du plancher haut est insuffisante et qu’il est urgent de procéder à très court terme à son adaptation structurelle avec un étaiement provisoire adéquat.

Ces constatations réalisées de manière non contradictoire ne rejoignent toutefois pas les conclusions de l’expert judiciaire qui n’a pas observé d’attaques des parties encastrées des solives métalliques ni des solives bois du plancher tout en relevant qu’elles sont disparates et “demanderaient peut être à être renforcées” (visite du 08 janvier 2020) et a relevé que “la structure du plancher existant de la réserve de la boutique n’a pas été affectée par les dernières infiltrations, mais ce plancher mériterait toutefois dans le cadre d’un entretien de l’immeuble, une reprise ou une confortation de certains solives bois. Le plafond peut être réparé.” (visite du 18 mai 2021).

Il conclut, à l’issue de ses investigations, que la structure du plancher n’a pas été atteinte mais qu’il “serait peut-être judicieux que la copropriété réalise un renforcement des solives” avant la reprise de l’enduit plâtre ; que les désordres n’ont visiblement pas affecté la solidité de l’immeuble mais seulement l’habitabilité et l’esthétique du logement ; que ni l’expert ni l’architecte de la préfecture n’ont constaté une flèche de 10 cm dans le séjour “mais simplement une flèche significative qui ne constitue pas un péril au sens du code de la construction et de l’habitation.”

Cette analyse doit être entérinée, M. [D] ayant répondu de façon pertinente et argumentée aux contestations apportées par les parties après des investigations détaillées.

Les demandeurs échouent donc à démontrer l’existence d’un dommage ayant pour origine la structure du plancher, partie commune de l’immeuble, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne sera pas retenue de ce chef.

2-4 Sur la responsabilité de M. [A]

La SCI Jaurès Crimée soutient que la responsabilité du demandeur est engagée pour ne pas avoir déposer l’entoilage au plafond, préconisé dès 2014 afin de favoriser l’assèchement du plancher et d’éviter les rétentions d’humidité préjudiciables au niveau des structures.

Elle ajoute que l’absence de ventilation et de chauffage a contribué à maintenir l’humidité.

Ces allégations ne sont toutefois étayées par aucun élément technique et ne sont pas de nature à combattre utilement les conclusions de l'expert judiciaire qui a relevé que le fait que le logement ne soit plus chauffé ni ventilé depuis 2018 n’explique pas la persistance d’humidité au plafond.

La responsabilité de M. [A] ne sera donc pas retenue.

3- Sur l’origine des désordres subis par le syndicat des copropriétaires et les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SCI Jaurès Crimée sur le fondement des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 544 et 1242 alinéa 1 du code civil organisant une responsabilité sans faute des copropriétaires dont les lots sont à l’origine de désordres affectant les parties communes.

Il expose que l’expert a constaté la détérioration prématurée de la façade sur cour de l’immeuble, outre les atteintes portées à certains éléments structurels ; que ses conclusions sont toutefois incompréhensibles au regard des éléments communiqués et de ses propres constatations ; qu’après avoir retenu que la coupure des canalisations du lot 35 avait entraîné le déversement de leur eau sur le sol, M. [D] n’impute en effet aucune responsabilité à la SCI Jaurès Crimée alors même que la fuite a duré plus de deux ans et qu’il n’est produit aucun document justifiant de la réalisation des travaux préconisés pour y remédier, ce qui a empêché la reprise des travaux de ravalement pendant toutes les opérations d’expertise ; qu’il en va de même pour le lot n°28 dont la fuite n’a pas été immédiatement réparée en raison de la présence de squatteurs dont il a fallu attendre l’expulsion après plusieurs années.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que les fuites sur la canalisation d’évacuation [Localité 10]/EP retenues par l’expert pour établir sa responsabilité ne sont pas démontrées ; qu’il en est de même des prétendues infiltrations provenant de la “goulotte plastique protégeant les câbles” laquelle n’est pas située à proximité des linteaux et ravalement détériorés ; que les fuites prolongées et importantes provenant des lots 28 et 35 sont la cause exclusive ou à tout le moins l’une des causes de la dégradation prématurée de la façade cour de l’immeuble et des linteaux de fenêtres donnant sur celle-ci.

La SCI Jaurès Crimée répond qu’il n’est pas établi qu’elle serait seule responsable de la nécessité de reprendre le ravalement initialement effectué en 2007 ; que le syndicat des copropriétaires nie en effet l’existence et l’incidence des fuites sur les canalisations d’évacuation [Localité 10]/EP, à juste titre incriminées par l’expert judiciaire, et ignore volontairement sa propre défaillance dans le règlement d’un ravalement initial mal exécuté ; que M. [D] a également relevé que le surcoût du ravalement lié à l'arrêt du chantier ne pouvait lui être imputé alors que les travaux n'ont toujours pas été repris et ce, au mépris de la sécurité de ses locataires.

Elle ajoute que les infiltrations du lot 35 se sont produites bien après la décision de reprendre la façade par la copropriété ; qu’après avoir été occupé pour la dernière fois entre le 4 décembre 2000 et le 31 octobre 2012, ce lot est ensuite resté vacant avec la vanne d'arrêt d'alimentation en eau fermée ; qu’une procédure visant à obtenir l'expulsion de squatteurs installés au mois de juillet 2016 a été initiée le 09 janvier 2017 et a abouti à leur expulsion effective le 5 juin 2018 ; qu’elle a fait intervenir la société TBR dès la reprise des lieux selon facture du 13 juin 2018 ; qu’elle a fait réaliser le bouchonnage de l’arrivée d’eau dans le cadre des opérations d'expertise, sachant que le risque de fuites sur cette courte période ne pouvait être que mineur ; qu’elle a enfin procédé à la réfection complète du logement avec mise en place d'une étanchéité selon facture du 08 juin 2020 ; qu’il conviendra par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.

3-1 Sur les constatations de l’expert judiciaire

Après avoir indiqué qu’il n’a pu constater l’état de la façade avant le début des travaux de reprise votés par la copropriété le 24 février 2017, la mise à nu de la façade et la dépose des réseaux [Localité 10]/EP ayant d’ores et déjà été réalisées, et qu’il s’en est remis aux documents et photographies du dossier, M. [D] explique que les réserves émises lors des premiers travaux de ravalement en 2007 n’ont pas été levées et que ce sont bien les malfaçons constatées sur les réseaux [Localité 10]/EP circulant en façade qui ont provoqué les désordres relevés avant la fin de l’année de parfait achèvement, l’aggravation des dégradations des linteaux bois des fenêtres et l’apparition de fissures constatées à l’époque avant le piquage du ravalement en 2017.

Il ajoute que les fuites relevées dans les logements ont possiblement aggravé très ponctuellement ces désordres mais que la “responsabilité du syndic est largement engagée pour n’avoir pas su obtenir réparation de ces désordres dans le cadre d’une action contre les constructeurs ou leurs assurances.”

A la suite de la suspension des travaux intervenue le 07 décembre 2017 après la découverte d’humidité sur l’enduit, il a alors relevé que la façade n’était plus protégée par un enduit et que l’eau des précipitations continuait d’attaquer les linteaux bois des deux fenêtres du 1er étage ; qu’une goulotte en PVC courrait horizontalement au niveau du plancher sur règlement de copropriété et constituait un frein à l’écoulement des eaux ruisselant sur la façade et permettait une infiltration dans le mur et sur les linteaux bois.

L’expert ajoute que le surcoût lié à l’arrêt du chantier ne peut être imputé à la SCI Jaurès Crimée, qui a procédé à la réparation de la fuite le 16 janvier 2018, mais au syndicat des copropriétaires qui n’a pas ordonné à ce moment là la reprise du chantier évitant la dépose et repose de l’échafaudage.

Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Il précise enfin que le coût de la reprise des linteaux en bois, qui auraient dû être remplacés lors du 1er ravalement, doit également rester à la charge du syndicat des copropriétaires.

3-2 Sur la responsabilité de la SCI Jaurès Crimée L’article 1242 alinéa 1er du code civil dispose qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées trouve son fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien. La victime d’un dommage causé par une chose doit établir un lien de causalité entre cette chose et le dommage qu’elle a subi.

Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son lot, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes qui l’occupent à quelque titre que ce soit.

Dans un rapport adressé au syndic le 09 février 2018, l’EURL d’architecture APC Solutions indique avoir constaté, à l’occasion des travaux de reprise du ravalement : “une humidité très importante provenant vraisemblablement d’une infiltration d’eau à proximité d’un appartement du 2ème étage (fenêtre de droite vu depuis la cour), ce qui a été confirmé par le plombier M. [H] dans son rapport du 1er décembre 2017. Dans l’attente de la résolution de ce désordre, et de la nécessité d’attendre le séchage des murs, les travaux ont été stoppés le 11 décembre 2017. La sté EGIP est passée dernièrement, le 31 janvier 2018, vérifier l’évolution de l’humidité du mur de façade dont les enduits ont été piochés. Un taux de 100% a de nouveau été constaté. Il est donc important de s’assurer que M. [H] ou tout autre plombier a pu remédier à l’origine de l’infiltration, et vérifié l’installation sanitaire de l’appartement et éventuellement des autres si cela n’a pas été encore fait, afin de mettre un terme à toutes les infiltrations possibles sur les parties communes de l’immeuble, et en l’occurence sur la façade sur cour. Si tel est déjà le cas, il est toutefois nécessaire d’attendre le séchage des murs avant de poursuivre les travaux de ravalement envisagé”.

Lors de sa visite du 11 juin 2019, l’expert a effectivement constaté que le squatteur avait été expulsé du lot 35 en juin 2018 et que le logement était dans un “triste état” ; que les évacuations de l’évier de la cuisine et de la douche dans la salle d’eau avaient été coupées entraînant le déversement sur le sol, dans l’angle contre la façade, de l’eau de la colonne [Localité 10] de l’étage supérieur.

Après avoir également relevé une ancienne fuite sur le robinet de la cuisine du lot 28, rapidement réparée, il conclut que la détérioration prématurée de la façade provient principalement des malfaçons relevées suite aux premiers travaux de ravalement et a été accentuée par la dégradation volontaire de la chute [Localité 10] de l’appartement du 2ème étage et de la fuite sur un robinet du 1er étage (lot 28) constatée en décembre 2017. La défectuosité des installations privatives de la SCI Jaurès Crimée ont donc bien participé aux désordres subis par le syndicat des copropriétaires qui apparaît fondé à rechercher la responsabilité de cette dernière.

4- Sur les travaux réparatoires

4-1 Sur travaux réparatoires à la charge du syndicat des copropriétaires

M. [A] explique qu’il n’a pu obtenir du syndicat des copropriétaires le calcul des reprises de charges par un bureau d’étude structure pour entreprendre les travaux de réfection du plancher haut à ses frais avancés et se trouve donc dans l’impossibilité de regagner son logement ; qu’au terme de son appel d’offre du 24 mai 2023, l’architecte de l’immeuble a retenu l’option du doublement du plancher par la création d’un nouveau plancher sous le plancher existant avec décaissement en option ; que l’absence de décaissement entraînera toutefois une perte de volume de son appartement ; qu’il est donc fondé en sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de reprise structurelle du plancher haut de son appartement, avec décaissement et intervention d’un bureau d’étude structure afin de vérifier les reprises de charges, travaux qu’il n’a eu de cesse de réclamer depuis qu’il a constaté l’affaissement de son plafond.

Le syndicat des copropriétaires répond que cette demande est décorrélée de la présente affaire dans la mesure où cette problématique a été évacuée par l’expert judiciaire comme n’étant pas liée aux infiltrations objet de l’expertise ; que M. [A] n’a jamais sollicité l’exécution de ces travaux avant d’en demander l’exécution par voie de conclusions et sous peine d’astreinte; qu’ils n’ont été validés ni par l’expert judiciaire ni par l’architecte de l’immeuble ; que des échanges sont intervenus depuis entre le syndic et M. [A] de sorte que les travaux sont en voie d’exécution, comme en atteste l’appel d’offre émis par la société Batem à la demande du syndic.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes de l’immeuble en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l' ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Si les tribunaux peuvent le condamner à exécuter les travaux considérés comme nécessaires pour mettre fin à toute situation dommageable, par la remise en état des ouvrages et équipements communs, ils ne peuvent en revanche se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires qui demeure souveraine pour décider la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété.

L’expert judiciaire n’a en l’espèce pas observé d’attaques des parties encastrées des solives métalliques ni des solives bois du plancher, admettant seulement que la structure du plancher mériterait d’être reprise ou confortée dans le cadre de l’entretien de l’immeuble.

