Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 26/50273 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBS4G

N° : 4

Assignation du : 09 Janvier 2026

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 09 avril 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE

La SCI ADC [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Jacques CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS - #R0085

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LIBSHOP [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS - #C1024

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, Suivant acte authentique reçu le 1er février 2021 par Maître [V], notaire à [Localité 1], la société civile immobilière ADC a renouvelé le bail commercial donné à bail à la société Libshop pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2020, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 48.300 euros HT, payable en termes égaux chaque mois et d’avance.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026, la SCI ADC a assigné la société Libshop en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

- l’expulsion de la société Libshop ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

- le transport et la séquestration des meubles aux frais de la société Libshop,

- la condamnation de la société Libshop à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 13.782,88 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025,

- la condamnation de la société Libshop au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant égale au loyer majoré de 185 euros qu’à la date de restitution effective des locaux,

- la condamnation de la société Libshop au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 13 mars 2026, la SCI ADC , représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 21.260 euros au titre de l’arriéré locatif outre plus de 9.000 euros au titre du protocole. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

A l’appui de ses prétentions, la SCI ADC fait valoir qu’aucun loyer n’a été versé depuisnovembre 2025, outre une somme de 9.600 euros d’arriéré locatif résultant du protocole transactionnel demeurant encore impayée. Elle soutient que la défenderesse a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait importants.

Lors de l’audience, la société Libshop, représentée par son Conseil, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2025, la SCI ADC a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 2 janvier 2026.

Sur les délais

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société Libshop ne verse aux débats aucune pièce sur sa situation financière et a d’ores et déjà bénéficié de délais dans le cadre d’un précédent arriéré locatit suivant protocole transactionnel du 28 janvier 2025. Force est de constater que la défenderesse ne dispose manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant et la société Libshop sera par conséquent déboutée de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 

En l’espèce, la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale et son montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI ADC n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 21.260 euros, terme de mars 2026 inclus.

La demanderesse justifie également que les sommes qui devaient être versées au titre du protocole ne l’ont pas été à hauteur de 9.233,19 euros.

La société Libshop sera donc condamnée à titre provisionnel à payer ces sommes à la demanderesse comme suit au présent dispositif.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Libshop qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de plein droit au 02 janvier 2026 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la société Libshop devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Libshop à payer à la SCI ADC une provision de 21.260 euros (vingt et un mille deux cent soixante euros) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de mars 2026 inclus;

Condamnons la société Libshop à payer à la SCI ADC une provision de 9.233,19 (neuf mille deux cent trente trois euros dix neuf centimes) correspondant aux sommes non réglées en exécution du protocole transactionnel du 28 janvier 2025 ;

Condamnons la société Libshop à payer à la SCI ADC une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Déboutons la SCI ADC de sa demande d'astreinte ;

Déboutons la société Libshop de sa demande de délais;

Condamnons la société Libshop, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 02 décembre 2025;

Condamnons la société Libshop au paiement à la SCI ADC de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 1] le 09 avril 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY