Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée à : Me COUSIN-MIKOWSKI

Copie exécutoire délivrée à : Me TROJANI

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/09654 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEMA

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT rendu le jeudi 09 avril 2026 DEMANDERESSE S.A.S. 3MNH dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1017

DÉFENDEURS Monsieur [S] [K] demeurant [Adresse 2] (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°N-75056-2026-000745 du 14/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [W] [E] demeurant [Adresse 2] (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°N-75056-2026-000941 du 16/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentés par Me Sophie COUSIN-MIKOWSKI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #A660

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne COTTY, Première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Anne COTTY, Première vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière. Décision du 09 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/09654 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEMA

Par contrat en date du 4 avril 2007 à effet au 25 avril 2007, la SAS 3MNH, venant aux droits de Monsieur [C], a donné à bail pour une durée de trois ans à M. [S] [K] et Mme [W] [E] un appartement situé [Adresse 3], incluant une cave. Le dernier loyer mensuel en vigueur, majoré des charges et taxes, s’élève à la somme de 813,61 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, la SAS 3MNH a fait signifier aux locataires un congé pour vente à effet du 24 avril 2025, à un prix de 318 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la SAS 3MNH a fait signifier aux locataires une sommation de déguerpir.

M. [S] [K] et Mme [W] [E] sont demeurés dans les lieux.

Au vu de l’absence de départ des locataires, la SAS 3MNH a, par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, fait assigner M. [S] [K] et Mme [W] [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir : - constater la validité du congé pour vente signifié le 21 octobre 2024, Et en conséquence : - constater que les consorts [K] - [E] ainsi que toute personne de leur chef sont occupants sans droit ni titre, - expulser les consorts et tous occupants de leur chef, avec le concours si nécessaire de la force publique, le sort des meubles étant régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - fixer l’indemnité d’occupation mensuelle par référence au montant du dernier loyer applicable, majoré des charges et taxes récupérables, et révisable selon les modalités d’indexation contractuelles, avec une condamnation solidaire des locataires jusqu’à parfaite libération des lieux, - condamner solidairement les consorts [K] - [E] à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code civil, - les condamner solidairement au entiers dépens, notamment ceux liés à une éventuelle eviction forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026.

A l’audience, la SAS 3MNH, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son assignation et indique s’opposer aux demandes de délais.

Elle explique que des annonces pour vente avaient été mises en ligne mais qu’elles ont été supprimées après une dizaine de visite du fait de la présence des défendeurs dans les lieux, empêchant la vente du bien.

M. [S] [K] et Mme [W] [E], représentés par leur conseil, s’en remettent à leurs écritures et demandent à titre principal l’irrecevabilité du congé pour vente, et à titre subsidiaire de bénéficier d’un délai d’un an pour quitter les lieux. Ils demandent également que les demandes de la SAS 3MNH relativement à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, soient rejetées.

Au soutient de leurs prétentions, ils exposent qu’ils sont locataires depuis l’année 2007 et qu’ils vivent dans le logement avec leur deux filles, l’une étant étudiante et l’autre lycéenne. Ils indiquent que le bailleur a pour projet de récupérer le bien depuis plusieurs années, un congé pour reprise leur ayant été délivré courant 2020 et ajoutent que plus aucune annonce n’est en ligne pour la vente du bien qu’ils occupent.

Suite à la clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 9 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement rendu sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la validité du congé

La bailleresse demande la constatation de la validité du congé pour vente. Les locataires contestent cette validité au motif que la bailleresse n’a pas démontré d’intention de vendre, les annonces n’étant pas actuellement publiées sur des sites de vente.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour vente du logement, mais doit toujours respecter un préavis de six mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il résulte de ces dispositions que le prononcé de la nullité d’un congé ne respectant pas le formalisme prévu par les textes est subordonné à la preuve d’un grief, en application de l’article 114 du code de procédure civile.

Ainsi, si le congé pour vente doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels portera le droit de préemption, en y incluant les accessoires du logement tels que cave, box ou emplacement de parking, encore faut-il que l’irrégularité ait causé un grief au locataire.

En l’espèce, la SAS 3MNH a délivré un congé pour vendre aux locataire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, en date du 21 octobre 2024. Le congé donné laisse aux locataires un délai jusqu’au 24 avril 2025 pour quitter les lieux, soit plus de six mois après la date du congé.

Par ailleurs le congé mentionne la désignation des locaux, incluant la cave, ainsi que le prix de vente (318 000 euros) et l’offre de vente a ce prix, et le refus implicite des locataires relativement à l’offre de vente n’est pas contestée.

Il ressort de ces éléments que le congé est valable en sa forme.

Concernant l’intention de vendre, la contestation de l’intention réelle de vendre est jugée fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d’aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé.

La décision de vendre constitue un motif de congé et le bailleur n’a pas à justifier de la réalité du motif allégué. La charge de la preuve d’une fraude pèse en conséquence sur le locataire, conformément au droit commun de la charge de la preuve.

En l’espèce, les défendeurs estiment que le congé est frauduleux en expliquant que la bailleresse ne justifie pas de la réalité de la mise en vente du bien.

Or, la SAS 3MNH fournit des emails en provenance de la platforme “SeLoger” et “Particulier à Particulier”, confirmant la publication de plusieurs annonces de vente pour l’appartement sujet de la présente procédure, au prix indiqué aux locataires, après l’expiration du délai de préavis.

Elle a indiqué à l’audience que la présence des défendeurs dans les lieux empêchait la vente du bien, et que les annonces avaient été supprimées au vu de leur maintient dans le logement.

Elle produit également un email en date du 3 janvier 2025 demandant aux locataires leurs disponibilités afin de pouvoir entrer dans le logement pour la prise de photographies nécessaire aux annonces de vente.

Si la société bailleresse n’apporte effectivement pas d’élément justifiant de diligences plus récentes relative à la vente du bien, il n’est pas contesté que les locataires sont toujours présents dans le logement, de sorte que la bailleresse ne peut à ce jour pas librement proposer des visites à de potentiels acheteurs, ou leur indiquer une quelconque date d’entrée dans les lieux. Il ne peut donc être considéré que la bailleresse ne démontre pas d’intention de vente en supprimant les annonces précédement publiées, dans l’attente du départ des locataires.

Ainsi, force est de relever que M. [S] [K] et Mme [W] [E] ne rapportent aucunement la preuve que la SAS 3MNH a agi en fraude des droits du locataire et en conséquence, le congé pour vente sera donc déclaré valable.

Les consorts [K] - [E], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 25 avril 2025 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Les locataires disposant déjà de droit du délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir a libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie qu’un délai d’un an supplémentaire soit accordé à M. [S] [K] et à Mme [W] [E], ces derniers s’étant déjà maintenus dans les lieux près d’un an après expiration du délai indiqué par le congé.

Sur l’indemnité d’occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, jusqu’à complète libération des lieux.

M. [S] [K] et Mme [W] [E] seront donc condamnés in solidum à verser à la SAS 3MNH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du dernier loyer mensuel, charges en sus, avec indexation annuelle comme si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux qui se traduira par la remise des clés au bailleur.

La demanderesse ne fait état d’aucun arriéré de loyer, de sorte que l’indemnité d’occupation due, bien qu’elle soit prononcée à compter du 25 avril 2025, lendemain du terme du congé, ne contiendra pas les échéances déjà versées par les défendeurs et se substitue simplement aux échéances du loyer à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [K] et Mme [W] [E], partie succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais excluant le coût du congé qui résulte de la seule volonté de la SAS 3MNH. Les frais liés à une éventuelle expulsion forcée étant incertains tant dans leur survenance que dans à leur coût, ils seront également exclus des dépens.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS 3MNH la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens, M. [S] [K] et Mme [W] [E] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [S] [K] et Mme [W] [E] par la SAS 3MNH d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 4 avril 2007 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (bâtiment A, 3e étage) [Localité 2] [Adresse 5] (ainsi que la cave n°99) sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 24 avril 2025 à minuit ;

DIT que la SAS 3MNH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef du logement et de la cave, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE M. [S] [K] et Mme [W] [E] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [K] et Mme [W] [E] à verser à la SAS 3MNH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du 25 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [K] et Mme [W] [E] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [K] et Mme [W] [E] à verser à la SAS 3MNH une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,