Il n’est donc pas établi que le demandeur subisse un préjudice résultant de la non-exécution des travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble, M. [D] indiquant au contraire que les étais ne sont pas nécessaires et que le plafond peut être réparé. Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être engagée sur le fondement de ces dispositions de sorte que M. [A] sera débouté de ce chef de demande.

4-2 Sur les travaux réparatoires à la charge de la SCI Jaurès Crimée

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la SCI Jaurès Crimée, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, à mettre en conformité les installations sanitaires des lots 26 et 27 au motif que les infiltrations proviennent d’une absence d’étanchéité au sol au droit de la cloison de la salle d’eau du lot 27 ; que M. [D] a également constaté une contrepente du tuyau d’évacuation de la douche vers la colonne [Localité 10] dans le lot 26 ;  que les eaux vannes du sanibroyeur du lot 26 et les eaux usées du lot 27 sont passées par le sol ; que les salles d’eau de ces deux lots sont dépourvues d’étanchéité et sont responsables des infiltrations toujours actives dans la cuisine.

Ils demandent également la condamnation de la SCI Jaurès Crimée à présenter la facture des travaux de mise en conformité à M. [A].

La SCI Jaurès Crimée oppose qu’elle communique l’ensemble des factures démontrant l’entretien régulier de ses lots, sauf une de 2005 relative au lot n°27 qu’elle n’a pu retrouver ; que cet appartement est resté inoccupé entre le 1er juin 2015 et le 12 avril 2017 avec le robinet d’arrêt fermé de sorte qu’il n’a pu être à l’origine d’un dégât des eaux ; qu’il a fait l’objet d’une rénovation en janvier 2017 en vue de sa remise en location ; qu’il a pu être constaté le 28 octobre 2018 une très légère fuite de l’ordre “d’un dé à coude” au niveau de la bonde du bac de douche ; que cette seule fuite, qui n’a pas été confirmée depuis, ne saurait être responsable des désordres chez M. [A].

Concernant le lot 26, elle soutient qu’il a fait l’objet d’une rénovation complète en 2005 ; qu’il a seulement été constaté sous le WC broyeur des anciennes traces d’infiltrations non reprises par M. [A] et pour lesquelles il a reçu une indemnisation ; que deux autres fuites accidentelles ont été réparées suivant facture de la société [W] et fils des 24 juin 2011 et 20 mai 2015 ; qu’un nouveau WC a été installé afin d’éviter de nouveaux dégâts suivant facture de la société TBR du 06 décembre 2017 et qu’aucun dégât des eaux n’a été déclaré postérieurement.

Sur ce,

Aux termes de ses investigations, M. [D] a exposé que les lots 26, 27, 34, 35 et 36 appartenant à la SCI Jaurès Crimée ont été impliqués dans les désordres ayant affecté le logement de M. [A] et que, si des travaux ont été engagés régulièrement pour supprimer les sinistres, “il semble bien qu’une partie des pièces humides du logement à l’aplomb ne soit pas conforme au règlement sanitaire départemental (étanchéité des murs et sols).”

L’expert judiciaire a effectivement expliqué que le dégât des eaux constaté dans la cuisine de M. [A] provenait d’une absence d’étanchéité au sol au droit de la cloison de la salle d’eau du local 27, précisant qu’une légère fuite constatée sur le siphon du bac de douche et un joint défectueux dans l’angle du bac repris depuis avaient pu contribuer à l’aggravation du sinistre. Après examen des lieux et des documents produits, il a estimé que le sol de la salle d’eau de ce local à l’aplomb de la cuisine du lot du demandeur n’avait pas été réalisé conformément aux exigences du règlement sanitaire départemental et conclut qu’il devait être repris ou revu pour être conforme.

La SCI Jaurès Crimée produit une facture établie le 27 janvier 2022 par la société TBR au titre de la réfection complète de l’étanchéité du lot 27, après dépose des éléments de la salle d’eau, pour un montant TTC de 8.168,05 euros, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire.

En l’absence d’élément démontrant la persistance des désordres depuis cette intervention, M. [A] sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de la SCI Jaurès Crimée “à mettre en conformité les installations sanitaires” du lot 27.

M. [D] a relevé que le dégât des eaux situé sur la réserve correspondait au raccordement défectueux de l’ancien sanibroyeur du local 26 qui a été remplacé depuis, concluant qu’après examen de toutes les autres possibilités d’infiltrations, “il s’avère que le non-respect du règlement sanitaire est la seule cause restante envisageable pour confirmer la présence d’humidité rémanente sur ce plancher.”

M. [A] sera par conséquent également débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de la SCI Jaurès Crimée “à mettre en conformité les installations sanitaires” du lot 26 ainsi que de sa demande de condamnation à “présenter la facture des travaux de mise en conformité.”

5 - Sur les demandes indemnitaires de M. [A]

5-1 Sur le préjudice matériel

M. [A] sollicite la condamnation in solidum de la SCI Jaurès Crimée, de son assureur Swisslife et du syndicat des copropriétaires, au paiement de la somme de 11.134,67 euros, soit 720 euros pour la réfection de plâtre côté salon, 2.805 euros pour la reprise de plâtre du plafond côté cuisine, 2.751,52 euros au titre de l’installation d’une alarme dans son logement du 24 octobre 2018 au 7 novembre 2023 et 4.858,15 euros au titre des embellissements.

Il fait valoir que les devis ont été validés par l’expert sauf le devis de la société [K] d’un montant de 4.858,15 euros lequel a été ramené à la somme de 3.518,35 euros au motif que les murs n’avaient pas été affectés par les désordres alors que le salpêtre s’est répandu sur toutes les surfaces du studio ; que compte tenu de l’inhabitabilité des lieux et de la présence de squatteurs dans l’immeuble, M. [A] a été contraint de faire installer une alarme Verisure dans son logement dont il est bien fondé à demander le remboursement.

La SCI Jaurès Crimée oppose que l’expert judiciaire a limité le préjudice matériel à la somme de 7.043,35 euros ; que la demande relative à l’installation d’une alarme n’est pas justifiée et doit être rejetée ; que le rapport doit donc être entériné à hauteur du montant retenu par l’expert, déduction faite des sommes versées à M. [A] par son assureur. Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

La société Swisslife assurance de biens soutient que la somme de 720 euros retenue pour la réfection du plâtre du séjour est seule justifiée ; que le surplus des demandes indemnitaires de M. [A] s’éloigne des conclusions expertales et doit être rejeté ; qu’à défaut, il convient d’opérer un partage de responsabilité à hauteur de 50% entre le syndicat des copropriétaires et son assureur d’une part, la SCI Jaurès Crimée et elle-même d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’intégralité des demandes indemnitaires formulées par M. [A] et souligne que l’expert judiciaire a indiqué que la structure du plancher haut n’était pas atteinte et que les dégâts des eaux survenus ont exclusivement pour origine les non-conformités des lots de la SCI Jaurès Crimée.

Sur ce,

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s’était pas produit, les dommages-intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

L’expert judiciaire a évalué la reprise du plafond en plâtre côté salon à la somme de 720 euros TTC et le renforcement du plancher côté cuisine, incluant la reprise du plafond plâtre et les protections nécessaires, selon devis établi par la société Batem à hauteur de 2.805 euros TTC dont M. [A] apparaît fondé à obtenir le paiement.

S’agissant des embellissements, M. [D] n’a retenu qu’une partie du devis établi par la société [K] à hauteur de 4.858,15 euros au motif que, si les prix proposés étaient bien conformes aux prix du marché, les postes “murs” de la pièce principale non affectée par les désordres et “uniformisation sur autres murs” devaient être supprimés.

Ce chiffrage doit être entériné alors que la dégradation des murs du salon n’est effectivement pas démontrée et que M. [D] a retenu que M. [A] aurait pu aisément faire réaliser la remise en état du plafond dans la mesure où une indemnisation avait pu lui être versée.

En outre, alors que les travaux de reprise de peinture doivent porter sur tous les murs d'une même pièce, même si certains ne sont pas affectés par des traces d'humidité, et ce afin d'éviter une reprise partielle non conforme à l'harmonie esthétique des murs de la cuisine telle qu'elle existait avant la survenance du sinistre, aucune des parties ne communique le devis de la société [K] de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier le montant des prestations nécessaires à l’uniformisation des travaux.

Le préjudice matériel subi à ce titre par M. [A] sera donc également fixé au montant retenu par l’expert, soit 3.518,35 euros TTC.

La demande formée au titre de l’installation d’une alarme entre le 24 octobre 2018, date à laquelle le propriétaire a quitté l’appartement, et le 07 novembre 2023, ne constitue pas un préjudice résultant directement des venues d’eau et sera donc écartée.

Les frais engagés par M. [A] pour faire constater les désordres par un huissier de justice ne relèvent pas des dépens mais sont constitutifs d’un préjudice matériel qui sera indemnisé à hauteur de 453 euros. Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Le préjudice matériel de M. [A] sera par conséquent fixé à la somme de 7.496,35 euros (720 euros + 2.805 euros + 3.518,35 euros + 453 euros).

Les infiltrations ayant affecté le salon étant exclusivement imputables à la défaillance des installations sanitaires de la SCI Jaurès Crimée, celle-ci sera seule condamnée au paiement de la somme de 720 euros.

Elle sera en revanche condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement du surplus.

Il est en effet constant, en matière d'indemnisation, que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné in solidum à le réparer intégralement, la question connexe du partage de responsabilité entre eux n'ayant aucune incidence au stade de l'obligation à la dette, et ne peut donc être opposée au créancier.

5-2 Sur le préjudice de jouissance

M. [A] soutient que les multiples sinistres constatés depuis 2009 ont fortement dégradé son logement jusqu’à ce qu’il devienne totalement insalubre ; que la valeur locative de l’appartement a été fixée à la somme mensuelle de 1.200 euros soit 40 euros/m² ; que l’expert limite la période de sinistre à seulement 8 mois dans le salon en omettant l’intégralité des évènements antérieurs et postérieurs ; que le quantum retenu pour la surface impactée soit 20% est extrêmement faible au regard de la nature du préjudice qui concerne des eaux chargées de matière fécale et d’urine ; que M. [D] commet la même erreur d’appréciation de la taille du préjudice s’agissant de la cuisine ; qu’il est fondé à obtenir le paiement de la somme de 35.700 euros en réparation du préjudice de jouissance subi jusqu’à son départ du logement en juillet 2018, de la somme de 76.800 euros au titre du préjudice subi de juillet 2018 à novembre 2023, outre 1.200 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité des salles d’eau des lots 26 et 27.

La SCI Jaurès Crimée répond que, s’il est compréhensible d’être gêné par la survenance de dégâts des eaux, M. [A] a fait seul le choix de quitter les lieux ; qu’il convient dès lors de le débouter de ses demandes ou, à tout le moins, d’entériner le montant des préjudices retenus par l’expert judiciaire, déduction faite des sommes versées par son assureur.

La société Swisslife soutient que l’expert judiciaire n’a retenu que la somme de 480 euros pour un éventuel préjudice esthétique dans le séjour ; que M. [A] ne rapporte pas la preuve que son logement était inhabitable alors que ni M. [D] ni l’architecte de la Préfecture de Police n’ont constaté de péril au sens du code de la construction et de l’habitation ; que son départ en juillet 2018 relève donc d’un choix personnel ; que les demandes relatives à l’inhabitabilité du logement doivent dès lors être rejetées.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il ne peut être condamné au titre d’un préjudice de jouissance car celui-ci ne prendra fin qu’après la remise en état des lots de la SCI Jaurès Crimée ce qui dépend d’elle, et non de lui.

Sur ce, Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice de jouissance dont ils justifient de l'existence par l'évaluation qu'ils en font, sans être tenus d'en préciser les divers éléments.

L’attestation de valeur locative versée en procédure indique que l’appartement sinistré a une surface de 39,8 m² et se compose d’une grande pièce accessible directement par une entrée indépendante sur rue, un couloir desservant WC / salle d’eau / coin bureau, et d’une cuisine aménagée et équipée avec un comptoir la séparant de l’espace dinatoire.

Il s’agit d’un local initialement à usage mixte de commerce et logement, transformé depuis en local d’habitation. Sa valeur locative mensuelle a été fixée par l’expert judiciaire à la somme de 1.200 euros soit 30 euros/m². Cette évaluation, qui n’est pas contestée par les parties, sera retenue.

S’agissant du salon, M. [D] expose qu’il a subi plusieurs dégâts des eaux provenant de défaillances anciennes et accidentelles du sanibroyeur, réparées à chaque fois.

Après avoir indiqué ne pas retenir le sinistre de 2009, qui a visiblement fait l’objet d’une réparation avant que le désordre ne réapparaisse le 26 mai 2015 et fasse possiblement l’objet d’une nouvelle indemnisation, il retient un préjudice esthétique sur 5 m² à raison de 2 sinistres sur 8 mois, correspondant au délai moyen pour reprendre les désordres après versement de l’indemnité par l’assureur, soit 480 euros (30 euros x 5m² x 12 mois x 20%).

