Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

MINUTE N° : 26/0058 JUGEMENT DU : 02 Avril 2026 DOSSIER : N° RG 25/00449 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DEDY NAC : 5AH AFFAIRE : [Q] [D] C/ S.C.I. [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Julie MIALHE

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

En présence de Madame [U] [M], greffier-stagiaire lors des débats PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Q] [D] [Adresse 1] [Localité 1] comparante en personne assistée par Mme [S] [L] ([Localité 2])

DEFENDERESSE

S.C.I. [E] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

Débats tenus à l'audience du : 05 Février 2026 Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 7 novembre 2022, la SCI [E] a donné à bail à Madame [Q] [D] un logement situé [Adresse 3]. Le contrat de bail prévoyait que le dépôt de garantie s’élevait à la somme de 540 euros.

Madame [Q] [D] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été effectué le 12 juillet 2024.

Par requête parvenue au greffe le 22 octobre 2025, Madame [Q] [D] a saisi le Juge de céans aux fins de voir condamner la SCI [E] au paiement de la somme en principal de 540 euros, outre celles de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts et de 838,27 euros au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Appelée à l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l'audience du 5 février 2026, au cours de laquelle Madame [Q] [D], dûment assistée, a maintenu ses demandes. Elle fait valoir que l’état des lieux de sortie n’est pas « en règle », aux motifs « qu’ils [lui] ont fait signé le document sur la tablette électronique et qu’ils ont pris [sa] signature pour la mettre sur d’autres documents ». Elle ajoute que les devis produits ont été réalisés sans que les professionnels ne se rendent dans le logement. Elle précise que la somme de 2.800 euros correspond aux démarches qu’elle a dû faire et au préjudice moral subi et que la somme de 838,27 euros correspond à 10 % du montant du loyer. Elle mentionne contester l’existence de dégradations locatives mais être d’accord pour la retenue de la somme de 104,50 euros correspondant à l’entretien de la climatisation sur le montant du dépôt de garantie de 540 euros.

A cette audience, la SCI [E], représentée par son conseil, a demandé de voir débouter Madame [D] de l’ensemble de ses prétentions et la voir condamner, outre aux entiers dépens, au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle soutient qu’à la lecture du comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il est constaté plusieurs dégradations ; qu’elle produit un état des lieux de sortie signé et paraphé par Madame [D], ainsi que divers devis dont le montant total des réparations est supérieur au montant du dépôt de garantie.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant versé au titre du dépôt de garantie de 540 euros, conformément au contrat de bail, et sur la retenue de 104,50 euros justifiée par devis établi le 1er août 2024 par TecHome.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement est en bon état, état d’usage voire état moyen. L’état des lieux de sortie fait le même constat. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne fait apparaître aucune dégradation locative.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI [E] à verser à Madame [Q] [D] la somme de 435,50 euros en restitution du solde du dépôt de garantie.

La retenue du dépôt de garantie étant partiellement justifiée, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 838,27 euros.

II. Sur la demande d’octroi de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Se bornant à solliciter la condamnation de la SCI [E] au paiement de la somme de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, sans en justifier, Madame [Q] [D] sera déboutée de sa demande de ce chef.

III. Sur les autres demandes

Les parties, succombant partiellement, supporteront la charge de leurs propres dépens.

La SCI [E] sera en outre déboutée de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [E] à payer à Madame [Q] [D] la somme de 435,50 euros en restitution du solde du dépôt de garantie ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire par provision.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection