Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Catherine BERLANDE

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître [U] [R]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/09074 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56F3

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDEURS Monsieur [N], [G], [T] [F], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

Madame [S] [M] [K] épouse [F], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

DÉFENDERESSE La MUTUELLE D’EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0678

COMPOSITION DU TRIBUNAL Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 janvier 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 16 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 24/09074 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56F3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 10 octobre 2016, la société mutualiste MUTUELLE D'EPARGNE, DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC a consenti un bail d’habitation à M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.561 €, outre une provision sur charges de 240 €.

Le bail prévoyait le versement par M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] d’une somme de 1.124 € au titre des honoraires de location.

M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] ont quitté les lieux le 17 février 2022.

Alléguant avoir subi divers désagréments pendant la durée de leur bail, M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] ont, par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, assigné la société mutualiste MUTUELLE D'EPARGNE, DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de restitution de loyers et d’indemnisation de leur préjudice.

Initialement appelée à l’audience du 30 octobre 2024, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 28 janvier 2026.

À l’audience du 28 janvier 2026, les époux [F], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions et demandé de : -condamner la CARAC à régler aux époux [F] la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance sur la période s’étant étalée de 2018 à février 2022, -condamner la CARAC à régler aux époux [F] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, -condamner la CARAC à rembourser aux époux [F] les honoraires qu’ils ont réglés lors de la signature du bail, -condamner la CARAC aux dépens, -condamner la CARAC à régler aux époux [F] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -ordonner l’exécution provision de la décision.

La CARAC, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de : -déclarer les époux [F] irrecevables en leur demande d’indemnisation du préjudice allégué pour la période de 2018 au 23 septembre 2021 car prescrite, -déclarer les époux [F] irrecevables en leur demande de remboursement des honoraires de location réglés en octobre 2016 car prescrite, -débouter les époux [F] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, -débouter les époux [F] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, -à titre subsidiaire : *fixer le préjudice des époux [F] pour la période du 24 septembre 2021 au 17 février 2022 à la somme de 707 €, *débouter les époux [F] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, *débouter les époux [F] de leur demande de remboursement des honoraires de locataire, -en tout état de cause : *débouter les époux [F] de leurs demandes relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, *condamner solidairement les époux [F] aux dépens, *condamner solidairement les époux [F] à payer à la CARAC une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, *écarter l’exécution provisoire de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la CARAC.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la recevabilité des demandes

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

A) Sur la recevabilité de la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance de 2018 au 23 septembre 2021

M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] font état de divers désordres qu’ils auraient subi depuis 2018 jusqu’à leur sortie des lieux (radiateurs froids en hiver, ascenseur hors service, cloques d’eau, infiltrations d’eau, effondrement d’un pan du plafond, humidité, nuisances sonores, chute de bris de verre) et demandent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage, de réparation et d’entretien.

Or, l’assignation datant du 24 septembre 2024, les demandeurs sont irrecevables à solliciter une indemnisation pour leur préjudice de jouissance subi avant le 24 septembre 2021, leur demande étant prescrite.

M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] considèrent que le point de départ du délai de prescription doit être situé au jour où leur préjudice a cessé, soit au jour où ils ont quitté les lieux, soit le 17 février 2022. Or, la jurisprudence sur laquelle ils se fondent concerne des actions en résiliation de bail ou en exécution forcée de ses obligations par le bailleur et des préjudices continus ; tandis qu’en l’espèce, il s’agit d’une action en indemnisation d’un préjudice de jouissance successif.

Ainsi, le point de départ du délai de prescription à retenir en l’espèce est celui de la connaissance par les demandeurs des préjudices qu’ils allèguent et l’indemnisation qu’ils peuvent solliciter est limitée aux préjudices non prescrits, soit aux préjudices des trois dernières années avant l’assignation.

Par conséquent, la demande de M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] en indemnisation de leur préjudice de jouissance subi entre 2018 et le 23 septembre 2021 sera déclarée irrecevable.

B) Sur la recevabilité de la demande de remboursement des honoraires de location

M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] demandent le remboursement des honoraires de location sur les mêmes fondement et moyens que l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, à savoir pour réparer les préjudices subis en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage, de réparation et d’entretien.

À suivre le raisonnement des demandeurs, leur préjudice serait celui du paiement des honoraires de location. Dans ces conditions, le point de départ du délai de prescription à retenir est celui de la date du paiement des honoraires de location, soit le 10 octobre 2016.

L’assignation datant du 24 septembre 2024, la demande de M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] de remboursement des honoraires de location est prescrite et sera donc déclarée irrecevable.

II) Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…) .

A) Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance subi entre le 24 septembre 2021 et le 17 février 2022

M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] évoquent pêle-mêle divers désordres qu’ils auraient subi pendant la durée de leur bail : radiateurs froids en hiver, ascenseur hors service, cloques d’eau, infiltrations d’eau, effondrement d’un pan du plafond, humidité, nuisances sonores, chute de bris de verre dans la cour.

À l’exception des désordres liés aux infiltrations d’eau et à l’humidité, les autres désordres soit ne sont pas démontrés soit concernent des périodes prescrites.

S’agissant des désordres liés aux infiltrations d’eau et à l’humidité qui seront les seuls examinés, M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] rapportent la preuve de leur existence lors de leur sortie des lieux. En effet, l’état des lieux de sortie du 17 février 2022 établi par procès-verbal de constat de commissaire de justice relève la présence, dans l’ensemble de l’appartement, de peintures très usagées avec des noircissures et moisissures, de « traces caractéristiques de désordres par l’humidité » dans la cuisine, de « traces caractéristiques de dégât des eaux » sur la cloison qui sépare une chambre et la salle de bains, de cloques et décollements des revêtements muraux ou encore de plinthes gonflées et décollées de leurs supports.

La CARAC considère qu’elle n’est pas responsable de ces désordres en s’appuyant sur le rapport de son assureur du 18 octobre 2022 qui retient la responsabilité de M. [F] qui aurait refusé de faire les réparations et de donner accès à son logement.

Or, aucune pièce versée aux débats n’établit le refus des locataires de rendre le logement accessible pour la réalisation des travaux. La CARAC ne justifie en outre pas avoir accompli des démarches, notamment judiciaires, pour les contraindre à accepter la réalisation des travaux.

En outre, comme le relèvent les demandeurs, ce rapport n’est pas contradictoire et est postérieur à leur départ des lieux. Les demandeurs transmettent de plus un compte rendu d’intervention de la société CALONNE du 9 décembre 2020 relevant que la fuite provient du carrelage qui ne fait plus étanchéité, ainsi qu’un rapport de l’assureur des anciens voisins des demandeurs du 2 juin 2021 qui évoque une étanchéité fuyarde ou inexistante du sol et des parois de la salle de bains de M. [F].

En tout état de cause, seul le bailleur est débiteur d’une obligation de délivrance et de réparation du logement.

Dans ces conditions, la responsabilité de la CARAC dans le préjudice de jouissance subi par M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] doit être retenue.

Le préjudice de jouissance subi par M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] entre le 24 septembre 2021 et le 17 février 2022 sera indemnisé à hauteur de 1.000 €.

B) Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] ont vécu avec deux enfants en bas âge pendant 5 mois, sans considération de la période prescrite, dans un logement présentant d’importants désordres liés à l’humidité. Ils justifient des démarches entreprises depuis la survenance des désordres pour obtenir leur réparation. Enfin, contrairement à ce qu’allègue la CARAC, ils n’ont pas quitté les lieux pour rejoindre la Guadeloupe mais bien pour un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 1], soit à 700 mètres de l’appartement litigieux.

Dans ces conditions, la CARAC sera condamnée à indemniser M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] à hauteur de 250 € en réparation de leur préjudice moral.

III) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la CARAC, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] en indemnisation de leur préjudice de jouissance subi entre 2018 et le 23 septembre 2021,

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] en remboursement des honoraires de location,

CONDAMNE la société mutualiste MUTUELLE D'EPARGNE, DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC à verser à M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] la somme de 1.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance subi entre le 24 septembre 2021 et le 17 février 2022,

CONDAMNE la société mutualiste MUTUELLE D'EPARGNE, DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC à verser à M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] la somme de 250 € en réparation de leur préjudice moral,

CONDAMNE la société mutualiste MUTUELLE D'EPARGNE, DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC aux dépens,

CONDAMNE la société mutualiste MUTUELLE D'EPARGNE, DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC à verser à M. [N] [F] et Mme [S] [K] épouse [F] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection Décision du 16 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 24/09074 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56F3