Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

JUGEMENT DU : 13 Avril 2026 DOSSIER : N° RG 25/00489 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EIAQ NAC : 5AA AFFAIRE : [Z] [R] C/ [M] [X], [A] [L] MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats : M.CHAUVIER, et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffier

PARTIES : DEMANDEUR

Monsieur [Z] [R] né le 05 Mai 1954 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEURS

Monsieur [M] [X] né le 02 Février 1976 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] comparant

Madame [A] [L] née le 12 Juillet 1978 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] non comparante

Débats tenus à l'audience du : 09 Mars 2026 Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026

Le 13 Avril 2026 ccc délivrées aux parties cccrfe délivrée à Me [H]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 14 août 2023, à effet au 1er septembre 2023, M. [Z] [R] a donné à bail à M. [M] [X] et Mme [A] [L] une maison d'habitation située [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 950 euros, hors charge.

Par actes de commissaire de justice du 23 septembre 2025, le bailleur a fait signifier aux locataires commandement de justifier d'une assurance locative, ainsi que sommation de justifier de l'entretien de la chaudière et de la cheminée.

Le même jour, il leur a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant en principal de 2 262 euros. Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 24 septembre 2025.

Enfin, par actes de commissaire de justice du 17 décembre 2025, M. [Z] [R] a fait assigner M. [M] [X] et Mme [A] [L] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges restant impayés.

A l’audience du 9 mars 2026, M. [Z] [R], par son Conseil, et se fondant sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1153-1 du code civil, sollicite du Juge de :

- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation en application de la clause résolutoire insérée au contrat, - Ordonner l’expulsion de M. [M] [X] et Mme [A] [L], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - Condamner solidairement M. [M] [X] et Mme [A] [L] à lui payer la somme de 7 390,95 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus, ainsi que les frais de procédure, au 9 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - Les condamner solidairement à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, jusqu'à départ effectif des lieux ; étant observé que cette indemnité sera indexée et assortie des intérêts de droit, - Les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Les condamner solidairement au paiement des entiers dépens de l'instance.

A l'appui de ses demandes, M. [R] fait valoir que les impayés ont débuté en août 2025, et que le loyer courant n'a pas été réglé. Il maintient l'intégralité de ses demandes en paiement, rejetant les arguments de la partie adverse. Il conteste occuper une partie du bien loué, justifiant de son adresse personnelle. Il ajoute que la résiliation du bail a pour fondement les loyers impayés, et s'oppose à tout éventuel délai de paiement.

En défense, M. [M] [X] sollicite du Juge de rejeter une partie des demandes en paiement. Il affirme d'une part que le bailleur doit lui rembourser la somme de 50 € par mois, car il ne pouvait pas augmenter le loyer par rapport au dernier locataire, l'état du logement ne le lui permettant pas. D'autre part, il soutient que M. [R] occupe une partie du bien loué, de sorte que le coût des ordures ménagères doit être partagé pour moitié entre les parties. Il ne conteste pas avoir cessé de régler le loyer depuis le mois d'août 2025, mais fait valoir s'être acquitté de celui du mois d'octobre. Il ne sollicite ni délai de paiement, ni suspension de la clause résolutoire, et ajoute que le couple va quitter les lieux.

Mme [A] [L], bien que régulièrement assignée selon les formes de la remise à personne, ne comparaît pas.

Le jugement sera donc réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf autre délai prévu par les parties.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 14 août 2023 contient une clause résolutoire (article XI) prévoyant expressément un délai de deux mois pour régularisation de la dette. Ce délai s’impose donc aux parties.

Le 23 septembre 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 24 novembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

Ni M. [X] ni Mme [L] ne sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [M] [X] et de Mme [A] [L], ainsi que de tout occupant de leur chef, sera ordonnée.

II. Sur les demandes en paiement

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

De plus, en application des dispositions de l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, il résulte des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, M. [Z] [R] produit deux décomptes selon lesquels les locataires lui seraient redevables de la somme de 7 390,95 € au 9 mars 2026, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de procédure.

M. [X] conteste le montant réclamé.

Il fait valoir en premier lieu que le bailleur ne pouvait pas fixer le loyer initial à la somme de 950€, soit 50 € de plus que le loyer figurant au bail précédent, car il ne remplit pas les conditions nécessaires pour cela. Or, il ne verse aucune pièce à l'appui de ce moyen, de sorte qu'il ne peut prospérer.

En deuxième lieu, M. [X] affirme que le montant dû au titre des ordures ménagères devrait être partagé, car le bailleur occupe une partie des lieux loués. Il ne produit pas davantage de pièce permettant d'en justifier. En outre, M. [R] démontre que son adresse personnelle est différente de celle objet du bail, et ajoute que tel que prévu au contrat, il ne fait qu'accéder au hangar de photovoltaïques se situant à proximité. Ainsi, ce deuxième moyen devra également être rejeté.

Néanmoins, il devra être déduit du décompte produit les sommes correspondant aux frais de procédure, pour un montant de 378,95 €, ceux-ci étant inclus dans les dépens.

En conséquence, M. [M] [X] et Mme [A] [L] seront solidairement condamnés à payer à M. [Z] [R] la somme de 7 012 €, au titre des loyers, charges et indemnités impayés et échus au 9 mars 2026.

En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, la somme de 4 162 € sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 décembre 2025. Le surplus sera assorti des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, les consorts [J] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges, à compter du 24 novembre 2025, et jusqu'à complète libération des lieux.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [M] [X] et Mme [A] [L] supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, M. [M] [X] et Mme [A] [L] seront solidairement condamnés à payer à M. [Z] [R] la somme de 500 € sur ce fondement.

Sur l'exécution provisoire Enfin, en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu entre d'une part M. [Z] [R], et d'autre part M. [M] [X] et Mme [A] [L], portant sur une maison d'habitation située [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 novembre 2025,

ORDONNE en conséquence à M. [M] [X] et Mme [A] [L] de libérer le logement dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [M] [X] et Mme [A] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [Z] [R] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,

DÉBOUTE M. [M] [X] de l'intégralité de ses demandes,

CONDAMNE solidairement M. [M] [X] et Mme [A] [L] à payer à M. [Z] [R] une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 24 novembre 2025, et jusqu’à la date de libération complète et effective des lieux, et ce avec intérêts de droit,

CONDAMNE solidairement M. [M] [X] et Mme [A] [L] à payer à M. [Z] [R] la somme de 7 012 € (sept-mille-douze euros), au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 9 mars 2026,

DIT que la somme de 4 162 € est assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025 ; que le surplus est assorti des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement M. [M] [X] et Mme [A] [L] à payer à M. [Z] [R] la somme de 500 € (cinq cents euros), au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [X] et Mme [A] [L] au paiement des entiers dépens de l'instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE