Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] ---------------------------- Première Chambre Civile

MINUTE n° N° RG 25/00785 N° Portalis DB2G-W-B7J-JRTQ

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 10 avril 2026 Dans la procédure introduite par :

Monsieur [A] [E] demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [R] épouse [E] demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE

- partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [H] [D] demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [G] épouse [D] demeurant [Adresse 4]

non représentés

- partie défenderesse -

CONCERNE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 13 février 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 27 avril 2016, le juge de l’exécution du tribunal d’instance de Mulhouse a ordonné l’adjudication forcée des lots n°41 et n°59 d’un immeuble situé [Adresse 5] à 68100 Mulhouse appartenant à M. [H] [D] et Mme [M] [G] épouse [D] (ci-après dénommés les époux [D]).

Selon procès-verbal d’adjudication reçu en date du 9 octobre 2020 par Me [K] [S], notaire à [Localité 2], M. [A] [E] et Mme [Y] [R] épouse [E] (ci-après dénommés les époux [E]) ont adjugé le bien.

Cette adjudication est devenue définitive suite au rejet du recours des époux [D] par l’arrêt de la cour d’appel de Colmar en date du 29 septembre 2022, ayant confirmé l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse en date du 22 juin 2021.

Par ordonnance du 16 décembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mulhouse a constaté que les époux [D] étaient occupants sans droit ni titre et a ordonné leur expulsion, laquelle a eu lieu le 3 juillet 2025.

Par acte introductif d’instance du 3 décembre 2025, signifié le 23 décembre 2025, les époux [E] ont attrait les époux [D] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir : - fixer l’indemnité d’occupation due par les époux [D] à la somme de 750 euros par mois du 22 juin 2021 au 18 juillet 2025, - condamner solidairement les époux [D] à leur payer les sommes suivantes, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande: * 36.750 euros au titre des indemnités d’occupation, * 2.495,91 euros au titre des charges, * 13.715 euros au titre des dégradations locatives, * 1.696,39 euros au titre des frais, * 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * les entiers frais et dépens.

À l’appui de leur demande, les époux [E] exposent pour l’essentiel : - que le jugement d’adjudication du 22 juin 2021, confirmé par arrêt de la Cour d’appel de [Localité 3] du 29 septembre 2022, a fait des époux [D] des occupants sans droit ni titre ; - qu’ils n’ont récupéré leurs biens que le 18 juillet 2025 ; - que selon l’estimation de l’agence Guy Hoquet, la valeur locative de l’appartement est de 750 euros mensuelle ; - qu’ils ont été contraints de payer la somme de 2.495,91 euros au titre des charges de chauffage et eau pour la période du 3ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 ; - que les époux [D] ont saccagé les lieux avant de libérer le logement, notamment en détruisant les toilettes, en arrachant le lavabo et les tapisseries, puis en rayant le plancher ; - que le coût des réparations s’élève à la somme de 13.715 euros, selon un devis de la société ASTI PRO ; - qu’ils ont également été contraints d’engager des frais de commissaire de justice à hauteur de 1.696,39 euros, dont 1.538,53 euros de débours et 157,86 euros au titre de la sommation de quitter les lieux.

Bien que régulièrement assignés, les époux [D] n’ont pas constitué avocat. La cause étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2026.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît, il est néanmoins statué sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des pièces communiquées par les demandeurs.

Sur les demandes en paiement formées par les époux [E]

1. Sur l’indemnité d’occupation

L’article L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution précise que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

Il est de principe en application de l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution, que le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’ adjudication sauf dispositions contraires du cahier des conditions de vente et qu’il est en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Il est de principe que l’ adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire de sorte que sauf dispositions contraires du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’ adjudication. Dès lors, l’indemnité d’occupation qui est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien est due par l’occupant sans droit ni titre dès le jugement d’ adjudication.

Il est produit une estimation réalisée le 30 octobre 2025 par l’agence Guy Hoquet à [Localité 2], faisant état d’une valeur locative de 750 euros par mois, hors charges évaluées à 270 euros par mois, l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4] [Localité 5] de type T3 ayant une surface de 92 m2 composé d’une cuisine aménagée et équipée semi ouverte sur un séjour double, de deux chambres, d’une salle d’eau avec douche, vasque et meuble vasque, d’un toilettes et d’un cagibi.

Les époux [D], qui n’ont pas comparu, n’ont fait valoir aucun moyen contraire.

Dès lors, les époux [D] devenus occupant sans droit ni titre à compter du 22 juin 2021, date du jugement d’adjudication, sont bien redevables d’une indemnité d’occupation envers les époux [E] depuis cette date.

Ainsi, les époux [D] seront tenus de verser aux époux [E] la somme de 750 euros mensuelle à compter du 22 juin 2021 au 18 juillet 2025, date de libération effective des lieux avec reprise des biens, soit pour une période de 4 ans et 26 jours, soit la somme totale de 36.650 euros (750 euros x 48 mois + 750 euros x 26/30 jours).

Par conséquent, les époux [D] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 36.650 euros aux époux [E] au titre de l’indemnité d’occupation, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

2. Sur les charges

Les époux [E] réclament la somme de 2.495,91 euros au titre d’un arriéré de charges.

Ils produisent à ce titre plusieurs appels de provisions émanant de la Selarl Aja Associés, administrateur provisoire de la copropriété “Marthe” dont dépend l’appartement litigieux, qui fait état de charges réglées à hauteur de : - 523.78 euros pour le 3ème trimestre 2024, - 523.81 euros pour le 4ème trimestre 2024, - 523.81 euros pour le 1er trimestre 2025, - 523.81 euros pour le 2ème trimestre 2025, - 400.70 euros pour le 3ème trimestre 2025.

Les époux [D] ayant libérés définitivement les lieux le18 juillet 2025, le montant des charges dues au titre du 3ème trimestre 2025 sera limitée à la période effectivement occupée, soit la somme de 78,40 euros ((400,70 euros / 92 jours) x 18 jours).

Par conséquent, les époux [D] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.173,61 euros aux époux [E] au titre des charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur les réparations locatives

Les époux [E] sollicitent la condamnation des époux [D] à leur payer la somme de 13.715 au titre des frais de réparation de l’appartement.

À l’appui de leur demande, ils produisent un devis n°DEV-2025-0218 établi par la société Asti Pro, évaluant le coût des réparations à cette somme. Le devis comprenant notamment la réfection du sol, les carrelages du sol et crédences dans la cuisine, du carrelage de la salle de bain, de l’application du béton ciré dans les toilettes et la peinture du plafond, des murs, des portes et cadres et des fibres de verre pour la chambre.

Il est établi que Me [T] [Q], commissaire de justice, a procédé à l’expulsion des époux [D] le 3 juillet 2025.

Dans son procès-verbal de constat, daté du 18 juillet 2025, le commissaire de justice a constaté qu’au jour de la récupération de leurs biens les époux [D] ont vandalisé et dégradé l’appartement.

Ont notamment été constatés la présence de graffitis aux murs, des rayures sur le parquet, les toilettes brisées, le papier-peint arrachés et manquant, les plinthes en bois partiellement arrachées dans le séjour, et la présence de nombreux éléments manquants tels que les vasques et les robinetteries, la paroi de douche, les serrures, les ampoules etc.

Si les travaux préconisés par la société Asti Pro apparaissent en adéquation avec les dégradations relevées, l’absence d’un second devis détaillé ne permet pas de justifier le montant de certains postes, en particulier ceux relatifs aux carrelages de la cuisine et de la salle de bain, lesquels apparaissent surévalués au regard des photographies annexées au procès-verbal de constat.

Dans ces conditions, le coût des travaux sera justement fixé à la somme de 10.000 euros.

Par conséquent, les époux [D] seront condamnés au paiement de la somme de 10.000 euros aux époux [E] au titre des travaux de réparation, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, les époux [D], parties perdantes au procès, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des frais exposés par les époux [E] et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire, et ce en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [H] [D] et Mme [M] [G] épouse [D] à payer à M. [A] [E] et Mme [Y] [R] épouse [E] la somme de 36.650,00 € (TRENTE-SIX MILLE SIX CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’indemnité d’occupation du 22 juin 2021 au 18 juillet 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [D] et Mme [M] [G] épouse [D] à payer à M. [A] [E] et Mme [Y] [R] épouse [E] la somme de 2.173,61 € (DEUX MILLE CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS ET SOIXANTE-ET-UN CENTIMES) au titre des charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [D] et Mme [M] [G] épouse [D] à payer à M. [A] [E] et Mme [Y] [R] épouse [E] la somme de 10.000,00 € (DIX MILLE EUROS) au titre du coût des travaux de rénovation de l’appartement, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [D] et Mme [M] [G] épouse [D] à payer à M. [A] [E] et Mme [Y] [R] épouse [E] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [D] et Mme [M] [G] épouse [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président