Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre civile

N° RG 22/11852 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAUF

N° MINUTE :

Assignation du : 29 Septembre 2022

JUGEMENT rendu le 15 Avril 2026 DEMANDERESSE

Madame [Z] [P] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Hervé REGOLI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0564 et Maître Stéphanie PRENEUX, avocat au barreau de Rennes, avocat plaidant.

DÉFENDEURS

S.E.L.A.S. DYADEIS NOTAIRES [Adresse 2] [Localité 2]

Maître [Y] [V] [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Maître Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0133 et Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocat au barreau de Rennes, avocat plaidant.

Décision du 15 Avril 2026 2ème chambre 2ème section N° RG 22/11852 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAUF

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Océane GENESTON, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2026 tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

La société SODHA est locataire d'une boutique au rez-de-chaussée située dans un immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 3], suivant bail commercial du 8 octobre 1992 renouvelé le 29 décembre 2001.

Le 4 mai 2010, un congé avec offre de renouvellement était délivré par la SCI LA CHARENTAISE à la société SODHA, accepté par celle-ci le 13 mai 2010.

Par acte sous seing privé des 8 et 11 août 2016 rédigé par la SCP DREYFUSS-SELLAM, notaires à [Localité 4], un compromis de vente portant sur ce même bien immobilier a été signé la SCI LA CHARENTAISE et Mme [Z] [P], assistée de Me [Y] [V] de la SELAS DYADEIS NOTAIRES, au prix de 290.000 euros, avec le versement d’un dépôt de garantie d’une montant de 14.500 euros entre les mains du notaire rédacteur.

Un avenant au compromis de vente a été signé par le seul acquéreur le 22 février 2017, pour 280.000 euros, au motif selon l’acquéreur qu’il ignorait le renouvellement par le preneur du bail commercial en 2010.

Une notification du droit de préférence du preneur a été transmise au preneur, la société SODHA, au prix de 280.000 euros.

Par courrier du 16 mars 2018, le preneur, la société SODHA a indiqué préempter au prix de 280.000 euros.

Par acte authentique du 2 juillet 2018 reçu par Maître [E], notaire à Paris, la SCI LA CHARENTAISE a vendu à la société SODHA le lot de copropriété n°7 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à Paris 9ème moyennant un prix de 280.000 euros.

Par actes d’huissier des 2, 10 et 17 octobre 2019, Mme [P] a assigné la SCI la Charentaise et la société SODHA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de solliciter la nullité de la vente du 2 juillet 2018.

La SCI la Charentaise a assigné en intervention forcée et en garantie la SCP CATHERINE DREYFUSS ET NATHANAEL SELLAM NOTAIRES (ci-après désignée la SCP SELLAM) le 9 septembre 2020.

L’instance, enrôlée sous le n° de RG 20/8852, a été jointe à la présente procédure le 18 novembre 2020 par le juge de la mise en état.

Mme [P] a assigné en intervention forcée et en garantie Me [Y] [V] et la SELAS DYADEIS NOTAIRES selon exploit du 29 septembre 2022, affaire enregistrée sous le n° RG 22/11852 et objet du présent jugement.

La demande de jonction de cette instance à l’affaire enrôlée sous le RG 20/8852 a été rejetée apr le juge de la mise en état le 26 octobre 2022, en raison du caractère tardif de cette assignation en intervention forcée.

Par ordonnance du 25 juillet 2023, le juge de la mise en état a prononcé un sursis à statuer dans l’affaire n° RG 22/11852 « jusqu'au prononcé par le tribunal judiciaire de Paris du jugement dans l'affaire enregistrée sous le numéro de RG 19/12374 ».  

Par jugement en date du 26 septembre 2024 rendu dans l’affaire n° RG 20/8852, le tribunal de céans a statué ainsi : « REJETTE les demandes formées par Madame [Z] [P] tendant à : - Prononcer la nullité de la vente du bien immobilier cadastré AR80 lot 7, [Adresse 3], régularisée suivant acte de vente de Me [E], notaire le 2 juillet 2018 et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 5] 3, le 25 juillet 2018 références 2018P3785 - Dire et juger que le compromis des 8 et 11 août 2016 vaudra vente du bien immobilier cadastré AR [Cadastre 1] lot 7, [Adresse 3] au profit de Madame [Z] [P], au prix de 290 000 euros - Dire que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété pour Madame [Z] [P] et sera publié au service de la publicité foncière - Condamner la SCI la Charentaise à payer à Madame [Z] [P] la somme de 150.000 euros, sauf à parfaire au titre du préjudice subi ; - Condamner solidairement la SCI la Charentaise, la Société SODHA et la SCP Catherine DREYFUSS et Nathanaël SELLAM, notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office, à payer à Madame [Z] [P] la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; ORDONNE à la SCP Catherine DREYFUSS et Nathanaël SELLAM, notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office, à restituer à Madame [P] la somme séquestrée de 14.500 euros au titre du compromis sous seing privé des 8 et 11 août 2016; REJETTE la demande de majoration de la somme de 14.500 euros des intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2016 ; DÉBOUTE la SCI la Charentaise de sa demande tendant à condamner Madame [Z] [P] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de la SCI la Charentaise en paiement d’une amende civile ; DÉBOUTE la société SODHA de sa demande tendant à condamner Madame [Z] [P] à lui payer la somme de 28.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; CONDAMNE Madame [Z] [P] aux dépens ; CONDAMNE Madame [Z] [P] à verser à la SCI la Charentaise une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [Z] [P] à verser à la SCP Catherine DREYFUSS et Nathanaël SELLAM, notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office, une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [Z] [P] à verser à la société SODHA les frais de publication du présent jugement engagés par la société SODHA au bureau des hypothèques ; REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

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Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, Mme [P] demande au tribunal de : « DIRE ET JUGER BIEN-FONDÉE la demande d’appel en garantie contre la SELAS DYADEIS NOTAIRES et de Maître [Y] [V], notaire, CONDAMNER Maître [V] et la SELAS DYADEIS NOTAIRES in solidum à garantir Madame [Z] [P] de toutes les condamnations, tant en principal, frais et accessoires qui ont être mises à sa charge par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 septembre 2024 ; CONDAMNER Maître [V] et la SELAS DYADEIS NOTAIRES in solidum à payer à Madame [Z] [P] la somme de 150 000 €, sauf à parfaire au titre du préjudice subi ; CONDAMNER Maître [V] et la SELAS DYADEIS NOTAIRES in solidum à payer à Madame [P] la somme de 5 000 €, à titre de dommages et intérêts, pour la non-restitution du dépôt de garantie ; REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Maître [V] et la SELAS DYADEIS NOTAIRES CONDAMNER Maître [V] et la SELAS DYADEIS NOTAIRES in solidum à payer à Madame [Z] [P] la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Maître [V] et la SELAS DYADEIS NOTAIRES in solidum aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile par Me Hervé REGOLI, Avocat. »

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 juin 2025, Me [V] et la société DYADEIS NOTAIRES demandent au tribunal de : « DEBOUTER Mme [Z] [P] de ses demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de Maître [Y] [V] et de la SELAS DYADEIS NOTAIRES, - CONDAMNER Madame [Z] [P] ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER Madame [Z] [P] aux dépens ; - DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2025.

L'affaire, appelée à l'audience du 10 février 2026, a été mise en délibéré au 15 avril suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « dire et juger »

Il n'y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont uniquement la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur les demandes principales en indemnisation et en garantie

Sur la demande indemnitaire du fait de la non-restitution du dépôt de garantie

Mme [P] soutient avoir subi un préjudice du fait de la non-restitution, fautive selon elle, du dépôt de garantie versé par ses soins en exécution des termes du compromis de vente.

Elle relève que Me [V] a conservé ladite somme pendant près de quatre ans, à tort, alors qu’elle aurait du faire le nécessaire pour lui restituer dans un délai raisonnable, et ce nonobstant la procédure judiciaire en cours ayant donné lieu au jugement précité du 26 septembre 2024.

En défense, Me [V] et la société DYADEIS NOTAIRES concluent au rejet de cette demande, soutenant avoir sollicité la demanderesse, via son père qui était l’interlocuteur unique de l’office notarial, pour avoir des précisions sur les modalités de restitution de la somme querellée ce à quoi cette dernière n’aurait pas donné suite.

Elles soutiennent également avoir fait preuve de prudence dans l’attente de l’issue de la procédure judiciaire intentée par Mme [P] à l’encontre de la SCI LA CHARENTAISE et de la société SODHA.

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Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise fois, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Sur ce,

La demande de Mme [P] tendant à obtenir des dommages et intérêts en raison du retard dans la restitution de la somme séquestrée relève nécessairement de l’article 1231-6 du code civil précité.

Or, si elle le prétend, force est de constater qu’elle ne justifie pas Madame [P] d’un préjudice indépendant du seul retard de restitution de la somme séquestrée.

Par conséquent sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaire et de garantie du fait du manquement du notaire à son devoir de conseil

Mme [P] soutient que Me [V] a manqué à son devoir de conseil en ne l’avertissant pas du risque lié au droit de préemption du locataire en cas de renégociation du prix de vente.

En réponse aux moyens adverses, elle conteste avoir reçu la moindre information sur ce point, conteste avoir été avertie d’une quelconque façon, ce qui au demeurant ne permettait pas au notaire de se soustraire à son obligation, et souligne enfin la carence probatoire des défenderesses sur la prétendue délivrance de cette information à son égard.

Elle en déduit être fondée à réclamer l’indemnisation du préjudice subséquent qu’elle prétend avoir subi, consistant en la « perte de chance de ne pas contracter » et en la privation de « la possibilité d’achat de ce local dans lequel elle souhaitait exercer son activité professionnelle », ainsi que la garantie des parties défenderesses des condamnations prononcées à son encontre aux termes du jugement du 26 septembre 2024, susmentionné.

En défense, Me [V] et la société DYADEIS NOTAIRES conteste tout manquement fautif, soutenant avoir abordé à plusieurs reprises avec la demanderesse et son père la nécessité d’une nouvelle purge du droit de préemption du locataire en cas de renégociation du prix, et rappelant que cela consistait d’ailleurs une condition suspensive du compromis litigieux, dûment signée par l’intéressée.

Elles se prévalent en outre de ce que la renégociation du prix de vente du bien s’est réalisée hors de la présence de Me [V], qui n’avait pas mandat à cette fin, cette renégociation résultant de la seule volonté de Mme [M].

Elles soulignent enfin l’absence de caractérisation du prétendu préjudice dont il est sollicité réparation ainsi que du lien de causalité avec la faute alléguée, outre l’absence de précision quant au fondement juridique de la demande de garantie.

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En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le notaire rédacteur d'une promesse de vente sous seing privé est tenu d'assurer, par ses conseils, la protection juridique complète de ses signataires (CA Paris, 23 avr. 1982).

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire qu’aux termes du corps de ses dernières écritures, Mme [P] se prévaut non seulement d’un préjudice de « perte de chance de ne pas contracter » mais aussi du préjudice d’avoir été privée « la possibilité d’achat de ce local dans lequel elle souhaitait exercer son activité professionnelle ».

Or, à supposer la faute du notaire avérée, le seul préjudice dont Mme [P] peut légitimement solliciter l’indemnisation est celui de ne pas contracter ou de contracter à des conditions financières différentes, de sorte que celui allégué s’agissant d’une privation d’acheter le bien est inopérant et sera rejeté pour ce seul motif.

S’agissant de la prétendue faute du notaire, il ressort de l’analyse du compromis de vente originel, daté des 08 et 11 août 2016, que celui-ci contenait expressément, en page 8, une clause « purge du droit de préférence du locataire » qui indiquait que « les locaux étant loués selon l’usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s’appliquer. Ce droit sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire qui disposera d’un délai d’un mois pour l’exercer ».

Par conséquent Mme [P], qui ne conteste par avoir signé cet acte et est donc censée en avoir pris dûment connaissance, avait été informée de l’existence de ce droit de préemption, étant précisé que l’avenant audit compromis du 22 février 2017 renvoyait clairement aux dispositions de ce compromis (à l’exception de celles relatives aux prix, renégocié).

Il s’avère en outre à la lecture des échanges de courriels produits aux débats en défense, intervenus entre les offices notariales des parties, Mme [P] et son père M. [P], dont il est évident qu’il était partie prenante de ces échanges à l’instar de sa fille, entre les mois décembre 2016 et de janvier 2017, que le sujet d’une nouvelle purge du droit de préemption du locataire avait été clairement évoqué, de sorte qu’aucun manquement à ce titre ne saurait être retenu.

Mme [P] ne saurait exciper de l’inefficience de cette information au motif qu’elle n’aurait été portée qu’à la connaissance de son père dès lors que le courriel du 27 janvier 2017, confirmant l’accord pour un prix d’offre d’achat de 280.000 euros, apparaît comme signé tant de M. [P] que de Mme [P] la demanderesse, d’une part, et fait suite à un échange de courriels entre notaires abordant le point du droit de préemption du locataire, échange qui leur avait été transféré, d’autre part.

Dans ces conditions, Mme [P] succombant dans l’administration de la preuve lui incombant d’une faute tant du notaire Me [V] que de l’office notarial DYADEIS NOTAIRES, elle sera déboutée de ses demandes indemnitaire et de garantie formées à leur encontre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, Mme [P] doit être condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser aux parties défenderesses, prises ensemble, une somme globale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent la demande de distraction formée par Me [Q] sera rejetée.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [Z] [P] de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer à Me [Y] [V] et à la SELAS DYADEIS NOTAIRES, prises ensemble, une somme globale de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [P] aux dépens,

REJETTE la demande de distraction des dépens formée par Me [N] [Q],

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait à Paris, le 15 avril 2026.

La Greffière La Présidente