Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 AVRIL 2026

N° RG 26/00074 - N° Portalis DBWV-W-B7K-FNWD Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du : 17 avril 2026

S.C.I. BEAUREGARD [Adresse 1]

c/

Monsieur [R] [S]

DEMANDERESSE

S.C.I. BEAUREGARD [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par M. [F] [N] [W] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR

Monsieur [R] [S] [Adresse 2] [Localité 1] non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du tribunal judiciaire de Troyes statuant en qualité de juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnance en date du 16 février 2026 et statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier de la mise à disposition. En présence de Madame [H] [G], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 17 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2005, la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [S] portant sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 575 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6958 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [S] le 19 septembre 2025.

Par assignation du 14 janvier 2026, la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9431 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 20 mars 2026, la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mars 2026, s'élève désormais à 10605 euros. Elle précise que l’assurance n’a pas été produite et qu’aucun versement n’est intervenu depuis un an.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [R] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 18 septembre 2025.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2026, M. [R] [S] lui devait la somme de 10605 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [R] [S] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 18 septembre 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 décembre 2005 entre la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1], d’une part, et M. [R] [S], d’autre part, portant sur les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 19 octobre 2025,

ORDONNE à M. [R] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [S] à payer à la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1] la somme de 10605 euros (dix mille six cent cinq euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de mars 2026 inclus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [R] [S] à payer à la société SCI BEAUREGARD [Adresse 1] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2025 et celui de l'assignation du 14 janvier 2026.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge

Jugement rédigé par Madame GUCLU, auditrice de justice, sous le contrôle de Madame VERON, Juge.