Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [S] [U]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06410 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJFZ

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE Etablissement [Localité 1] HABITAT OPH (anciennement OPAC de [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE Madame [S] [U], demeurant [Adresse 2] comparante en personne assistée de Me Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937

COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 janvier 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 26 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/06410 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJFZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 2 novembre 2022, [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [S] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (escalier A, 6ème étage, porte n°18) à [Localité 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel hors charges de 587,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [S] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 911,51 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Madame [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Madame [S] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques de la défenderesse, - rejeter toute demande de délais et dans l'hypothèse où ils seraient accordés conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu'au paiement à date des échéances en cours, - condamner Madame [S] [U] à payer à titre provisionnel la somme de 6 286,42 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l'assignation ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué jusqu'au complet déménagement et la restitution des clés, - condamner Madame [S] [U] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l'audience du 14 janvier 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 7 141,61 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Le bailleur a par ailleurs donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire tout en estimant que le montant mensuel proposé par le locataire pour l'apurement de la dette était insuffisant.

Madame [S] [U], assistée par son conseil en personne, a reconnu le montant de la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en réglant 100 euros par mois en plus du loyer courant et le solde à la 36ème mensualité, et ce dans l'attente de l'examen de sa demande d'aide auprès du fonds de solidarité logement (FSL) qui a été ajournée pour lui permettre d'actualiser ses revenus et le montant de la dette.

Elle expose percevoir des revenus de l'ordre de 1 800 euros par mois (APL et ASF inclues) avec un enfant à charge et explique les impayés par les frais qu'elle a dû exposer pour pouvoir se rendre aux obsèques de son père, la réduction de ses heures de travail et un rappel de charges important. Elle ajoute avoir repris le paiement régulier des loyers depuis septembre 2024 et avoir effectué quelques versements supplémentaires.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l'audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 25 juin 2025 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail conclu à effet du 2 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2025 pour la somme en principal de 5 911,51 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans le commandement (seule une somme de 600 euros a été réglée dans le délai, hors APL et RLS qui s'imputent sur les échéances en cours) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 mai 2025.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Madame [S] [U] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [S] [U] est redevable de la somme de 6 772,16 euros à la date du 13 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (7 141,61 euros - 186,85 euros - 182,60 euros).

Madame [S] [U] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît à l'audience.

Elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 772,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 911,51 euros et de l'assignation sur la somme de 188,06 euros (surplus au jour de l'assignation - 186,85 euros de frais de contentieux) en application de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement à titre provisionnel à compter de l'échéance de janvier 2026, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort du décompte et du diagnostic social et financier versés aux débats que Madame [S] [U], qui a récemment signé un CDI en qualité d'auxiliaire de vie lui permettant de bénéficier de nouveau d'un salaire mensuel équivalent au SMIC, a repris le règlement du loyer courant et a déposé le 25 mars 2025 une demande d'aide auprès du fonds de solidarité logement (FSL) dont l'examen a été ajournée en raison de l'augmentation de la dette, laquelle s'explique par une régularisation de charges intervenue le 31 mai 2025 à hauteur de 1 710,12 euros. Cette augmentation ne lui étant pas imputable, la locataire devrait pouvoir bénéficier du FSL, ce qui lui permettra de solder sa dette tout en continuant à procéder au règlement des échéances courantes.

Elle sera dès lors autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Madame [S] [U] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 2 novembre 2022 entre [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [S] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation (escalier A, 6ème étage porte n°18) situé [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 12 mai 2025,

CONDAMNONS Madame [S] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 6 772,16 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 911,51 euros à compter du 11 mars 2025 et sur la somme de 188,06 euros à compter du 24 juin 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [S] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée un mois après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Madame [S] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, [Localité 1] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [S] [U] soit condamnée à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [S] [U] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président.