Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13613 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4KTA

Minute : 26/00353

S.A. IMMOBILIERE 3 F Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427, substituée par Marina ADAIKKALATHAS, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 429

C/

Monsieur [Z] [M]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Patricia ROTKOPF

Copie certifiée conforme délivrée à : Monsieur [Z] [M]

Le

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Avril 2026;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3 F [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427, substituée par Marina ADAIKKALATHAS, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 429

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [M] Chez feu [O] [M] [Adresse 3] [Localité 1] comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 28 juin 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [O] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Monsieur [O] [M] est décédé le 20 juin 2025.

Le bailleur a fait constater les conditions d’occupation du logement à la suite du décès suivant procès-verbal de commissaire de justice du 22 octobre 2025.

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de : - constater la résiliation du bail et son occupation sans droit ni titre et ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, en rappelant le sort des meubles, - condamner Monsieur [Z] [M] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ des lieux, dont la somme de 2 843,63 euros arrêtée à septembre 2025, - condamner Monsieur [Z] [M] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce inclus le coût de la sommation de quitter les lieux, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires.

A l'audience du 16 mars 2026 à laquelle l'affaire a été régulièrement appelée, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif et à actualisé sa créance d’indemnité d’occupation à la somme de 6 664,32 euros selon décompte arrêté au 9 mars 2026.

Monsieur [Z] [M], comparant en personne, a reconnu occuper les lieux dès le début du bail avec son frère, et qu’il reçoit ses neveux dans le logement suite au décès de leur père.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'expulsion en raison de l'occupation illicite du logement

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l'espèce, il résulte de l'acte de décès de Monsieur [O] [M] survenu le 20 juin 2025, que le contrat de bail a été résilié de plein droit à compter du 21 juin 2025. Il est établi par procès-verbal de commissaire de justice dressé le 22 octobre 2025 que Monsieur [Z] [M] occupe le logement litigieux à des fins d'habitation alors qu'il n'est pas titulaire du bail et qu'il ne bénéficie d'aucun droit de transfert dudit bail, ce qu’il reconnaît en tout état de cause à l’audience.

Dès lors, l'occupation des lieux par Monsieur [Z] [M] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d'occupation, le bailleur n'ayant nullement consenti à une telle occupation.

Il convient donc d'ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, Monsieur [Z] [M] sera ainsi tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 juin 2025, date à laquelle le titre d’occupation a pris bien et où son occupation des lieux a été confirmée, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux, soit la somme de 6 664,32 euros arrêtée à l’échéance de février 2026, puis la somme mensuelle actuelle de 1 062,92 euros (loyer + charges) jusqu’au départ des lieux.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre du commandement de quitter les lieux, ce dernier n’étant pas produit et le caractère nécessaire n’étant pas démontré, ainsi qu’à la demande au titre des frais nécessaires, faute justement de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade de la procédure.

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [Z] [M] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,

Constate que Monsieur [Z] [M] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [Z] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [Z] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Monsieur [Z] [M] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 6 664,32 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 21 juin 2025 et le 9 mars 2026, échéance de février 2026 incluse ;

Condamne Monsieur [Z] [M] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été du si le contrat s'était poursuivi (actuellement 1 062,92 euros) à compter du 10 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Monsieur [Z] [M] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [M] aux dépens de l'instance ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection