Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : défendeur

Copie exécutoire délivrée le : à : demandeur

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP requêtes

N° RG 25/07018 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQFE

N° MINUTE : 2026/1

JUGEMENT rendu le vendredi 20 mars 2026

DEMANDERESSE Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 1] omparante,

DÉFENDERESSE S.C.I. [T] [K] [X], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Caroline BODIN GENTY de la SCP BODIN GENTY DE LYLLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0182

COMPOSITION DU TRIBUNAL Evelyne KERMARREC, Juge, juge des contentieux de la protection,assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mars 2026 par Evelyne KERMARREC, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2026 PCP JCP requêtes - N° RG 25/07018 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQFE

FAITS / PROCEDURE

Par Requête aux fins de saisine du pôle civil de proximité du Tribunal Judiciaire de PARIS (PCP JCP requêtes) enregistrée au greffe de la juridiction le 24 juillet 2025, Madame [O] [Y] a saisi le Tribunal d'un litige l’opposant à son ancien bailleur, la SCI [T] représentée par Monsieur [K] [X].

Madame [Y] expose avoir conclu avec la SCI [T] représentée par Monsieur [K] [X], le 1er mars 2020, un contrat de bail meublé en vue de la location d’un logement de 15 m2 sis [Adresse 3] à Paris 20eme, pour un loyer mensuel hors charges de 740 euros, charges forfaitaires mensuelles de 90 euros, et versement d’un dépôt de garantie égal à 2 mois de loyer, soit 1480 euros.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 26 mars 2022, et Madame [Y] a restitué le logement le 10 avril 2022.

Fin avril 2022, Monsieur [X] informait Madame [Y] qu’il pratiquerait une retenue sur le dépôt de garantie pour surconsommation d’eau à hauteur de 929,85 euros, et restituait à Madame [Y] le solde du dépôt de garantie résultant de cette opération.

Fin 2024, s’avisant que le contrat de bail résilié ne prévoyait pas de régularisation des charges locatives, Madame [Y] réclamait la somme retenue par mise en demeure adressée à son ancien bailleur, à laquelle ce dernier ne donnait aucune suite.

Les parties ne parvenant pas à régler amiablement leur différend, Madame [Y] a saisi le Tribunal afin qu’il soit tranché en droit.

L’affaire a été appelée pour plaidoirie à l'audience du 16 janvier 2026, audience à laquelle :

- Madame [O] [Y], demanderesse, a comparu en personne.

- La SCI [T], défenderesse, est représentée par son Conseil.

Madame [Y] sollicite du Tribunal la condamnation de son ancien bailleur à lui payer la somme de 929,85 euros retenue sur le dépôt de garantie, assorti des intérêts de droit à compter de sa mise en demeure du 12 décembre 2024 ; ordonner la capitalisation des intérêts ; condamner l’ancien bailleur à lui verser 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, et le condamner aux dépens.

En défense, la SCI [T] demande au Tribunal de déclarer Madame [Y] irrecevable en sa demande comme étant prescrite ou dépourvue d’intérêt à agir ; subsidiairement, déclarer la demande mal fondée, débouter Madame [Y] de ses demandes ; recevoir la SCI [T] en sa demande reconventionnelle ; condamner Madame [Y] à lui payer 1500 euros à titre de dommages et intérêts, 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, et la condamner aux dépens.

Il sera précisé qu’une première convocation devant le Tribunal de céans par LRAR du Greffe en date du 6 août 2025 a été présentée à la défenderesse le 8 août 2025 et retournée au greffe avec la mention « pli avisé non réclamé » le 4 septembre 2025 ; que la demanderesse en a été informée à l’audience du 17 octobre 2025, audience à laquelle elle s’est présentée, que l’affaire a été renvoyée pour citation de la défenderesse à comparaître à l’audience de renvoi fixée au 16 janvier 2026, la dite citation ayant été délivrée le 6 novembre 2025.

Sur ce, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

L’article 750-1 du CPC prévoit : « (…) à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros (…) ».

La présente demande en justice ayant été précédée, ainsi que la demanderesse en justifie, de la saisine de la Commission départementale de conciliation de [Localité 1], à laquelle la défenderesse n’est pas indiquée comme absente, le juge considère que ladite demande doit être déclarée recevable, étant expressément rappelés les termes de l’article 750-1 du CPC : « à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office » - et non « doit » prononcer d’office.

L’article 122 du CPC dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 2238 du code civil dispose que « la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l'une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée. »

L’article 9 du CPC dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (…) ».

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (…) ».

