Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

minute n°: N° RG 25/01145 - N° Portalis DB2M-W-B7J-D6G2 Code : 5AA Etablissement public [Localité 1] HABITAT c/ [Y] [I], [H] [B]

copie certifiée conforme délivrée le 02/04/2026

à

- Etablissement public [Localité 1] HABITAT + exécutoire

- [Y] [I]

- [H] [B]

- Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON contentieux de la protection

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [E] [V], munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEURS

Madame [Y] [I] née le 07 Janvier 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

comparante en personne

Monsieur [H] [B] né le 10 Janvier 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire.

V. JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 mars 2026 Le Président a, à l'issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 02 AVRIL 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 02 avril 2026 par Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/01145 - N° Portalis DB2M-W-B7J-D6G2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2019, [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] un appartement situé [Adresse 4] [Localité 1], pour un loyer mensuel actuel de 323,60 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 773,32 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par formulaire du 26 juin 2025 [Localité 1] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, • à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, • ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, • condamner Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] au paiement des sommes suivantes : ○ la somme de 2 026,71 euros au titre de la dette locative arrêtée à août 2025, ○ une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, ○ la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêt à taux légal à compter de la décision ○ les dépens, • dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] et [Localité 5] le 10 septembre 2025.

L’affaire a été audiencée le 4 décembre 2025, puis renvoyée à l’audience du 5 mars 2026.

À l'audience, [Localité 1] HABITAT, représenté par [V] [E], dument muni d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 945,44 euros arrêtée au 2 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus.

MACON HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 juillet 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers, constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [Y], explique avoir retrouver un emploi, lui permettant de reprendre le paiement du loyer et de mettre en place un échéancier afin de solder sa dette, à hauteur de 200 euros mensuels. Le bailleur fait valoir que Madame [I] n’a pas repris le paiement du loyer courant et a déjà fait de nombreuses promesses non tenues.

Le Tribunal sollicite un justificatif de paiement du loyer courant avant le 16 mars 2026.

Monsieur [B] [H], assigné à domicile ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [B] [H], assignés à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représenté. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 septembre 2025, soit au moins deux mois avant l'audience.

Par ailleurs, [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [Localité 6] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 juin 2019, du commandement de payer délivré le 4 juillet 2025 et du décompte de la créance du 2 mars 2026, que [Localité 1] HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4 945,44 euros, loyer du mois de janvier 2026 inclus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 juin 2019 à compter du 4 septembre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 septembre 2025, Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] sont occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] à son paiement à compter de 5 septembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y], n’ont pas repris le paiement des loyers, aucun justificatif n’étant parvenu au Tribunal malgré les délais impartis, et ne justifie pas être en situation de régler leur dette.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de délai sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] à payer à [Localité 6] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de [Localité 6] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 juin 2019 entre [Localité 6] d'une part, et Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE à Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] à compter du 5 septembre 2025, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] à payer à [Localité 1] HABITAT la somme de 4 945,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] à payer à [Localité 6] l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] à payer à [Localité 6] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [I] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 juillet 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION