Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 14 AVRIL 2026

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N° RG 25/04137 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FIKZ

Minute 26-

Jugement du : 14 avril 2026

La présente décision est prononcée le 14 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 02 février 2026

DEMANDEUR :

Société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de [Localité 1] HABITAT [Localité 2] Ardenne OPH [Adresse 1] [Localité 3]

représenté par Madame [X] salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [P] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2012, la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne a consenti un bail d’habitation à M. [P] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 276,45 euros et d’une provision pour charges de 166,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1519,97 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [U] le 19 septembre 2025.

Par assignation du 26 novembre 2025, la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH Reims Habitat Champagne Ardenne a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 2298,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 2 février 2026, la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 janvier 2026, s'élève désormais à 2615,17 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [U] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 72 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 Avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 novembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1519,97 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 janvier 2026.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 janvier 2026, M. [P] [U] lui devait la somme de 2615,17 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [P] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 juin 2012 entre la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne, d’une part, et M. [P] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 20 janvier 2026,

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne la somme de 2615,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2026,

AUTORISE M. [P] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 72 euros (soixante-douze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 janvier 2026, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [P] [U] sera condamné à verser à la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [P] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 novembre 2025 et celui de l'assignation du 26 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge