Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 AVRIL 2026

N° RG 24/00987 - N° Portalis DBWV-W-B7I-FC73 Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du : 17 avril 2026

S.A. HLM MON LOGIS

c/

Monsieur [T] [W]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Madame [G] [L], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [T] [W] [Adresse 2] [Localité 2] non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du tribunal judiciaire de Troyes statuant en qualité de juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnance en date du 16 février 2026 et statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier de la mise à disposition. En présence de Madame [D] [U], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 17 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 juin 2023, la société [Adresse 3] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [W] portant sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 222,29 euros et d’une provision pour charges de 51,64 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1382,63 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [T] [W] le 17 avril 2024.

Par assignation du 29 novembre 2024, la société HLM MON LOGIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,515,47 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 20 mars 2026, la société [Adresse 3] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 93,26 euros. La société HLM MON LOGIS considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et sollicite l’octroi au locataire de délais de paiement par mensualité de 30 euros ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique que les délais ont été respectés de sorte que la dette a diminué depuis l’assignation.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1382,63 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit démontre la reprise du paiement du loyer courant.

Par ailleurs, la société HLM MON LOGIS sollicite l’octroi au locataire de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [T] [W] des délais de paiement rétroactifs à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire par mensualités de 30 euros et pendant 19 mois, assortis de la suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Il ressort du décompte que la dette locative, hors frais de procédure, a été apurée durant le cours des délais de sorte que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise.

En conséquence la demande d’expulsion sera rejetée ainsi que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société [Adresse 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 mars 2026, M. [T] [W] a apuré l’ensemble de la dette locative, soustraction faite des frais de procédure.

Dès lors, la demande de condamnation au paiement sera rejetée.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société HLM MON LOGIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 juin 2023 entre la société [Adresse 3], d’une part, et M. [T] [W], d’autre part, portant sur les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 22 août 2024,

AUTORISE M. [T] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois à compter du 22 août 2024 et pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [W],

CONSTATE que la dette a été apurée durant le cours des délais de paiement,

En conséquence, DIT que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir été acquise,

DEBOUTE la société HLM MON LOGIS de sa demande d’expulsion,

DEBOUTE la société [Adresse 3] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la société HLM MON LOGIS de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [T] [W] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juin 2024 et celui de l'assignation du 29 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge