Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à: -Maître Valérie GARCON Copie certifiée conforme à: -Maître Valérie GARCON délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/14228 N° Portalis 352J-W-B7I-C5ND3

N° MINUTE :

Assignation du : 05 Novembre 2024

JUGEMENT rendu le 16 Avril 2026 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, S.A [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #22

DÉFENDERESSE

Madame [E] [X] [Adresse 1] [Localité 1]

non-représentée

Décision du 16 Avril 2026 Charges de copropriété N° RG 24/14228 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ND3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe, Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Fabienne CLODINE- FLORENT, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

- Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [E] [X] est propriétaire des lots de copropriété n° 2, 129, 138, 188 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 02 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner Madame [E] [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 22 janvier 2025.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1231-1 du code civil, il demande au tribunal de :

« - Condamner Madame [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes de :

-18.634,22 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 2 mai 2024,

-192,76 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

-2.000,00 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le défendeur en tous les dépens en vertu de l’article 696 du CPC. »

Par conclusions d’actualisation signifiées par voie électronique le 30 septembre 2025 et par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret du 17 mai 1967 ;

Condamner Madame [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes de :

-14.224,11 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2025 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 2 mai 2024,

-1.823,81 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

-2.000,00 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le défendeur en tous les dépens en vertu de l’article 696 du CPC. »

Citée à parquet suivant les modalités de l’article 684 du code de procédure civile, Madame [E] [X] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2026 et l’affaire fixée pour plaidoirie (juge unique) au 12 février 2026.

Par conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées par voie électronique le 03 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 803 du code de procédure civile ;

Révoquer l’ordonnance de clôture ;

Renvoyer l’affaire à la mise en état. »

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi une cause de révocation. (…) » En l’espèce, les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires « aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture » seront écartées, aucune cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2026 n’étant établie ni même invoquée. Il y a lieu en conséquence de statuer sur les seules demandes du syndicat des copropriétaires telles que figurant dans ses conclusions aux fins d’actualisation.

2-Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

* En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un acte de propriété en date du 28 avril 2023 que Madame [E] [X] est propriétaire des lots de copropriété n° 2, 129, 138, 188 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

la lettre de mise en demeure du 02 mai 2024 ; le décompte des charges dues et arrêtées au 4ème trimestre 2025 faisant état d’un solde nul après règlement par la défenderesse d’une somme de 7.130,00 € le 26 octobre 2025 et de 10.684,80 euros le 19 novembre 2025 ; les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2023, 12 juin 2024, 18 juin 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ; le contrat de syndic signé le 12 juin 2024 pour la période du 12 juin 2024 au 31 décembre 2025. Il résulte de l’examen de ces pièces que l’arriéré de charges et frais de procédure réclamé à Madame [E] [X] dans le cadre de la présente procédure, a été intégralement réglé par cette dernière les 26 octobre et 19 novembre 2025 de sorte que ce chef de demande est désormais sans objet.

3-Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations à hauteur de 5.000,00 euros sans justifier ni même rapporter la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4-Sur les demandes accessoires

Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [X] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] de ses demandes en paiement de la somme de 14.224,11 euros au titre des charges échues et arrêtées au 4ème trimestre 2025, de la somme de 1.823,81 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à Paris le 16 Avril 2026

La Greffière La Présidente