Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Expéditions le : Minute n° 26/00092

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00606 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F76J

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 1er juillet 1993, la société SCIC AMO, nouvellement CDC HABITAT SOCIAL, a donné en location à Mme [L] [X] un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte d’huissier de justice en date du 2 juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a délivré à Mme [L] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 14 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de : - voir constater la résiliation de l'engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 2 septembre 2025 ; - constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ; - voir autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; - obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 7.920,66 €, à titre provisionnel, pour les loyers et charges impayés au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ; - obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux ; - obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. - A titre subsidiaire, dire qu'à défaut de paiement à son terme d'une seule mensualité ou du loyer courant, pendant la période de paiement de l'arriéré, la clause résolutoire reprendra son plein effet, l'intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible à compter de cette date, la résiliation des baux sera immédiatement constatée et il pourra être procédé à son expulsion.

A l'audience du 4 mars 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, actualise au 13 février 2026, le montant de l’arriéré locatif à la somme de 12 561,59 € au titre des loyers impayés, échéance du mois de janvier incluse. Elle indique que ce montant comprend un supplément de loyer de solidarité et souligne qu'un dernier règlement est intervenu en février 2026.

En défense, Mme [X], non comparante, a adressé au greffe un courrier en date du 27 février 2026, dans lequel elle indique être dans l'impossibilité de se présenter en raison de problèmes de santé et précise que les loyers sont automatiquement prélevés mensuellement, que seul le SLS est réclamé. Elle déclare être retraitée et ne pas payer d'impôt.

Ce courrier dont il a été connaissance à la partie demanderesse à l'audience, est versé aux débats.

Toutefois, la défenderesse n'ayant pas comparu ni été représentée, elle ne peut-être regardée comme ayant valablement formulé des prétentions au sens des dispositions de l'article 446-1 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux trois rendez-vous proposés par l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

- Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le contrat de location conclu le 1er juillet 1993 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 2 juillet 2025, pour la somme en principal de 5 752,08 €.

Il résulte du décompte annexé au commandement de payer que la somme visée est exclusivement composée d'un supplément de loyer de solidarité (SLS), appliqué mensuellement de janvier 2025 à juin 2025 inclus, période relevée dans le commandement, et ce pour un montant total de 5.752,08 euros.

Il ressort des termes même des stipulations contractuelles et notamment de l'article 3 des conditions générales du contrat de bail que seul le défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou du loyer ou des charges au terme convenu, peut justifier la mise en jeu de la clause résolutoire. La liste est bien limitative.

Il est également aujourd'hui constamment admis que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 s'interprète de manière restrictive en ce que le seul non-paiement des loyers, charges ou du dépôt de garantie peut entraîner la mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit, à l'exclusion du défaut de paiement de frais d'exécution, de frais bancaires ou d'une clause pénale.

Or le supplément de loyer de solidarité, prévu par les dispositions du Code de la construction et de l'habitation, constitue une redevance spécifique, distincte du loyer principal et des charges récupérables.

Dès lors, le non-paiement du seul supplément de loyer de solidarité ne caractérise pas un impayé locatif au sens des dispositions précitées et ne peut donc fonder l'acquisition de la clause résolutoire, laquelle ne peut être mise en œuvre qu'en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

Par conséquent, le commandement de payer, qui vise une dette inexistante, ne peut produire aucun effet et la clause résolutoire ne peut donc jouer.

En conséquence, il convient de rejeter la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que l'ensemble des demandes subséquentes sollicitées par la requérante, à savoir l'expulsion, la séquestration des meubles et le versement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, demandes devenues dès lors sans objet.

- Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, de l'article 1728 du code civil, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, aux termes duquel Mme [L] [X] est redevable de la somme de 12 561,59 € au jour de l'audience, à laquelle il convient de déduire les sommes de 185,12 euros et de 128,39 euros au titre des frais de contentieux, qui relevant des dépens, ne peut être incluse au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte des pièces produites que Mme [X] a toujours honoré le paiement du paiement de son loyer principal et des charges locatives, hors supplément de loyer de solidarité, que la somme restante, après déduction des frais de contentieux, est exclusivement constituée de suppléments de loyer de solidarité, facturés sur l'année 2025 et le mois de janvier 2026, outre des frais de dossier SLS de 25 euros.

En application de l'article L 441-9 du Code de la construction et de l'habitation, l’application de ce surloyer est subordonnée au respect d’une procédure préalable comprenant notamment l’envoi d’une enquête de ressources, suivie, en cas de non-réponse, d’une mise en demeure du locataire.

Si le bailleur verse aux débats des copies de courriers simples relatifs à l'enquête ressources et à la mise en demeure, il ne produit pour autant aucun élément de nature à établir leur envoi effectif, en l'absence notamment d'accusé réception ou de tout justificatif postal.

Dans ces conditions, la société CDC HABITAT SOCIAL ne rapportant pas la preuve du respect des formalités préalables à l'exigibilité du supplément de loyer de solidarité, les surloyers seront écartés du décompte locatif, soit la somme totale de 12 248,08 euros.

Ainsi, après déduction des sommes demandées au titre du SLS, ainsi que des frais de contentieux, le solde de l'arriéré locatif apparaît nul au 23 février 2026. Il s'ensuit qu'aucune somme n'est due au titre de loyers et charges, que la demande est devenue sans objet.

Dans ces conditions il conviendra de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de la demande de condamnation de sa locataire, Mme [L] [X], au paiement d'une provision de 12 561,59 €, au titre des loyers et charges impayés.

- Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En l'espèce, le demandeur, qui succombe en l'intégralité de ses prétentions, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Il y a lieu de rejeter la demande formée par le demandeur au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, eu égard à la solution du litige.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société CDC HABITAT SOCIAL ;

REJETONS la demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que toutes les demandes subséquentes relatives à l'expulsion, la séquestration des meubles et le versement d’une indemnité d’occupation ;

REJETONS la demande provisionnelle de la société CDC HABITAT SOCIAL en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés pour la somme de 12.561,59 euros ;

CONDAMNONS la société CDC HABITAT SOCIAL aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS