Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/10637 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OANZ

3ème Ch. Civile Cab. 1

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Minute n°

Copie exec. à :

Me Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 7 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété LECLERC SERRURIERS [Adresse 1] / [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic la société IMMIUM ayant son siège [Adresse 3] à [Localité 2], agissant par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Dont le siège social est sis [Adresse 4] Représenté par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSE :

SCI. G.M.T. immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 885.240.424. représentée par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5] Défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, vice-président, président,

Assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 10 février 2026 à l’issue de laquelle le président, Jean-Baptiste SAUTY, vice-président, statuant en formation de juge unique, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 7 avril 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Jean-Baptiste SAUTY, vice-président, et par Aude MULLER, greffier

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI G.M.T. est propriétaire des lots n° 30 et 33 (des locaux commerciaux) représentant 455/10000èmes des parties communes de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 7] / [Adresse 1] / [Adresse 2] à 67000 Strasbourg.

Par assignation délivrée le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] (ci-après «le syndicat des copropriétaires») a attrait la SCI G.M.T. devant la chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu'il la condamne, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement des sommes de :

- 9.427,14 € au titre des charges et appels de fonds de travaux dus à la date du 15 mai 2025 avec intérêts légaux à compter du 1er juillet 2024, date de la dernière mise en demeure ; - 430,80 € au titre des frais de recouvrement ; - 800 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat par la résistance abusive au paiement des charges ; - 1.200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que la SCI G.M.T. ne s’était pas acquittée des sommes régulièrement appelées par le syndic.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par mention au dossier en date du 24 novembre 2025, la chambre de proximité a renvoyé l'affaire à la troisième chambre civile du même Tribunal compte tenu du montant de la demande excédant 10.000 €, sur le fondement de l'article 82-1 du Code de procédure civile. Cette décision a été notifiée à la SCI G.M.T. par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23 décembre 2025.

Bien que régulièrement citée par remise de l’acte à un tiers présent au domicile, la SCI G.M.T. n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 10 février 2026 et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et, à l’issue, mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

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L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - une copie du Livre foncier ; - les appels de charges et travaux ; - les relevés individuels de charges ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 16 janvier 2023, 11 décembre 2023, 5 septembre 2024 et 7 novembre 2024 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l'exercice suivant, ainsi que l'adoption de travaux ; - un extrait de compte concernant la période du 1er octobre 2022 au 15 mai 2025 ; - les mises en demeure des 5 mai 2023 et 25 janvier 2024 et les lettres de mise au contentieux des 14 août 2023 et 16 février 2024 ; - la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires du 1er juillet 2024 reçue le 2 juillet 2024 portant sur la somme de 7.311,68 € ; - le contrat de syndic pour la période du 7 novembre 2024 au 31 décembre 2025.

Il ressort de ces documents que la SCI G.M.T. reste devoir la somme de 9.857,94 € de laquelle il convient toutefois de retirer un montant de 72 € (36 € x 2) correspondant à des frais de mise en demeure, et de 358,80 € (179,40 € x 2) correspondant à des frais de mise au contentieux, et qui ne constituent donc pas des charges de copropriété mais des frais de recouvrement et qui seront à ce titre examinés ci-après.

Il y a donc lieu de condamner la SCI G.M.T. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.427,14 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 15 mai 2025, quatrième appel inclus.

1.2. Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l'assignation en justice (3e Civ., 12 janv. 2000, n° 98-13.379).

Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

En l’espèce, les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 7.311,68 € à compter de la réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, soit le 2 juillet 2024, et de l’assignation pour le surplus.

1.3. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

A cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l'article 10-1. A l'inverse, les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus, les frais d'assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d'avocat sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu'il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l'avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu'ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l'espèce, sont produites les mises en demeure des 5 mai 2023 et 25 janvier 2024. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que le montant mis en compte, soit 36 € par mise en demeure, soit retenu conformément au coût figurant dans le contrat de syndic.

Toutefois, force est de constater que le contrat de syndic produit par le syndicat des copropriétaires ne concerne que la période du 7 novembre 2024 au 31 décembre 2025, donc une période étrangère à la date d’envoi des mises en demeure en question.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire le contrat de syndic permettant de justifier la facturation de ces mises en demeure, la demande en paiement au titre de ces frais, dont le coût individuel ne peut être évalué à plus de 6 €, sera par conséquent accueillie à hauteur totale de 12 € (6 € x 2).

Concernant les frais de «mise au contentieux», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

1.4. Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l'espèce, à défaut d'établir la mauvaise foi de son débiteur, en particulier compte tenu des virements, certes ponctuels mais substantiels, effectués par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

2. Sur les mesures accessoires

2.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI G.M.T., succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

2.2. Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État, majorée de 50 %.

En l'espèce, condamnée aux dépens, la SCI G.M.T. sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

2.3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

CONDAMNE la SCI G.M.T. à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] Serruriers située [Adresse 7] / [Adresse 1] / [Adresse 2] à 67000 Strasbourg la somme de 9.427,14 € (neuf mille quatre cent vingt-sept euros et quatorze centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2022 au 15 mai 2025, appel du quatrième trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 7.311,68 € (sept mille trois cent onze euros et soixante-huit centimes) et à compter du 2 juin 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI G.M.T. à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 7] / [Adresse 1] / [Adresse 2] à 67000 Strasbourg la somme de 12 € (douze euros) au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 7] / [Adresse 1] / [Adresse 2] à [Localité 2] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 7] / [Adresse 1] / [Adresse 2] à [Localité 2] du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SCI G.M.T. ;

CONDAMNE la SCI G.M.T. à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] Serruriers située [Adresse 7] / [Adresse 1] / [Adresse 2] à 67000 Strasbourg une indemnité de 1.000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le greffier, Le président, Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY