Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00126

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

N° RC 25/05661

DÉCISION Réputée contradictoire et en premier ressort

[E] [U] épouse [S]

ET :

[Z] [R]

Débats à l'audience du 29 Janvier 2026

copie le : à Madame [E] [U] épouse [S]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 10 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 29 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [E] [U] épouse [S] née le 14 Avril 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] comparante

D'une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 3] non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Le premier mai 2008, M. [O] [S] a établi un document ainsi rédigé : “[Localité 3] - le 1er mai 2008 Je soussignée [S] [O], loue une maison de 6 pièces avec ses dépendances et un jardin en parfait état que mon père se réserve sa vie durant. Cette maison est munie du chauffage électrique et d’un démodulateur. Je demande un entretien de la maison et de ses alentours ni chien ni chat qui me font des dégâts ou des nuisances sonores. Une caution de 350€.”

Ce document est signé de manière illisible par une personne dénommée le propriétaire et une autre personne dénommée le locataire.

Le 15 avril 2025, Madame [I] [S] née [U], déclarant venir aux droits de M. [O] [S] a fait sommation à M. [Z] [R] de payer la somme 1.168,94€ correspondant aux loyers impayés des mois de septembre 2023, octobre et novembre 2024 . Cette sommation a été dénoncée à la CCAPEX le 28 avril 2025.

Le même jour, Madame [I] [S] née [U], déclarant venir aux droits de M. [O] [S], a mis en demeure M. [Z] [R] de justifier de l’occupation d’un logement sis [Adresse 4] .

Le 4 septembre 2025, Madame [I] [S] née [U] faisait établir, par commissaire de justice, un constat d’abandon du logement caractérisé par les déclarations par M. [R] audit commissaire le 27 mars 2025 confirmant qu’il habitait depuis 2 ans à la suite d’un arrêt de travail chez sa mère et que l’adresse du logement visée par la présente procédure ne constituait plus pour lui qu’une adresse fiscale.

Le constat établissait que le logement était entièrement meublé mais encombré d’immenses toiles d’araignées et qu’il n’y demeurait en outre aucune denrée alimentaire.

L’abandon était confirmé par les déclarations du maire de la commune, consignées dans les constatations du commissaire de justice, à savoir que l’intéressé n’habitait effectivement plus les lieux depuis au moins un an.

Par assignation du 27 novembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 27 novembre 2025, Madame [I] [S] née [U], déclarant venir aux droits de M. [O] [S], a cité M. [Z] [R], à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - ordonner l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquence la résiliation du contrat de bail, - ordonner l’expulsion de M. [Z] [R] devenu sans droit ni titre ; - et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 3.240€ au titre des loyers et charges impayés jusqu’en novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation dans les conditons des articles 1153-1 et 1343-2 du Code Civil. ; - outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charge actualisés soit 360 euros et ce jusqu'à libération parfaite et effective des lieux, - une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux et du procès verbal de constat.

A l’audience du 29 janvier 2026, Madame [I] [S] née [U], indique être veuve de feu [O] [S] et reprend les termes de l’assignation. Elle indique que M. [Z] [R] serait en train de vider les lieux mais n’aurait pas restitué les clefs.

Sur demande de la juridiction, elle précise qu’il n’existe pas d’autre bail que le document rédigé par feu son mari et cité ci-dessus. Il lui est demandé, avant le 10 mars 2026 de justifier des loyers convenus et payés au besoin par la production de relevés bancaires.

Au jour de la rédaction de la présente décision aucun document n’a été transmis.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, Madame [I] [S] née [U] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Madame [I] [S] née [U] produit : - un document minimaliste ne permettant ni d’identifier le locataire et ne précisant pas le montant du loyer convenu, - une sommation de payer précisant qu’il n’existe aucune clause résolutoire dans l’engagement liant les partie, - la mise en demeureuse de justifier de l’occupation des locaux, - le constat établi le 4 septembre 2025.

Si la personne du locataire peut être identifiée par les constatations de l’huissier lors de l’établissement du constat du 4 septembre 2025, il n’est justifié d’aucun bail envisageant un loyer précis.

En outre, bien que la sommation de payer envisage expressément l’absence d’une clause résolutoire, il est exclusivement demandé à la juridiction d’ordonner l’acquisition de ladite clause et subséquement d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [R].

En l’absence d’une telle clause, Madame [I] [S] née [U] sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner son acquisition.

- Sur la demande en paiment de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Article 9 : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce la demanderesse n’a pas versé au débat en cours de délibéré les documents permettant d’apprécier le montant du loyer convenu.

Elle sera en conséquence également déboutée de ses demandes en paiement au titre des loyers.

Le rejet de la demande de résiliation du bail entraîne de facto le rejet des demandes en paiement au titre des indemnités d’occupation.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance, Madame [I] [S] née [U] conservera les entiers dépens à sa charge et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [I] [S] née [U] de sa demande tendant à voir ordonner l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquence la résiliation du contrat de bail.

DEBOUTE Madame [I] [S] née [U] de ses demandes en paiement au titre des loyers et indemnités d’occupation.

DEBOUTE Madame [I] [S] née [U] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

DIT que Madame [I] [S] née [U] conservera la charge des dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,