Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sylvie JOUAN

Copie exécutoire délivrée le : à : Me [D] [Z]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06762 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAODW

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 avril 2026

DEMANDERESSE S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/06762 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAODW

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 17 octobre 2019, la SA ADOMA a donné en location une chambre meublée à M. [X] [O] située dans le foyer-logement [Adresse 3] [Localité 2] - [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 432,25 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SA ADOMA a fait assigner M. [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties et le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur ; ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ; condamner M. [X] [O] à une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de l’expiration de son contrat et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance en vigueur ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA ADOMA reproche au défendeur d'héberger un ou des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 11 du règlement intérieur ainsi que de l'article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivrée le 27 novembre 2024. Elle indique avoir ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 4 février 2025, constat dressé le 1er mars 2025.

L'affaire a été appelée et examinée à l'audience du 26 janvier 2026.

La SA ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a confirmé qu’il s’agissait d’une situation de suroccupation familiale, M. [O] hébergeant ses enfants. Elle a indiqué s’en rapporter sur la demande de délais pour quitter les lieux et a souligné que le registre a été présenté au commissaire de justice, ce qui démontre qu’il est disponible et qu’en l’espèce, il s’agit en tout état de cause de l’accueil de deux personnes et non à titre temporaire.

M. [X] [O], représenté par son conseil, a sollicité qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé ; qu’à titre subsidiaire, il soit constaté que les conditions de résiliation ne sont pas réunies et que la SA ADOMA soit déboutée de ses demandes ; qu’à titre infiniment subsidiaire, soient octroyés des délais les plus larges pour quitter les lieux, soit 12 mois.

Au surplus de ses conclusions déposées au greffe, auxquelles il sera référé pour l’exposition des moyens, il a expliqué avoir été obligé d’accueillir ses enfants du fait du handicap de l’un d’entre eux qui nécessitait une opération qui vient d’avoir lieu ; qu’il a actualisé sa demande de logement social en 2024 à l’arrivée de ses enfants mais avait déjà fait cette demande antérieurement ; qu’il a déposé un DALO ; qu’il cumule deux emplois.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, date de prononcé de la présente ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [X] [O] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1]-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat d'occupation est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ, le règlement intérieur devant définir les conditions de cet hébergement.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, l’article 8 du contrat rappelle l’obligation pour le résident d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition, sans pouvoir en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, et que l’hébergement d’un tiers ne peut intervenir que dans le strict respect de l’article 9 du règlement intérieur. L’article 9 de celui-ci rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence, remise d'une pièce d'identité de l'invité et précision des dates d'arrivée et de départ de celui-ci, renseignements qui doivent être consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ces dispositions, le règlement intérieur tire donc strictement les conséquences de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation en définissant les modalités propres au foyer-logement concerné.

Par mise en demeure en date du 25 novembre 2024 signifiée le 27 novembre 2024 à M. [X] [O], la SA ADOMA lui a rappelé les termes de l’article 9 du règlement intérieur, a indiqué qu'il était constaté qu'il hébergeait une tierce personne, le mettant en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures.

Par procés-verbal de commissaire de justice du 1er mars 2025, il est constaté que la personne se trouvant dans le logement présente un titre de séjour français au nom de M. [X] [O] ; qu’il explique occuper les lieux avec ses deux enfants depuis environ six mois ; que deux enfants sont effectivement présents ; que lui sont présentées leurs pièces d’identité mauritaniennes au nom de [S] [O] et [U] [O] nés le 20 mars 2010. Il est relevé que le règlement intérieur est bien affiché dans les parties communes et que le registre ne comporte aucune mention d’une déclaration du défendeur pour signaler la présence de ses enfants.

L’hébergement par M. [X] [O] de ses deux enfants âgés de 16 ans est établi et non contesté.

S’agissant de la situation de ses enfants, il justifie du fait que [S] [O] est scolarisé au collège [Etablissement 2] dans le [Localité 3] et que [U] [O] est accueilli depuis juin 2025 par la Fondation [J] [N] et qu’il bénéficie d’un suivi médical auprès de l’hôpital [Etablissement 3].

Conformément à l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Il ne peut y avoir ingérence d'une autorité publique dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l'ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui.

Au regard desdites dispositions conventionnelles, ainsi que de l’intérêt supérieur de l’enfant et des obligations parentales telles que fixées en droit interne par l’article 371-1 du Code civil, et alors qu’en l’espèce, la mère des enfants réside en Mauritanie, leur venue en France ayant été justifié par les contraintes de la prise en charge médicale de l’un des deux mineurs, il apparaît qu’il existe une contestation sérieuse sur l’applicabilité à ces enfants de la qualification de tiers au sens de l’article R.633-9 du Code de la construction et de l’habitation et sur la validité de la lettre de mise en demeure signifiée le 27 novembre 2024, dont le respect par le résident n’aurait pu que conduire au délaissement et à la mise en péril des deux enfants.

Par conséquent, compte tenu de la contestation sérieuse relevée ci-dessus, la demande de la SA ADOMA tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La SA ADOMA succombant en ses demandes sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse quant à la qualité de tiers des enfants du défendeur et à la validité de la lettre de mise en demeure signifiée le 27 novembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTONS en conséquence la SA ADOMA de ses demandes ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire ;

DEBOUTONS la SA ADOMA de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA ADOMA aux dépens ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE