Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

JUGEMENT DU : 13 Avril 2026 DOSSIER : N° RG 25/00470 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EHZF NAC : 5AA AFFAIRE : SAS ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [S] [G], [J] [L] épouse [G] MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats : M.CHAUVIER, et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffier

PARTIES : DEMANDERESSE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me FITTE substituant Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [S] [G] né le 23 Mars 1977 à [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparant

Madame [J] [L] épouse [G] née le 09 Mai 1971 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 3] non comparante

Débats tenus à l'audience du : 09 Mars 2026 Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026

Le 13 Avril 2026 ccc délivrées aux parties cccrfe délivrée à Me [A]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 14 juin 2023, à effet au 15 juin 2023, M. et Mme [H] et [R] [V] ont donné à bail à M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] une maison d’habitation située [Adresse 3], [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 860 euros, outre 30 euros à titre de provision sur charges.

Le 14 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ALS) a signé un contrat de cautionnement avec le bailleur, dans le cadre de la convention VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ALS a fait signifier un commandement de payer aux locataires le 27 août 2024.

La SAS ALS a ensuite fait assigner les époux [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] par actes de commissaire de justice du 27 novembre 2025, afin de solliciter la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, et le remboursement des sommes versées dans le cadre du cautionnement.

A l’audience du 9 mars 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du Juge, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil, et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

- A titre principal, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - A titre subsidiaire, Prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires, - En conséquence, Ordonner l’expulsion de M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, - En toute hypothèse, Condamner M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] à lui payer les sommes suivantes : 5 958 euros au titre des sommes versées en paiement des loyers, charges et indemnités impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 août 2024 sur la somme de 2 670 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, et dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, et ce jusqu’à libération effective des lieux,800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,in solidum aux entiers dépens de la présente instance, Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit. Elle maintient l’ensemble de ses demandes et précise que les versements dont se prévaut le défendeur ont été pris en compte, notamment pour régler le dépôt de garantie qui était resté impayé.

En défense, M. [S] [G] sollicite des délais de paiement, et propose de régler la somme de 115 € par mois jusqu’à apurement de la dette. Il affirme avoir repris le paiement du loyer courant pour les mois de janvier et février 2026. S’agissant du mois de mars 2026, il soutient qu’il va y procéder dans le courant de la semaine.

M. [G] explique que son épouse présente des problèmes de santé, et qu’il a été contraint de travailler pour s’occuper d’elle. Il indique qu’il vient de reprendre une activité professionnelle (agent immobilier), qui lui procure la somme de 800 euros mensuels, outre un revenu variable en fonction des ventes réalisées dans le cadre de celle-ci. Son épouse perçoit selon lui la somme de 1 033 euros par mois, au titre de l’allocation adulte handicapé. Il précise que le couple envisage de quitter le logement en août 2027. Enfin, il conteste le montant réclamé, affirmant que des versements n’ont pas été pris en compte dans le décompte produit.

Mme [J] [L] épouse [G], bien que régulièrement assignée selon les formes de la remise à étude, ne comparaît pas.

Le jugement sera donc réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la subrogation

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

De plus, selon l’article 1346-4 du même code, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, il y aura lieu de constater que la SAS ACTION SERVICE LOGEMENTS est recevable à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ainsi que le paiement des sommes dues au titre des loyers et charges impayés, au vu des dispositions précitées.

II- Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 14 juin 2023 contient une clause résolutoire (page 5) prévoyant explicitement un délai de deux mois pour régularisation de la dette. Ce délai s’impose donc aux parties.

Le 27 août 2024, un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 28 octobre 2024, par acquisition de la clause résolutoire.

III- Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 1353 du même code, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier (et notamment de la quittance subrogative en date du 26 janvier 2026 et du décompte en date du 9 mars 2026), que M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] étaient redevables de loyers et charges impayés, et qu’en exécution du contrat de cautionnement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé la somme totale de 7 910 euros aux bailleurs. Après déduction du montant des sommes perçues par le bailleur, à la fois de la part des locataires et de celle de la Caisse d’Allocations Familiales, le solde de la dette s’élève à 5 958 euros.

M. [S] [G] conteste ce montant, affirmant que des versements n’ont pas été pris en compte. Pourtant, il ressort du décompte produit par la bailleresse que les versements de la CAF survenus entre décembre 2024 et février 2026 y figurent bien. La confusion résulterait du fait que des sommes ont été imputées au paiement du dépôt de garantie, resté impayé depuis le début du bail. En tout état de cause, M. [G] ne justifie pas de paiements autres que ceux reportés sur le décompte.

Par ailleurs, il ne démontre pas s’être acquitté de cette dette.

M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5 958 €.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 27 août 2024 sur la somme de 2 670 €, et pour le surplus à compter de la présente décision.

En outre, M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] seront condamnés à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 28 octobre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux. Le montant de cette indemnité sera fixé au montant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l'espèce, M. [S] [G] sollicite des délais de paiement.

Il ne justifie cependant ni de sa situation personnelle et financière, ni de la reprise du paiement intégral du loyer courant, tel que cela est requis par les textes. En effet, si les parties s’accordent pour affirmer que les loyers de janvier et février 2026 ont été réglés, il n’est pas démontré que le loyer courant, portant sur le mois de mars 2026, l’ait été. Au contraire, la demanderesse soutient qu’il n’en est rien, et M. [G] explique qu’il va y procéder dans le courant de la semaine. Il présente un justificatif de virement de la somme de 115,20 € au 1er mars. Or, il ne s’agit pas de l’intégralité du loyer courant, et il sera constaté, à la lecture du contrat de bail, qu’il est prévu que le montant du loyer mensuel soit réglé au 1er de chaque mois. Ainsi, force est de constater que les conditions prévues par les textes ne sont pas remplies.

En outre, la proposition formée par M. [G] ne permet pas d’apurer la dette dans les délais maximaux prévus par la loi.

En conséquence, il ne pourra être fait droit à sa demande.

Dès lors, à défaut de départ spontané, l’expulsion de M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G], ainsi que de tout occupant de leur chef, sera ordonnée.

V- Sur les autres demandes

Sur les dépens Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] supporteront solidairement la charge des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’articles 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter cette demande.

Sur l’exécution provisoire En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le jugement sera ainsi de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2023, à effet au 15 juin 2023, entre d’une part M. [H] [V] et Mme [R] [V], et d’autre part M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G], concernant la maison d’habitation située [Adresse 3], [Localité 3], sont réunies à la date du 28 octobre 2024,

DÉBOUTE M. [S] [G] de sa demande en délais de paiement,

ORDONNE en conséquence à M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

CONDAMNE M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 958 € (cinq-mille-neuf-cent-cinquante-huit euros), selon décompte arrêté au 9 mars 2026, au titre des sommes versées aux bailleurs,

DIT que la somme de 2 670 € est assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024; que le surplus est assorti des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 28 octobre 2024, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, et ce avec intérêts de droit, dès lors que les paiements seront justifiés par quittance subrogative,

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [S] [G] et Mme [J] [L] épouse [G] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE