Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04564 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I56U

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [N] [R], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [I] [C] né le 20 Décembre 1978 demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Par défaut et en dernier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 juin 2020, l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Madame [I] [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 344,53 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 344,00 euros.

Le 17 juin 2020, un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement.

Par courrier en date du 09 février 2024, Madame [I] [C] a fait connaitre au bailleur sa volonté de résilier le contrat de bail après un délai de préavis d'une durée de trois mois.

Le 15 mai 2024, un état des lieux sortant a été établi contradictoirement.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception, l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer le 19 septembre 2024 à Madame [I] [C] une mise en demeure de payer la somme de 4 556,56 euros au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives.

Un constat d’accord pour une conciliation conventionnelle (extrajudiciaire) a été dressé le 18 février 2025, à la suite de la demande de l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, pour un différend relatif à une somme due aux titres de loyers et charges locatives, ainsi que de réparations locatives.

Suivant assignation en paiement délivrée par commissaire de justice le 09 septembre 2025, et signifiée à personne, l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a attrait Madame [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes : 4 356,56 € au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;200,00 à titre des dommages et intérêts ;300,00 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;des entiers dépens. L'audience s'est tenue le 25 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant sa créance à 4 263,56 euros. Il a précisé que le locataire avait quitté le logement le 14 mai 2024. Il a également soulevé qu’un plan d’apurement avait été mis en place à hauteur de 50,00 euros par mois.

Madame [I] [C], bien qu'ayant été régulièrement convoqué, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence du défendeur.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 25 novembre 2025, établissant l’arriéré locatif (loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 et la régularisation des charges 2023 incluses) à la somme de 432,19 euros (4 263,56 – 3 831,37, déduction faite de la somme sollicitée au titre des réparations locatives).

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [I] [C] à payer la somme de 432,19 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L'article suivant précise que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Par ailleurs, l'article 1732 du code civil ajoute que « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

A ce titre, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, - de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l'un des faits suivants : – soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ; – soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ; – soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait "d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement" ; – ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le décret du 26 août 1987 fixe, par ailleurs, la liste des réparations locatives qui doivent être prises en charge par le preneur.

Enfin, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

A ce titre, il doit être rappelé qu'en application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est versé aux débats un état des lieux d'entrée établi le 17 juin 2020, un état des lieux de sortie effectué le 15 mai 2024, tous deux réalisés contradictoirement, ainsi que quatre factures. Le bailleur demande le paiement de la somme de 3 831,37 euros au titre des réparations locatives.

Il convient d'examiner les différentes factures afin d'évaluer la demande de condamnation au paiement au titre des réparations locatives.

Concernant les factures : La facture N°240203496 émise le 30 septembre 2024 fait état de différents postes de réparation, à savoir : - Débarras des encombrants et évacuation pour un montant de 281,24 euros hors taxes ; - Nettoyage complet du logement T4/T5 pour un montant de 173,98 euros hors taxes.

La facture N°2410089 émise le 18 octobre 2024 fait état de différents postes de réparation, à savoir : - Sortie câble 32A (encastré) pour un montant de 16,09 euros hors taxes ; - Va et vient, BP, FO et pose pour un montant de 99,44 euros hors taxes ; - Prise 2P+T 16/40A (saillie) pour un montant de 250,38 euros hors taxes ; - Fo et pose prise tél en saillie pour un montant de 24,47 euros hors taxes ; - Pot encastré + douille DCL pour un montant de 73,68 euros hors taxes ; - Applique sécur. cl. II + tube pour un montant de 58,78 euros hors taxes ; - CONSUEL suivant C16-600 pour un montant de 80,02 euros hors taxes ; - Moulure 32x16 pour un montant de 41,67 euros hors taxes ; - HM mise en sécurité du logement FO + MO pour un montant de 175,00 euros hors taxes ; - HM [W] FO + MO pour un montant de 73,00 euros hors taxes ; - HM création liaison équipotentielle FO + MO pour un montant de 130,00 euros hors taxes.

La facture N°24-38159 émise le 25 novembre 2024 fait état de différents postes de réparation, à savoir : - Arrachage à vif de papier peint et évacuation des gravats pour un montant de 315,01 euros hors taxes ; - Plus-value pour couche supplémentaire de papier peint ou travail en plafond pour un montant de 69,55 euros hors taxes ; - Reprise de fissures avec éventuellement fourniture et pose de calicot pour un montant de 78,69 euros hors taxes ; - Ratissage général double passe sur murs pour un montant de 1221,64 euros hors taxes ; - Ratissage général double passe sur plafonds pour un montant de 202,24 euros hors taxes ; - Peinture impression 1 couche sur murs ou plafonds pour un montant de 742,97 euros hors taxes ; - Peinture sur murs comprenant 2 couches de peinture acrylique y compris protection et trous travaux préparatoires pour un montant de 2452,31 euros hors taxes ; - Peinture sur plafond comprenant 2 couches de peinture acrylique pour un montant de 960,70 euros hors taxes ; - Peinture sur supports bois ou métal pour un montant de 749,50 euros hors taxes ; - Peinture sur tuyauterie, plinthes pour un montant de 671,30 euros hors taxes. Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier

La facture N°240204522 émise le 30 novembre 2024 fait état de différents postes de réparation, à savoir : - Débarras des encombrants et évacuation pour un montant de 15,52 euros hors taxes ; - Décapage et métallisation des sols pour un montant de 209,95 euros hors taxes.

LE total des factures déposées par l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT représente la somme cumulées de 14 829,92 €.

A l’examen comparatif de l’état des lieux permet d’établir que le sol indiqué comme neuf lors de l’entrée dans les lieux est quatre ans plus tard rayé, brûlé et encrassé. Les pièces, balcon et la cave ont été laissé encombré. Les murs qui étaient en état moyens présentent des graffitis. Les radiateurs sont encrassés et plusieurs portes ont été laissés en mauvais état.

Compte tenu de l’application par le bailleur d’un coefficient de vétustés de plus de 70 % et de l’acceptation par Madame [I] [C] du montant des dégradations devant le conciliateur, il y a lieu de la condamner à la somme de 3 831,37 Euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [I] [C].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [C] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision rendue par défaut par mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 432,19 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et charges), échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à l'E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 3 831,37 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [I] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût de l’assignation ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE