Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 11 43 @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/08255 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3UAN

Minute : 26/00317

EM

S.A. [Q] RESIDENCES Représentant : Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELEURL CABINET PAUTONNIER, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [H] [S] Madame [Y] [S]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELEURL CABINET PAUTONNIER

Copie délivrée à : M. [H] [S] Mme [Y] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. [Q] RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELEURL CABINET PAUTONNIER, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

Madame [Y] [S], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 30 mars 2022, la SA d'HLM [Q] RESIDENCES a donné à bail à M. [H] [S] et Madame [Y] [S] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 2] (93) moyennant un loyer mensuel d'un montant de 698,43 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 136,04 euros. Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, la SA d'HLM [Q] RESIDENCES a fait délivrer à M. [H] [S] et Madame [Y] [S] un commandement de payer la somme de 5 100,56 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat. Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, la SA d'HLM [Q] RESIDENCES a assigné M. [H] [S] et Madame [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'obtenir l'expulsion des locataires ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 4 313,56 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre les indemnités d'occupation postérieures. M. [H] [S] et Madame [Y] [S] ayant été cités à étude et n'ayant pas comparu à l'audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 15 janvier 2026, la SA d'HLM [Q] RESIDENCES, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite : - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; - l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation solidaire des locataire à lui payer la somme de 4 773,42 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé à l'audience ; - la condamnation solidaire des locataires à lui payer, jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable selon les dispositions du contrat ; - la condamnation solidaire des locataire à lui payer la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts ; - la condamnation solidaire des locataires à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne s'acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n'ont pas été réglés dans le délai prescrit. Elle s'en rapporte à l'appréciation du tribunal quant à l'octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice des locataires, ces derniers ayant repris le paiement du loyer courant. Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est parvenu au greffe et a été porté à la connaissance des parties à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 9 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la SA d'HLM [Q] RESIDENCES justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 juin 2025. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience. Par conséquent, la demande de la SA d'HLM [Q] RESIDENCES est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 14 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5 100,56 euros au titre des loyers et charges échus à cette date. Or, d'après l'historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 15 mai 2025.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l'espèce, la SA d'HLM [Q] RESIDENCES produit un décompte aux termes duquel M. [H] [S] et Madame [Y] [S] sont redevables de la somme de 4 773,42 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés à la date du 7 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse). Cependant, il y a lieu de relever que le décompte produit débute au 6 octobre 2024 avec un solde débiteur de 594,08 euros, qui n'est pas justifié. Ce montant sera dès lors déduit de la somme réclamée. Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement M. [H] [S] et Madame [Y] [S] à payer à la SA d'HLM [Q] RESIDENCES la somme de 4 179,34 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. En outre, en application du paragraphe VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Il est précisé que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par ailleurs, l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme dispose que " toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ". Enfin, le Conseil constitutionnel, dans sa décision °98-403 DC rendue le 29 juillet 1998, a considéré que la sauvegarde de la dignité de la personne humaine contre toute forme de dégradation est un principe à valeur constitutionnelle et que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle. De même, au visa de l'article 16 du code civil, la Cour de cassation a estimé que le principe du respect de la dignité de la personne humaine est un principe à valeur constitutionnelle dont il incombe au juge de faire application pour trancher le litige qui lui est soumis (Civ, 1ère, 26 septembre 2018, n°17-16.089). En l'espèce, une application stricte des critères de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 devrait conduire, du fait de l'absence des locataires à l'audience, à les priver du bénéfice de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, il ressort des pièces du dossier que les locataires, présents dans le logement depuis trois ans et demi, ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois d'avril 2025, soit neuf échéances avant l'audience, étant précisé que quatre de ces règlements étaient largement supérieurs au montant du loyer. Ces règlements démontrent la bonne foi et la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette locative. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer qu'en l'espèce, l'expulsion des locataires porterait une atteinte disproportionnée à leur droit à la protection du logement, protégé à la fois par la Constitution française et la Convention européenne des droits de l'homme. Parallèlement, l'octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice des locataires, dont le défaut de paiement d'une seule échéance permettrait la résiliation du contrat et leur expulsion, apparaît comme une atteinte proportionnée au droit de propriété du bailleur. Dans ces conditions, il y a lieu d'accorder aux locataires des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué et l'exécution du contrat pourra se poursuivra. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer ou de mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, quinze jours après envoi par courrier recommandé au locataire d'une mise en demeure restée vaine, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En outre, le locataire sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code ajoute que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal. Ainsi, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, le bailleur soutient que les locataires ont fait preuve de résistance abusive. Toutefois, il n'apporte pas la preuve du caractère abusif de la résistance. En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès

M. [H] [S] et Madame [Y] [S], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de l'assignation. Cependant, l'équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de la SA d'HLM [Q] RESIDENCES, CONSTATE à la date du 15 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre la SA d'HLM [Q] RESIDENCES d'une part, bailleur, et M. [H] [S] et Madame [Y] [S] d'autre part, locataires, portant sur le logement [Adresse 4], à [Localité 2] ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [S] et Madame [Y] [S] à la SA d'HLM [Q] RESIDENCES à une somme égale au montant du loyer mensuel, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ; CONDAMNE solidairement M. [H] [S] et Madame [Y] [S] à payer à la SA d'HLM [Q] RESIDENCES la somme de 4 179,34 euros à valoir au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés à la date du 7 janvier 2026, incluant l'indemnité du mois de décembre 2025 ; ACCORDE à M. [H] [S] et Madame [Y] [S] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur le fondement des dispositions de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 ; AUTORISE en conséquence M. [H] [S] et Madame [Y] [S] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par trente-cinq mensualités de 115 euros puis par une trente-sixième mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées par M. [H] [S] et Madame [Y] [S], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, après envoi par courrier recommandé avec avis de réception d'une mise en demeure de payer restée infructueuse pendant quinze jours : 1. la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit, 2. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 3. qu'à défaut par M. [H] [S] et Madame [Y] [S] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 4. M. [H] [S] et Madame [Y] [S] sont tenus in solidum, à compter de la déchéance des délais de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée précédemment ; REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SA d'HLM [Q] RESIDENCES ; CONDAMNE in solidum M. [H] [S] et Madame [Y] [S] aux dépens de l'instance, en ce compris le cout du commandement de payer et de l'assignation ; DÉBOUTE la SA d'HLM [Q] RESIDENCES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION