Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 AVRIL 2026

N° RG 25/00411 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FIWU Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du : 17 avril 2026

Monsieur [E] [W]

c/

Madame [J] [U] Madame [Z] [U]

DEMANDEUR

Monsieur [E] [W] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDERESSES

Madame [J] [U] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante, ni représentée

Madame [Z] [U] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 2] non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du tribunal judiciaire de Troyes statuant en qualité de juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnance en date du 16 février 2026 et statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier de la mise à disposition.

En présence de Madame [O] [P], auditrice de justice A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 17 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2023, M. [E] [W] a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [U] portant sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement solidaire de Mme [Z] [U].

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3461 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 17 décembre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [U] le 12 décembre 2024.

Par assignation du 30 juin 2025, M. [E] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [U] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [Z] [U] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6614,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 20 mars 2026, M. [E] [W] maintient l'intégralité de ses demandes à titre provisionnel, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mars 2026, s'élève désormais à 10350,37 euros. M. [E] [W] indique que les derniers règlements sont intervenus en septembre 2024.

Bien que régulièrement assignées par acte de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et à domicile, Mme [J] [U] et Mme [Z] [U] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 11 décembre 2024.

Cette dernière n’a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [E] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2026, Mme [J] [U] lui devait la somme de 10350,37 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 inclus,soustraction faite des frais de procédure.

Le demandeur justifie également de l’engagement de caution de Mme [Z] [U] et de la dénonciation à celle-ci du commandement de payer.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [W] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [U] et Mme [Z] [U], qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [E] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [J] [U] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 11 décembre 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 janvier 2023 entre M. [E] [W], d’une part, et Mme [J] [U], d’autre part, portant sur les locaux situés au [Adresse 6] est résilié depuis le 12 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [J] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [U] et Mme [Z] [U], en qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [J] [U] solidairement avec Mme [Z] [U], à payer à M. [E] [W] la somme de 10350,37 euros (dix mille trois cent cinquante euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de mars 2026 inclus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [J] [U], in solidum avec Mme [Z] [U], à payer à M. [E] [W] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [U], in solidum avec Mme [Z] [U], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 décembre 2024 et celui des assignations du 30 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge