Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 25/01452

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

N° RC 25/01495

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[X] [Z] [I] [B]

Débats à l'audience du 11 Décembre 2025

copie et grosse le : à Maître Julien BERBIGIER

Me HAROUNA Rasmia

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 17 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 11 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT OPH, immatriculé au RCS de TOURS sous le n° 781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué à l’audience par Me LE CARVENNEC avocate au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [X] [Z] né le 19 Septembre 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [B] née le 09 Décembre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Me HAROUNA Rasmia avocate au barreau de Tours, avocat plaidant

D'autre Part ; RG 25/01495

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2013, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 643,98 € charges, garage et espace privatif extérieur compris.

Reprochant à Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] de ne pas user paisiblement des lieux loués, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT leur a fait délivrer une sommation d’avoir à faire cesser les infractions au bail et les troubles du voisinage en date du19 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et demande au tribunal de: - juger que Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] ont manqué à leur obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toute nuisance aux tiers ; - juger que Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] ont manqué à leur obligation contractuelle et légale d’avoir à régler leurs échéances aux termes convenus; - prononcer la résiliation du bail signé le 15 novembre 2023 aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] ; - juger quà compter de la date du jugement à intervenir, Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] deviendront occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] ; - prononcer leur expulsion, de même que tous les occupants de leur chef avec l’aide d’une serriruer et de la force publique si besoin est ;. - jugher que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 502,25 € au titre des loyers impayés arrêtée au 21 janvier 2025 et à actualiser au jour des plaidoieries ; - condamner solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] à régler à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation d’un montant égal au loyer et provisions sur charges appelés (soit 611,12 € par mois) à compter du premier jours du mois suivant le jugement à intervenir, et jusqu’à libération effective et complète des lieux, sachant que cette indemnité sera révisable dans l’intervalle ; - condamner solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] à régler à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 décembre 2025.

A l'audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et soutient que les nuisances occasionnées par les locataires depuis le 1er juillet 2024 donnant lieu à la signature d’une pétition du voisinage et à un dépôt de plainte pour menaces de mort, ainsi que les dégradations constituent des fautes graves justifiant la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

En réplique, Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] demandent au tribunal, par la voix de leur conseil, de débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Ils font valoir qu’aucun élément versé aux débats par le bailleur ne permet d’établir les dégradations reprochées, que seuls deux voisins se plaignent de nuisances et que ces éléments sont insuffisamment à établir les manquements à leur obligation légale et contractuelle d’user paisiblement de leur logement. En outre, ils soutiennent vivre dans le logement depuis 12 ans et qu’aucune nuisance ne leur a été reprochée jusqu’à l’arrivée de nouveaux voisins en juillet 2024. Ils déclarent subir eux-mêmes des nuisances résidant dans des insultes et souhaitent quitter leur logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 prorogé au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L'article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Conformément aux dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble. Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En outre, il est rappelé à l’article 1.1 du titre II des conditions générales du contrat de bail, l'obligation pour les locataires d’user paisiblement des lieux loués et de leurs dépendances. “En conséquence, tous actes d’ivrognerie, de violence, scènes d’injures et autres, sont formellement interdits et constitueraient des infractions pouvant entraîner la résiliation du bail. De même, vous devez vous interdire tout acte pouvant nuire à la tranquilité ou à la sécurité de vos voisins (...). A défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le bail sera résolu de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux. L’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera prononcée par le juge compétent”.

Afin de rapporter la preuve des troubles occasionnées par les locataires, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats : - un historique de situation rédigé par le bailleur ; - une pétition en date du 1er juillet 2024 signée par onze voisins adressée au maire de [Localité 2] en vue de faire respecter les règles de bon voisinage par Monsieur [Z] et Madame [B] leur reprochant des nuisances sonores (non respect des heures et jours de tontes et travaux...), des nuisances olfactives (fumée de produits illicites), des insultes répétées, des menaces de mort et des dégradations de véhicules, accompagnée des témoignages de : - Madame [J], dont le jardin est mitoyen de celui de Monsieur [Z] et Madame [B] et qui exerce la fonction de nourrice, déplorant les nuisances occasionnées par la musique à un volume sonore excessif et dont le registre ne correspond à ses goûts musicaux, des crachats devant sa porte, des clous sous sa voiture, des fumées nauséabondes en provenance de consommation de produits illicites sur leur terrasse, leur attitude odieuse et insultante ; - Monsieur [P] et Madame [S] dénonçant des insultes sans motif apparent et des menaces de violence de la part de Monsieur [Z] et Madame [B]; - Madame [D] ayant constaté que les enfants du couple joués avec un ballon sur la place du quartier et tapant avec le ballon dans les voitures, portes de garage et parterres de fleurs. Elle décrit également le couple comme des personnes insultantes ; - Monsieur [E] et Madame [A] dénonçant des dégradations de l’environnement en laissant des déchets sur la voie publique, le jet d’objets sur les véhicules, la mise en danger d’autrui en ne respectant pas les règles du code de la route (roule à ocntre sens) et en laissant des jouets sur la route, et des violences verbales et menaces de violences en date du 27 juin 2024 ; - Monsieur et Madame [K] signalant des menaces de mort, des dégradations de véhicules et de la place à raison de déchets et de jouets jonchant le sol et des insultes ; - Madame [V] déplorant le caractère grossier et insultant de Madame [Z] et disant vivre dans l’angoisse depuis leur arrivée ; - Monsieur [T] déclarant que Madame [Z] circule avec son scooter à contre sens de la voie de circulation ; - Madame [U] signalant des nuisances occasionnées par la musique à un volume excessif dans le jardin de Monsieur [Z] et Madame [B] dont les paroles sont grossières et des menaces envers les voisins. - le dépôt de plainte de Madame [N] [R] en date du 23 avril 2024 à l’encontre de ses voisins pour des propos tenus par Madame [B] le 22 avril 2024 en ces termes “Je ne sais pas si tu es au courant de tout ce qui ses passe en ce moment, mais on va venir s’occuper de toi” ; - une mise en demeure adressée le 2 août 2024 à Monsieur [Z] et Madame [B] de faire cesser les troubles de voisinage occasionnés par eux et de respecter les obligations légales et contractuelles du contrat de bail ; - la sommation interpellative d'avoir à faire cesser les troubles délivrée à Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] en date du 19 août 2024 ; - l’attestation de Madame [J] rédigée le 21 août 2024 et de Madame [A] en date du 13 septembre 2024 ; - le courrier du bailleur adressé à Madame [B] et Monsieur [Z] les informant de l’engagement d’une procédure de résiliation de bail à leur encontre, eu égard à la persistance des troubles malgré la sommation qui leur a été délivrée le 19 août 2024.

Le bailleur produit également des attestations de Madame [S] [L], de Madame [J], de Madame [M], de Madame [A] rédigées entre le 18 octobre 2024 et le 11 novembre 2025 dénonçant principalement des insultes et des jets de détritus; ainsi que deux mains courantes déposées par Madame [J] déplorant des insultes. Il convient de relever que sur les treize attestations produites onze sont rédigées par Madame [J] et que ces éléments purement déclaratifs ne sont corroborés par aucun autre élément matériel.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les relations apparaissent très conflictuelles avec certains voisins et plus particulièrement avec Mesdames [J] et [A]. Pour autant, l’existence de dégradations causées par ces derniers ou de comportements tels que des crachats ou le jet de détritus n’est pas démontrée. S’il apparaît à la lecture des attestations produites que Monsieur [Z] et Madame [B] causent des nuisances sonores en écoutant la musique à un volume excessif et peuvent être insultants, il n’est pas établi que ce comportement soit régulier et se soit poursuivi après la délivrance de la sommation de faire cesser les troubles en date du 19 août 2024. Au surplus, Monsieur [Z] et Madame [B] produisent des attestations de Madame [H], de Monsieur [G], de Madame [Y], de Madame [O] et de Monsieur [W], voisins ou anciens voisins du couple, attestant à l’inverse du comportement courtois et respectueux de ces derniers. En outre, aucun élément versé aux débats ne permet de corroborer les déclarations du voisinage sur le fait que Monsieur [Z] roulerait avec son scooter en contre-sens de la voie de circulation ou consommerait des substances illicites ce qui est, par ailleurs, contesté par ces derniers dans le courrier adressé au bailleur le 2 décembre 2024 aux termes duquel Madame [B] reconnait avoir eu une altercation avec une voisine donnant lieu à un échange d’insultes en juillet 2024.

Ainsi, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT est défaillant dans l’administration de la preuve d’un manquement par Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] à leur obligation légale et contractuelle d’usage paisible de la chose louée, les comportements reprochés à ces derniers n’étant pas constitutifs d’un trouble anormal et persistant du voisinage.

Par conséquent, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT sera déboutée de sa demande aux fins de résiliation du bail aux torts de Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I]. De fait, les demandes formées par elle aux fins d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation seront également rejetées.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit un décompte arrêté au 2 décembre 2025 laissant apparaît une somme de 417,01 € à la charge de Monsieur [Z] et Madame [B] comprenant l’échéance de novembre 2025 d’un montant de 425,80 € quittancée le 30 novembre 2025.

Ainsi, seule l’échéance de novembre 2025 apparaît due. Par conséquent, le bailleur ne démontre pas l’existence d’un impayé et, partant, le manquement de Monsieur [Z] et de Madame [B] de leur obligation de paiement du loyer. L’OPH VAL TOURAINE HABITAT sera donc débouté de sa demande de résiliation du bail.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire par provision de plein droit.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT, perdant le procès, dera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [I] n’ont formulé aucune demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient, par conséquent, de mettre les dépens à la charge de L’OPH VAL TOURAINE HABITAT.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déboute l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne l’OPH VAL TOURAINE HABITAT aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par lise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président

RG 25/01495