Les pièces communiquées par la SCI Jaurès Crimée démontrent effectivement que les sinistres provenant du sanibroyeur ont fait l’objet de constats amiables transmis aux assureurs et qu’elle est intervenue sur l’installation suivant factures de la société [W] & Fils des 24 juin 2011 et 21 mai 2015, avant de remplacer le WC suivant facture du 06 décembre 2017.

Le rapport établi par la préfecture de police de [Localité 1] le 30 septembre 2016 relève toutefois que le plafond du salon comporte toujours des traces d’humidité.

Dans un courrier adressé à son assureur le 19 décembre 2016, M. [A] indique d’ailleurs que l’humidité du plafond du salon stagne à 30% et lui demande de bien vouloir arrêter les dommages au chiffrage fait par l’expert [M] le 07 décembre 2015.

Est en outre produit un constat amiable du 18 juin 2018 attestant d’infiltrations provenant cette fois du lot 36 situé au 2ème étage, entraînant la réfection du réseau encastré d’alimentation en eau.

S’il est constant que M. [A] n’a pas subi un unique préjudice de jouissance, de même intensité, sur l'ensemble de la période dénoncée, la période d’indemnisation retenue par l’expert judiciaire sera toutefois élargie pour tenir compte des venues d’eau de 2009, certes immédiatement réparées, et de la persistance de l’humidité après le dégât des eaux de 2015.

Eu égard à la matérialité des désordres précédemment exposée, il y a lieu de retenir que ceux-ci, de nature esthétique, ont diminué mais non empêché l’usage du salon. Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Le préjudice de jouissance ponctuellement subi du 10 novembre 2009 au mois de juin 2018 inclus sera par conséquent fixé à la somme de 3.120 euros (soit 30 euros par mois pendant 104 mois), au paiement de laquelle sera condamnée la SCI Jaurès Crimée.

Il n’est justifié d’aucun préjudice immatériel postérieurement.

S’agissant de la cuisine, après avoir retenu un “préjudice esthétique et de jouissance partielle” de 50% et estimé la surface impactée à 5m² pour la partie kitchenette uniquement, l’expert judiciaire a évalué le préjudice de jouissance subi par M. [A] à la somme de 5.025 euros jusqu’en juillet 2018, puis à la somme de 4.200 euros à parfaire pour la période suivante, exposant que la partie séjour salle d’eau restait habitable alors que le plafond de la cuisine était partiellement recouvert d’une bâche en plastique ne permettant pas une utilisation normale de cette pièce.

Le 1er dégât des eaux ayant affecté la cuisine date du 14 décembre 2012 et il n’est pas contesté que les désordres se sont ensuite enchaînés sans qu’une réparation complète et pérenne ait pu avoir lieu avant le départ de M. [A], qui a quitté son appartement en juillet 2018.

Un rapport de la préfecture de police de [Localité 1] du 30 septembre 2016 relève que le plafond de la cuisine présente un enduit pulvérulent s’effritant au toucher, avec des traces de salpêtre et présence de champignons ; qu’il est dégradé et revêtu d’une bâche de protection.

Aux termes d’un procès-verbal de constat établi le 04 décembre 2017, Maître [Y], huissier de justice, décrit d’importantes traces d’humidité sur toute la surface du plafond de la cuisine, de nombreuses cloques-boursouflures-différences de teinte, la prolifération de salpêtre, la peinture qui s’effrite au toucher, la présence du même type d’irrégularités sur le mur situé à gauche de la fenêtre sur cour avec des points de moisissures et de légères fissures. Le taux d’humidité relevé en partie centrale du plafond est de 100% et varie de 87 à 100% sur la face droite du pilier situé à gauche de la fenêtre sur cour, en partie haute.

Un nouveau procès-verbal établi le 15 mars 2018 constate un plafond très dégradé dans la cuisine avec de fortes traces d’infiltration d’eau et une prolifération de salpêtre. Il indique que “plusieurs morceaux de plâtre/enduit/peinture se sont décollés et détachés du plancher haut, laissant apapraître le ferraillage” ; que les murs dans l’angle gauche, à gauche de la fenêtre sur cour (côté façade extérieure) sont teintés d’une couleur marronâtre/noirâtre et que des moisissures constellent la surface notamment à proximité de la chaudière.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le coefficient de surface impactée sera porté à 10m² et l’indemnité mensuelle réparatrice de la perte de jouissance de la cuisine, pièce de vie centrale pour une famille avec enfant, sera fixée à la somme de 300 euros (10m² x 30 euros).

La SCI Jaurès Crimée et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris, co-responsables des désordres affectant la cuisine de M. [A], seront par conséquent condamnés in solidum à lui verser la somme de 20.100 euros (soit 300 euros x 67 mois) en réparation du préjudice de jouissance subi de décembre 2012 à juin 2018 inclus. A l’issue de son rapport déposé le 20 décembre 2021, M. [D] expose que “l’occupation du logement est toujours grandement perturbée tant que l’arrivée d’humidité sur le plafond de la cuisine n’aura pas été réglée.”

Il conclut toutefois que le logement de M. [A] était “loin d’être inhabitable” lorsqu’il a quitté les lieux, précisant que la partie séjour/salle d’eau était habitable ; que le plafond de la cuisine était recouvert partiellement d’une bâche en plastique ne permettant pas l’utilisation normale de cette pièce mais ne nécessitant pas une obligation de relogement.

La SCI Jaurès Crimée produit une facture établie le 27 janvier 2022 par la société TBR au titre de la réfection complète de l’étanchéité du lot 27.

Le préjudice de jouissance subi du mois de juillet 2018 au mois de janvier 2022 sera par conséquent fixé à la somme de 12.600 euros (soit 42 mois x 300 euros), au paiement de laquelle seront condamnés in solidum la SCI Jaurès Crimée et le syndicat des copropriétaires.

Seul ce dernier sera en revanche condamné au préjudice de jouissance subi par le demandeur à compter du mois de février 2022 et ce, jusqu’à la réception des travaux de ravalement intervenu suivant procès-verbal du 25 mai 2023, à hauteur de 4.800 euros (16 mois x 300 euros).

Il n’est justifié d’aucun préjudice immatériel postérieurement à ces travaux.

5-3 Sur le préjudice moral

M. [A] sollicite l’octroi d’une somme complémentaire de 6.000 euros en réparation du préjudice moral subi.

Il ne peut être contesté que les dégâts des eaux à répétition et à intervalles réguliers, durant de nombreuses années, ont été, pour M. [A], une source de stress non seulement en raison de la gestion matérielle des sinistres qu'ils induisent et de l'incertitude dans laquelle il a vécu de les voir se reproduire, mais également du fait des répercussions sur la santé de son enfant potentiellement fragilisée par la dégradation de son cadre de vie.

La SCI Jaurès Crimée et le syndicat des copropriétaires seront par conséquent condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de son de son préjudice moral.

6- Sur la demande indemnitaire de la société GMF

La société GMF Assurances expose qu’elle a indemnisé à deux reprises son assuré, lequel a ratifié des quittances pour un montant de 1.881,90 euros et 1.428 euros au titre du sinistre survenu en 2015, et qu’elle est ainsi recevable et bien fondée en son action récursoire à l’encontre de la SCI Jaurès Crimée, de la société Swisslife et du syndicat des copropriétaires pour un montant total de 3.309,90 euros.

Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

La SCI Jaurès Crimée et le syndicat des copropriétaires ne répondent pas sur ce point.

La société Swisslife Assurance de biens oppose que les quittances subrogatives versées par la société GMF concernent un sinistre du 17 mai 2015 auquel il n’est nullement fait référence dans le rapport d’expertise judiciaire, et que cette dernière ne rapporte pas la preuve que les sommes réclamées seraient imputables aux sinistres survenus dans les lots de son assuré.

Sur ce,

L’article L 121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

La société GMF, en tant qu’assureur de M. [A], se prévaut de la subrogation légale énoncée par le texte susvisé et produit, à l’appui de son action subrogatoire, les quittances signées le 28 janvier 2019 par ce dernier pour les sommes de 1.881,90 euros et 1.428 euros représentant les indemnités dues “au titre de la garantie du contrat d’habitation suite au sinistre du 17 mai 2015 et localisé [Adresse 12] à [Localité 1].”

Ces pièces rapportent la preuve du règlement par la GMF à son assuré d’une somme totale de 3.309,90 euros au titre d’un sinistre dégât des eaux survenu en mai 2015 et provenant, selon l’expert judiciaire, de la défectuosité du sanibroyeur du lot 26.

Il s’ensuit que celle-ci bénéficie de la subrogation légale de l’article L 121-12 du code des assurances dans les droits de son assuré à concurrence de la somme de 3.309,90 euros, au paiement de laquelle sera condamnée la SCI Jaurès Crimée, seule responsable de ce désordre.

7 - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum de la SCI Jaurès Crimée et de son assureur, la société Swisslife assurance de biens, au paiement du coût des travaux réparatoires à hauteur de 36.662,69 euros et de ceux induits par les désordres à hauteur de 2.823,70 euros , en application de l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544 et 1242 alinéa 1er du code civil, et de l’article L.124-3 du code des assurances.

Il fait valoir que les fuites importantes et prolongées provenant des lots n° 28 et 35 sont la cause exclusive ou, à tout le moins, l’une des causes de la dégradation prématurée de la façade cour de l’immeuble et des linteaux de fenêtres donnant sur celle-ci ; que les travaux de ravalement entrepris en 2017 ont dû être interrompus en raison de la fuite active très importante provenant du lot n° 35 et humidifiant la façade en cause.

La SCI Jaurès Crimée oppose que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à formuler une telle demande, M. [D] ayant retenu que la reprise du ravalement avait été votée par la copropriété et ne devait pas inférer avec l’expertise judiciaire ; que ce dernier a également relevé que le surcoût du ravalement lié à l’arrêt du chantier ne pouvait lui être imputé alors que les travaux n’ont pas été repris et ce au mépris de la sécurité de ses locataires ; que les squatteurs ont été expulsés le 5 juin 2018, bien que la procédure ait été initiée en 2016 ; que s’agissant enfin de la somme de 2.823,70 euros correspondant aux frais de purge, l’expert ne l’a retenue qu’à hauteur de 1.793 euros TTC après avoir rappelé que les étais n’étaient pas nécessaires et qu’il convenait de mettre cette somme à la charge de la copropriété.

La compagnie Swisslife soutient pour sa part que les demandes du syndicat des copropriétaires sont mal fondées, dans la mesure où l’expert judiciaire a expliqué que les désordres n’étaient pas imputables à son assurée ; qu’enfin, la note d’horaires de l’architecte n’est pas une facture acquittée, sans détail de la mission confiée et il n’est pas démontré que cette facture aurait un lien avec les désordres survenus, tout comme les mesures conservatoires et d’investigation.

Sur ce,

La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires porte sur la reprise du ravalement selon devis de la société EGIP du 28 janvier 2015 partiellement réalisée (13.428,80 euros TTC), les travaux de renforcement des linteaux dégradés de la façade et l’achèvement des travaux de ravalement côté cour exécutés par la société BATEM (21.144,00 euros TTC) et les honoraires de l'architecte (2.089,89 euros), soit la somme totale de 34.862,69 euros et non de 36.662,69 euros.

L’expert judiciaire explique que la détérioration prématurée de la façade provient principalement des malfaçons relevées suite aux premiers travaux de ravalement et a été accentuée par la dégradation volontaire de la canalisation de l’appartement du 2ème étage et la fuite sur un robinet du 1er étage (lot 28) constatée en décembre 2017.

Il conclut cependant que la reprise du ravalement doit incomber à la copropriété qui a voté puis engagé les travaux en 2017 ; que le surcoût du ravalement lié à l’arrêt du chantier ne saurait être imputé à la SCI Jaurès Crimée qui a procédé à la réparation de la fuite le 16 janvier 2018 mais au syndicat des copropriétaires qui n’a pas ordonné la reprise des travaux évitant ensuite la dépose et repose de l’échafaudage ; que les linteaux de bois auraient enfin dû être remplacés lors du 1er ravalement et doivent également rester à la charge du syndicat des copropriétaires.

S’il est donc établi que la défectuosité des installations privatives de la SCI Jaurès Crimée a pu participer à la dégradation de la façade sur cour de la copropriété, il ne résulte ni des opérations d’expertise ni des autres pièces communiquées que le coût des travaux de ravalement démarré par la société EGIP et continué par la société BATEM ou celui des travaux de reprise des linteaux puissent être imputés à la SCI Jaurès Crimée, dont la fuite en partie privative a été réparée très rapidement.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ces deux chefs de demande comme de sa demande relative aux honoraires de M. [B] [T], architecte, facturés le 26 mai 2026 au titre de la maîtrise d’oeuvre du ravalement de la façade sur cour.

L’expert judiciaire a retenu la somme de 2.823,70 euros TTC engagée par le syndicat des copropriétaires pour des prestations d’étaiement et de purge de la maçonnerie du plancher haut réalisées en cours d’expertise. Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Compte tenu de la part de responsabilité lui incombant dans la survenance des désordres, la SCI Jaurès Crimée sera condamnée à lui payer 90% de cette somme, soit 2.541,33 euros.

8- Sur la garantie des assureurs

8-1 Sur la garantie de la société Swisslife assurance de biens

M. [A], la société GMF Assurances et le syndicat des copropriétaires demandent la condamnation in solidum de la société Swisslife avec son assurée au paiement de leurs différents préjudices.

La SCI Jaurès Crimée sollicite la condamnation de son assureur à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée au profit du syndicat des copropriétaires, de M. [A] et de la GMF.

La société Swisslife assurance de biens conteste sa garantie en faisant principalement valoir que son contrat n'a vocation à intervenir qu’en complément de la multirisque immeuble, en remplacement de la multirisque immeuble en l'absence d'un tel contrat ou en l'absence d'assurance du locataire ; qu’il existe en l’espèce une assurance immeuble souscrite auprès de la société Axa France IARD qui est partie à la procédure et a participé aux opérations d'expertise ; que les réclamations auraient donc dû être dirigées contre cette dernière puisqu'il appartient à l'assureur immeuble d'intervenir en première ligne.

Elle ajoute que les contrats souscrits par la SCI Jaurès Crimée sont en « base fait dommageable» de sorte que seuls les sinistres survenus entre le 1er novembre 2014 et le 1er novembre 2018 pourraient justifier son intervention ; que les demandeurs ne précisent pas à quel sinistre ils font référence s'agissant du séjour et de la cuisine et ne craignent pas de solliciter la totalité de l'indemnisation auprès de la société Swisslife alors qu'ils auraient dû « ventiler » les sommes incombant à chaque sinistre ; que ces derniers n'ignorent pas que sa garantie n'est pas susceptible d'être mobilisée pour les faits dommageables survenus les 10 novembre 2009, 14 décembre 2012 et 24 janvier 2013 puisqu'ils sont survenus avant la souscription des contrats d'assurance et donc en dehors de la période de garantie.

La SCI Jaurès Crimée oppose qu'antérieurement au 27 mars 2014, l'assurance propriétaire non occupant n'était pas obligatoire de sorte que l'assurance de la copropriété avait vocation à prendre en charge les sinistres ; que compte tenu des dates de survenance des désordres antérieures à 2017, seule la société Swisslife a été mise en cause.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que les fuites provenant des lots de la SCI Jaurès Crimée ont bien été révélées en 2016 et 2017 de sorte qu’il est fondé à solliciter la condamnation de la société Swisslife qui assurait la défenderesse de 2014 à 2018 et ce, en application des dispositions de l’article L.124-3 du Code des assurances qui dispose : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

Sur ce,

Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie.

Selon l'article L. 121-4 du code des assurances, en cas d'assurances cumulatives contractées sans fraude, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l'indemnisation de ses dommages en s'adressant à l'assureur de son choix. Les dispositions de ce texte relatives au cumul d' assurance ne sont applicables que si un même souscripteur a souscrit auprès de plusieurs assureurs des contrats d'assurance pour un même intérêt et contre un même risque.

La société Swisslife verse aux débats les conditions particulières des deux polices d’assurance souscrites pour le compte de la SCI Jaurès Crimée, le premier du 1er novembre 2014 au 1er novembre 2015 (n°011221768) et le second du 1er novembre 2015 au 1er novembre 2018 (n°011239317), lesquelles indiquent que :

« Dans les limites des dispositions générales Swiss Immeuble mod 3070, le présent contrat vise à garantir le propriétaire bailleur pour les risques d'assurances définis ci-dessous et n'interviendra que :

- soit en complément du contrat Multirisques Immeuble souscrit par la copropriété ou l'assuré et dont les garanties constituent la franchise du présent contrat. - soit en remplacement des garanties des contrats visés ci-dessus lorsqu'ils ne pourront être amenés à jouer (absence de contrat de la copropriété, contrat résilié pour quelque cause que ce soit). - soit en cas d'absence ou d'insuffisance d'assurance du locataire pour les seuls biens du bailleur mis à sa disposition.

Ce contrat ne pourra, en aucun cas, être considéré comme Assurances cumulatives visées à l'article L 121-4 du Code des Assurances ».

Les souscripteurs de chacun des contrats d'assurance au sein de l'immeuble (propriétaires bailleurs d'un côté, copropriété de l'autre) n'étant pas les mêmes, il n’y a pas de cumul d'assurance au sens des dispositions précitées de l'article L. 121-4 du code des assurances, de sorte que la clause de subsidiarité incluse dans la police d' assurance souscrite au bénéfice de la SCI Jaurès Crimée a vocation à s'appliquer en l'espèce.

Or, il n'est ni allégué ni justifié que le contrat multirisques immeuble souscrit par la copropriété serait insuffisant pour couvrir le risque faisant l'objet du présent litige, ou encore que les locataires des biens appartenant à la SCI Jaurès Crimée n'auraient pas souscrit d' assurance, de sorte que la garantie de la société Swisslife aurait vocation à être mobilisée « en complément » ou « en remplacement » de ces garanties.

La garantie de la société Swisslife assurance de biens n'est par conséquent pas mobilisable, de sorte que les parties seront déboutées de l'ensemble de leurs demandes de condamnation et de garantie formées à l'encontre de cet assureur pour lesdits préjudices.

De même, la SCI Jaurès Crimée sera déboutée de son appel en garantie dirigé contre son assureur.

8-2 Sur la garantie de la société Axa France IARD

Le syndicat des copropriétaires communique le contrat d'assurances multirisque immeuble souscrit auprès de la société Axa France IARD, laquelle ne conteste pas sa garantie.

L’assureur sera par conséquent condamné, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, au paiement des sommes mises à la charge de ce dernier au bénéfice de M. [A].

Le syndicat des copropriétaires apparaît en outre fondé en son appel en garantie dirigé contre la société Axa France IARD pour l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais.

9 - Sur les condamnations et les appels en garantie

9-1 Sur les préjudices alloués au titre du salon

Les désordres constatés dans le salon étant exclusivement imputables à la défaillance des installations sanitaires de la SCI Jaurès Crimée, celle-ci a été seule condamnée au paiement de la somme de 720 euros allouée à M. [A] en réparation de son préjudice matériel, de la somme de 3.120 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de la somme de 3.309,90 euros allouée à la GMF au titre du sinistre de 2015.

Elle ne pourra par conséquent qu’être déboutée de son appel en garantie dirigé à ce titre contre le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Axa France IARD.

9-2 Sur les préjudices alloués au titre de la cuisine

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, son assureur la société Axa France IARD et la SCI Jaurès Crimée, co-responsables des désordres, sont condamnés in solidum à payer à M. [A] la somme de 6.776,35 euros en réparation de son préjudice matériel, les sommes de 20.100 euros et 12.600 euros allouées en réparation de son préjudice de jouissance, soit la somme totale de 32.700 euros à ce titre, et la somme de 2.000 euros allouée en réparation de son préjudice moral.

Au regard des constatations de l'expert judiciaire et des productions des parties, le tribunal dispose d'éléments suffisants sur les responsabilités respectives des défendeurs pour fixer leur contribution à la dette de réparation des préjudices comme suit :

- syndicat des copropriétaires : 10% - SCI Jaurès Crimée : 90%

Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, il sera donc fait droit aux appels en garantie :

- de la SCI Jaurès Crimée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur Axa France IARD. - de la société Axa France IARD à l’encontre de la SCI Jaurès Crimée

pour les condamnations ci-dessus prononcées à leur encontre.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur , condamnés à payer à M. [A] la somme de 4.800 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par ce dernier de février 2022 à mai 2023, seront déboutés de leur appel en garantie dirigé à ce titre contre la SCI Jaurès Crimée.

10 - Sur les demandes accessoires

10-1 Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris, son assureur Axa France IARD et la SCI Jaurès Crimée, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Il n’y a dès lors pas lieu d’autoriser Maître Hugues Wedrychowski, avocat de la société Axa France IARD, à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

10-2 Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris, son assureur Axa France IARD et la SCI Jaurès Crimée seront condamnés in solidum à payer à la société GMF une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et déboutés de leur demande à ce titre.

L’équité commande par ailleurs de débouter la société Swisslife assurance de biens de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 17 avril 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

10-3 Sur les appels en garantie

Les responsabilités respectives des défendeurs pour fixer leur contribution à la dette de réparation des frais et dépens seront fixées comme suit :

- syndicat des copropriétaires : 10% - SCI Jaurès Crimée : 90%

Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, il sera donc fait droit aux appels en garantie :

- de la SCI Jaurès Crimée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur Axa France IARD. - de la société Axa France IARD à l’encontre de la SCI Jaurès Crimée

pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens incluant les frais d’expertise.

10-4 Sur les frais communs de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l'issue du litige, M. [U] [A] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

10-5 Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare la société Swisslife assurance de biens irrecevable en sa demande de condamnation pour le compte de M. [A].

Déboute M. [U] [A] de sa demande de condamnation de la SCI Jaurès Crimée, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, à mettre en conformité les installations sanitaires des lots 26 et 27.

Déboute M. [U] [A] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 1] d’avoir à réaliser les travaux de reprise structurelle du plancher haut du logement avec décaissement et intervention d’un bureau d’étude structure afin de vérifier les reprises des charges, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Déboute M. [A] de sa demande de dispense de toute participation aux frais en lien avec ces travaux de reprise structurelle du plancher haut avec décaissement et intervention d’un bureau d’étude structure.

Sur les désordres affectant le salon :

Condamne la SCI Jaurès Crimée à payer à M. [U] [A] :

- la somme de 720 euros en réparation de son préjudice matériel, - la somme de 3.120 euros en réparation de son préjudice de jouissance

Condamne la SCI Jaurès Crimée à payer à la société GMF Assurances la somme de 3.309,90 euros.

Déboute la SCI Jaurès Crimée de son appel en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD au titre de ces condamnations.

Sur les autres désordres :

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris, la société Axa France IARD et la SCI Jaurès Crimée, à payer à M. [U] [A] :

- la somme de 6.776,35 euros en réparation de son préjudice matériel, - les sommes de 32.700 euros (20.100 euros + 12.600 euros) en réparation de son préjudice de jouissance - la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Fixe la contribution à la dette de réparation de ces préjudices comme suit :

- syndicat des copropriétaires : 10% - SCI Jaurès Crimée : 90%

Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, fait droit aux appels en garantie, pour toutes les condamnations ci-dessus prononcées à leur encontre :

- de la SCI Jaurès Crimée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur Axa France IARD. - de la société Axa France IARD à l’encontre de la SCI Jaurès Crimée

Condamne la SCI Jaurès Crimée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris la somme de 2.541,33 euros au titre de la mise en place d’étais à titre conservatoire et de la purge du plafond du plancher haut de M. [A] et la déboute de tout appel en garantie à ce titre.

Déboute M. [U] [A], la société GMF Assurances, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris et la SCI Jaurès Crimée de leurs demandes dirigées contre la société Swisslife en sa qualité d’assureur de la SCI Jaurès Crimée.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris et la société Axa France IARD à payer à M. [U] [A] la somme de 4.800 euros en réparation du préjudice de jouissance subi de février 2022 à mai 2023, et les déboute de leur appel en garantie dirigé à ce titre contre la SCI Jaurès Crimée.

Condamne la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] pour toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais y compris irrépétibles.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris, la société Axa France IARD et la SCI Jaurès Crimée au paiement des entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Dit n’y avoir lieu à autoriser Maître Hugues Wedrychowski, avocat de la société Axa France IARD, à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris, la société Axa France IARD et la SCI Jaurès Crimée à payer à la société GMF Assurances la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et les déboute de leur demande à ce titre.

Déboute la société Swisslife assurance de biens de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fixe la contribution à la dette de réparation des frais et dépens comme suit : - le syndicat des copropriétaires dans la proportion de 10% - la SCI Jaurès Crimée dans la proportion de 90%

Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, fait droit aux appels en garantie: - de la SCI Jaurès Crimée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur Axa France IARD. - de la société Axa France IARD à l’encontre de la SCI Jaurès Crimée

pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens incluant les frais d’expertise.

Dispense M. [U] [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Rejette le surplus des demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 avril 2026.

La greffière La présidente