Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Copie délivrée à Me Grégory CAGNON Me Estelle MARQUES FREIRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe DE [Localité 1] **** Le 09 Avril 2026 1ère Chambre Civile

N° RG 24/04813 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KURW

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.A.R.L. [U] [F] inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° SIRET 79271847000018, représentée par Monsieur [T] [L] en sa qualité de Dirigeant, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Grégory CAGNON, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par Me Wendy SORIANO, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

à :

S.A.S. RD INVEST inscrite au RCS DE [Localité 1] sous le n° 903 407 880, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Estelle MARQUES FREIRE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par la SELARL Pietrzak P, avocat au barreau de St Quentin, avocat plaidant,

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Février 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu'il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 25 septembre 2023, la SARL [U] Développement (en qualité de vendeur) et la la SAS Rd Invest (en qualité d’acquéreur) ont conclu un compromis de vente portant sur terrain à bâtir situé sur la commune de [Localité 2] (Gard) au prix de 304 000 euros. Ce compromis de vente prévoyait une condition suspensive particulière relative à l’obention d’un permis de construire. La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 29 février 2024. Par courrier du 25 avril 2024, la SAS Rd Invest a indiqué à la SARL [U] Développement qu’elle n’entendait pas procéder à la réitération de la vente au motif qu’elle ne pourrait pas disposer des fonds nécessaires pour réaliser les opérations qu’elle projetait sur le bien objet de la vente. Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la société [U] Développement a fait convoquer la société Rd Invest aux fins de réitération de la vente par acte autenthique, qui ne s’est pas présentée. Le 13 juin 2024, le notaire a dressé un procès-verbal de défaillance. Par lettre recommandée du 15 juillet 2024, la SARL [U] Développement a notifié par l’intermédiaire de son conseil son intention de ne pas poursuivre la vente et d’obtenir devant le tribunal le paiement de la stipulation de pénalité d’un montant de 30.400 euros. Par acte du 18 septembre 2024, la société [U] Développement a fait assigner la société Rd Invest devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 30.400 euros au titre de la clause pénale, outre des dommages-intérêts. Aux termes de ses dernière écritures notifiées le 2 septembre 2025, la société [U] Développement demande au tribunal sur le fondement des articles 1217, 1231-5, 1304, 1304-4 du code civil de condamner la SAS Rd Invest à lui payer les sommes suivantes: - 30.400 euros au titre de la clause pénale; - 15.239,39 euros au titre de son préjudice économique; - 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de la sommation pour convocation à signature. Aux termes de ses dernière écritures notifiées le 11 mars 2025, la société Rd Invest demande au tribunal de : - rejeter l’intégralité des demandes de la SARL [U] Développement ; - condamner la société [U] Développement à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures. La clôture est intervenue le 26 janvier 2026 par ordonnance du 4 décembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 9 février 2026 pour être plaidée. La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de la clause pénale L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. L’article 1304-4 du code civil prévoit “qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli”. L’article 1231-5, dipose que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”. En l’espèce, le compromis de vente contient une condition suspensive particulière relative à l’obtention d’un permis de construire pour la construction d’une maison avec piscine d’une surface de plancher maximale de 240 m². Par un courriel du 19 janvier 2024, le notaire qui assistait la société [U] Développement lors du compromis a indiqué au notaire du vendeur : “Je vous confirme que notre client renonce à la condition suspensive d’obtention de permis de construire”. Contrairement à ce que soutient la société Rd Invest, la validité de cette renonciation n’est pas subordonnée à l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Une telle renonciation doit, en revanche, être expresse et non équivoque, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’elle émane d’un notaire, mandataire de l’acquéreur. Surabondamment, la société Rd Invest ne démontre pas avoir effectué la moindre démarche pour obtenir ce permis de contruire de sorte que la défaillance de cette condition lui est imputable. Le compromis de vente comporte une stipulation de pénalité rédigée de la façon suivante : “Au cas où, toute les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de trente mille quatre cents euros (30.400 eur) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil”. La vente n’a pas été réitérée en l’espèce alors que rien ne s’y opposait. Elle n’a pas eu lieu en raison de la renonciation par l’acquéreur qui a clairement exprimé le motif de celle-ci, à savoir le fait qu’il ne disposait pas des fonds nécessaires à son projet initial. Il s’ensuit que les conditions relatives à l’application de la pénalité prévue au compromis sont réunies. Dés lors, la SAS Rd Invest sera condamnée à payer à la SARL [U] Développement la somme de 30.400 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande indemnitaire Selon les termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut demander la réparation des conséquences de l’inéxécution. En application de l’article 1231-1 du code civil, l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion d’un manquement, d’un dommage et d’un lien de causalité. Une clause pénale a pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d’inexécution – totale ou partielle – des obligations de l’une des parties. Pour pouvoir prétendre à des dommages-intérêts distincts, le demandeur doit démontrer subir un préjudice qui ne serait pas intégralement réparé par le montant de la clause pénale. En l’espèce, cette preuve n’est pas rapportée. En outre, la demande de dommages et intérêts est de 15.239,39 euros, soit d’un montant bien inférieur à la clause pénale. Dès lors la demande de la SARL [U] Développement tendant à obtenir auprès de la SAS Rd Invest la somme de 15.239,39 euros à titre de dommages-intérêts sera rejettée.

Sur les demandes accessoires La SAS Rd Invest perd le procès. Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, elle supportera la charge des dépens, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation pour convocation à signature qui ne figure pas au titre des dépens tels que définis par l’article 695. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de les frais irrépétibles de l’instance. La demande des requérantes doit cependant être réduite à de plus justes proportions. Dés lors, il convient de condamner SAS Rd Invest à payer à la société SARL [U] Développement la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction : Condamne la SAS Rd Invest à payer à la SARL [U] Développement la somme de 30.400 euros au titre de la stipulation de pénalité ; Déboute la SARL [U] Développement de sa demande tendant à obtenir auprès de la SAS Rd Invest la somme de 15 281,62 euros au titre de dommages-intérêts ; Condamne la SAS Rd Invest aux entiers dépens ; Condamne la SAS Rd Invest à payer à la SARL [U] Développement la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Laura GUILLOT, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,