Vu les pièces versées par les parties, dont le contrat de location, l’état des lieux de sortie du 26 mars 2022, le mail de Monsieur [X] du 29 avril 2022 ; la mise en demeure de Madame [Y] en date du 12 décembre 2024 parvenue le 21 décembre 2024; l’accusé de réception de la saisine de la CDC de [Localité 1]; l’avis rendu par ladite Commission le 17 juin 2025 ;

Sur la prescription de l’action

Attendu que la remise des clés s’est effectuée le 26 mars 2022, ce qui n’est pas contesté ;

Attendu que la prescription de l’action en restitution du dépôt de garantie, est de 3 ans à compter de la remise des clés, soit en l’espèce, le 26 mars 2025 ;

Attendu que Madame [Y] a saisi la Commission départementale de conciliation de [Localité 1], le 15 novembre 2024, que son dossier y a été enregistré le 14 janvier 2025 ;

Attendu que la Commission a rendu son avis le 17 juin 2025 ;

Attendu que Madame [Y] a saisi le Tribunal de céans par Requête en date du 22 juillet 2025, enregistrée au greffe le 24 juillet 2025 ;

Qu’ainsi l’action de Madame [Y] n’est pas prescrite, le délai ayant été interrompu par la saisine de la Commission départementale de conciliation de [Localité 1] le 14 janvier 2025 jusqu’au 17 juin 2025, le délai recommençant à courir à compter de cette date ;

Le moyen soulevé en défense doit dès lors être rejeté.

Sur l’irrecevabilité de la demande de Madame [Y] pour irrégularité dans la saisine de la CDC de la Ville de [Localité 1]

Attendu que la défenderesse soutient que la saisine est irrégulière car dirigée à tort contre Monsieur [X] alors que la bailleresse est la SCI [T] ;

Mais, attendu que le bail conclu avec Madame [Y], l’a été expressément au nom de (sic) « [V] [X] [B]- SCI [T] » selon mentions portées par la défenderesse elle-même ;

Que les quittances de loyer ont été délivrées par « la SCI [T] » ;

Que l’attestation du 28 mars 2022 de bon paiement des loyers et charges, remise à Madame [Y], est donnée par « M. [X] » sur entête « SCI [T] » ;

Que les états des lieux / inventaires du 24 février 2020 et du 1er mars 2020 sont signés par « Monsieur [X] » ;

Qu’un autre inventaire du 24 février 2020 est au nom de « SCI [T] » ;

Que le mail relatif à la consommation d’eau adressé à Madame [Y] le 29 avril 2022, l’a été de la boîte mail personnelle de [B] [X] et signé de M. [X] ;

Qu’ainsi, le bailleur s’auto-désignait indifféremment [B] [X] ou SCI [T] ;

Dès lors, en dirigeant son action contre le bailleur dénommé aux termes du bail « [X] [B]- SCI [T] », formalisme exactement repris mot à mot dans la fiche de saisine de la CDC de Paris, il ne peut être reproché à Madame [Y] une saisine irrégulière de ladite Commission.

En conséquence, le moyen est rejeté.

Sur l’irrecevabilité de la demande pour défaut d’intérêt à agir de Madame [Y]

Attendu que la défenderesse soutient qu’une « transaction » est intervenue entre les parties antérieurement à la saisine du Tribunal et à l’action de Madame [Y], ce que cette dernière conteste fermement ;

Mais, attendu que la défenderesse n’apporte aucun élément permettant de démontrer le moyen, s’abstenant de produire la transaction intervenue, ou tout autre élément probatoire, se limitant à soutenir que les parties étaient d’accord pour retenir une somme de 929,85 euros au titre d’une surconsommation d’eau imputée à Madame [Y] ;

En conséquence, le moyen est rejeté.

Sur les charges

Attendu que le contrat de bail convenait expressément du paiement de charges récupérables sous forme d’un forfait mensuel à hauteur de 90 euros, comprenant la consommation d’eau du locataire (contrat de bail, paragraphe E « forfait de charges : 90 euros ») ;

Attendu qu’aucune régularisation selon la consommation réelle ou supposée n’est possible dès lors que le bailleur opte pour un forfait de charges et l’impose contractuellement au locataire ;

En conséquence, il convient de condamner la SCI [T] représentée par Monsieur [B] [X] à payer à Madame [Y] la somme de 929,85 euros abusivement retenue sur le dépôt de garantie versé, assorti des intérêts de droit à compter du 21 décembre 2024, date de réception de la mise en demeure de Madame [Y], et ordonner la capitalisation des intérêts.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la défenderesse est condamnée à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés par Madame [Y] auprès du Commissaire de justice.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juridiction, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernière instance :

Rejette les exceptions d’irrecevabilité soulevées par la SCI [T] représentée par Monsieur [K] [X] ;Juge que les demandes de Madame [O] [Y] à l’encontre de la SCI [T] représentée par Monsieur [K] [X] ne sont pas prescrites ;Condamne la SCI [T] représentée par Monsieur [K] [X] à payer à Madame [O] [Y], la somme de 929,85 euros, assortie des intérêts de droit à compter du 21 décembre 2024 ; Ordonne la capitalisation des intérêts ; Condamne la SCI [T] représentée par Monsieur [K] [X] à payer à Madame [O] [Y], une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;Condamne la SCI [T] représentée par Monsieur [K] [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice exposés par Madame [Y].

Le Greffier La Juge