Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Du 03 avril 2026

5AF

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01387 - N° Portalis DBX6-W-B7J-22SS

[H] [F]

C/

S.A. MESOLIA HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 avril 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [H] [F] née le 14 Octobre 1985 à [Localité 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/005570 du 11/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par Maître Lucie CAMUS substituant Meaître Bérengère PAGEOT (SELARL ATHENAIS)

DEFENDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 469 201 552, [Adresse 4] [Localité 2]

Représentée par Maître Dorine QUINTEAU substituant Maître Léandra PUGET (SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [Localité 4] ET ASSOCIES)

DÉBATS :

Audience publique en date du 06 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 22 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE 

Par un contrat daté du 1er juin 2023, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Mme [H] [F] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 3] avec un loyer mensuel de 410,66 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

A la suite de plaintes adressées par Mme [H] [F] à sa bailleresse, une expertise amiable a été organisée, par l’entremise de l’assureur de la locataire.

Se plaignant de la persistance des désordres initialement dénoncés, Mme [H] [F] a, par assignation en date du 22 juillet 2025, saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande d’expertise judiciaire, à l’encontre de la SA MESOLIA HABITAT.

A l’audience du 6 février 2026, Mme [H] [F], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Ordonner une expertise judiciaire du logement ;L’autoriser à consigner le montant du loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux de mise aux normes par la SA MESOLIA HABITAT ;Condamner la SA MESOLIA HABITAT à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ; Mme [H] [F] sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire du logement, en application de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’établir l’état exact de ce dernier, et de déterminer la teneur des travaux de réfection à réaliser. Elle soutient que des désordres continuent d’affecter celui-ci, malgré les travaux allégués par la SA MESOLIA HABITAT, dont la carence à résoudre définitivement les problèmes de panne d’eau chaude, d’ascenseur, de chauffage, de dégâts des eaux et de moisissures, outre la présence de nuisibles, caractérise un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent, résultant de l’article 6 de loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002.

Elle plaide que cette situation compromet gravement les conditions de vie de sa famille, et notamment de deux enfants, qui ont développé des pathologies respiratoires réactionnaires en raison de la forte humidité et des moisissures présente dans le logement.

La SA MESOLIA HABITAT, représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Débouter Mme [H] [F] de ses demandes ;Condamner Mme [H] [F] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ; Au soutien de ses prétentions, elle conteste la demande d’expertise formée par Mme [H] [F], en l’absence de motif légitime, dès lors que celle-ci ne rapporte la preuve de la persistance des désordres. Elle plaide ainsi que, suite aux constatations réalisées à l’occasion de l’expertise amiable, elle a engagé de lourds travaux de réfection dans le logement mis à disposition de la demanderesse, et plus généralement dans l’immeuble entier, qui ont permis de réhabiliter entièrement les lieux, et de résoudre l’ensemble des griefs formés par la demanderesse.

Au surplus, la SA MESOLIA HABITAT ajoute que Mme [H] [F] ne démontre pas la réalité des préjudices dont elle se prévaut, puisqu’elle ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre les pathologies dont souffrent ses enfants et les prétendus désordres affectant le logement, notamment au regard des travaux de réhabilitation déjà effectués.

S'agissant de la demande tendant à la consignation des loyers, la défenderesse plaide que celle-ci ne saurait être accordée à sa locataire, dès lors qu’une telle mesure ne peut être que concomitante à la réalisation de travaux, dont la nécessité n’est pas avérée.

MOTIFS DE LA DECISION 

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ;

Attendu qu’il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que, dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement salubre et décent, au sens du décret du 30 janvier 2022 ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constant que le logement mis à disposition de Mme [H] [F] par la SA MESOLIA HABITAT, a été manifestement été affecté de désordres importants, constatés dans le rapport d’expertise amiable du 3 juin 2024, versée aux débats par la demanderesse, qui a notamment relevé un problème d’humidité, entrainant la présence de moisissures ;

Que, dans un rapport d’analyses du 14 mars 2024, également produit par Mme [H] [F], la société ANALYZAIR a mis en valeur la présence d’une contamination fongique dans la chambre des deux enfants, avec la présence de « souches allergisantes, voire pathogènes », outre « la présence de nombreuses colonies bactériennes », qui démontre « une forte humidité », les problèmes respiratoires subis par les deux enfants, susceptibles d’avoir été causés par ces désordres, étant attestés par deux certificats médicaux ;

Que, par ailleurs, Mme [H] [F] verse également aux débats des attestations d’autres résidents, évoquant des problèmes d’eau chaude et de coupure d’eau dans les logements ;

Que, certes, il semble démontré que la SA MESOLIA HABITAT a engagé des travaux pour faire face à cette situation, sans, pour autant, que le détail des prestations réalisées dans le logement de la demanderesse ne soit déterminable ;

Attendu que, cependant, Mme [H] [F] produit également un procès-verbal de constat, établi, le 27 octobre 2025, par Me [Q], commissaire de justice, qui relève, en les illustrant par plusieurs photographies, des nombreux dégâts subis dans l’ensemble du logement, s’agissant des murs, des fenêtres et des huisseries ;

Qu’il est notamment constaté la présence de moisissures dans quasiment toutes les pièces, outre celle de cafards ;

Attendu que, face à ces éléments, l’organisation d’une expertise judiciaire demeure ainsi nécessaire et utile, à tout le moins pour déterminer si les désordres sus évoqués ont totalement cessé et si leurs causes ont été définitivement résolues, ou, si ces derniers persistent, pour déterminer la teneur exacte des travaux à réaliser pour y remédier, ains que pour apprécier l’importance du préjudice de jouissance subi par Mme [H] [F] ;

Que l’intérêt légitime de Mme [H] [F] étant ainsi établi, l’expertise judiciaire sera ainsi ordonnée ;

Attendu que Mme [H] [F], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensée de consignation au titre des frais d’expertise ;

Attendu que le juge des référés n’est pas saisi d’une demande tendant à la condamnation de la SA MESOLIA HABITAT à réaliser des travaux, il n’y a pas lieu d’autoriser Mme [H] [F] à consigner les loyers, conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu’il est fait droit à la demande principale de Mme [H] [F], la SA MESOLIA HABITAT sera condamnée à lui verser la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, conformément à l’article 696 du même code ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

COMMETTONS Monsieur [N] [M], [Adresse 6], adresse électronique: “[Courriel 1]” tel : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur la liste près la cour d’appel de [Localité 3], avec pour mission, les parties entendues ou appelées, de :

se rendre dans le logement occupé par Mme [H] [F], mis à sa disposition par la SA MESOLIA HABITAT, sis [Adresse 5] à [Localité 3], et procéder à l’examen des lieux et à leur description en ayant convoqué les parties ;dire si son état le rend habitable et décrire les désordres et dysfonctionnements éventuellement constatés ;en déterminer l’origine, la cause, au besoin en recueillant toutes les informations nécessaires, et notamment l’existence d’interventions antérieures, réalisées par des tiers ; déterminer la nature des travaux à réaliser pour remédier aux désordres éventuellement constatés, et évaluer leur durée ; fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer la responsabilité éventuelle de l’une ou l’autre des parties et de chiffrer le ou le (s) préjudices éventuel (s) subi (s) par M. [L], et notamment le préjudice de jouissance ; s’adjoindre tout sapiteur de son choix en cas de besoin ; répondre aux dires des parties ; DISONS qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment appelées et leurs conseils convoqués;

DISONS que l’expert disposera d’un délai de quatre mois à compter de sa saisine, sauf prorogation, pour déposer son rapport ;

DISONS que Mme [H] [F] sera dispensée de consignation ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

REJETONS la demande formée par Mme [H] [F] tendant à la consignation des loyers ;

CONDAMNONS la SA MESOLIA HABITAT à verser à Mme [H] [F] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA MESOLIA HABITAT aux entiers frais et dépens ;

CONSTATONS le caractère exécutoire de la présente ordonnance ;

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier

Le Greffier Le Président