Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/00817 - N° Portalis DBYG-W-B7J-DM3U

Plaidoirie le 03 Février 2026

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY Greffier : Mme Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDERESSE

SOCIETE D’HABITATION DES ALPES 74 Cours Becquart Castelbon 38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Madame [S] [M] [R] née le 30 Janvier 1981 à LYON (69) 25 impasse des primevères 38300 ECLOSE-BADINIERES

Monsieur [B] [J] né le 11 Mai 1978 à ABIDJAN (CÔTE D’IVOIRE) 25 impasse des primevères 38300 ECLOSE-BADINIERES

tous deux représentés par Me Annick MARQUIER, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 31 Mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 28 août 2015, consenti par la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES, Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J], ont pris en location un logement avec garage situé les Primevères – Route de Saint Jean de Bournay – Villa 2 – 38300 ECLOSE, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 467,43 € pour le logement et 45,37  € pour le garage.

Par acte de commissaire de justice, remise à personne le 27 février 2025, la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 182,13 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SOCIETE D'HABITATION DES ALPES a signalé le 26 mars 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d'impayés de Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J].

La SOCIETE D'HABITATION DES ALPES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice respectivement remis à personne et à domicile le 17 juillet 2025 et dénoncé au représentant de l'État dans le département le 18 juillet 2025, la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES a assigné Monsieur [B] [J] et Madame [S] [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Au principal, • Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 28 août 2015 entre la Société d'Habitation des Alpes et la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES et Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] ;

Subsidiairement, • Prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés du locataire à ses obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

En tout état de cause, • Ordonner l'expulsion de Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ; • Condamner solidairement Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] à payer à la Société d'Habitation des Alpes la somme de 1 947,35 euros montant de l'arriéré locatif et d'occupation arrêté au 13 mai 2025 sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 1 182,13 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ; • Condamner solidairement Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] à payer à la Société d'Habitation des Alpes une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, • Juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes ; • Juger qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou d'un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l'expulsion pourra être entreprise ; • Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; • Condamner solidairement Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] à payer à la Société d'Habitation des Alpes la somme de 380 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.

Monsieur [B] [J] s'est présenté le 05 septembre 2025 à l'entretien proposé par l'Udaf de l'Isère afin d'établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [B] [J] vit dans le logement en cause avec sa conjointe Madame [S] [M] [R] et leur fils mineur, et que le montant des ressources du foyer s'établit à hauteur de 2 120,93 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 772,15 €. Monsieur [B] [J] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l'origine de la dette locative, non contestée, qu’il s'est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d'apurement.

Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 03 février 2026, en présence de la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 6 043,61 € suivant décompte arrêté au 28 janvier 2026, et s'en est remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions. La SOCIETE D'HABITATION DES ALPES s'est opposée à l'octroi de tout délai de paiement.

Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J], régulièrement représentés par leur conseil, ont sollicité un ultime renvoi.

Madame la Présidente a retenu l’affaire mais a autorisé le conseil des défendeurs à transmettre en cours de délibéré l’accusé de réception du courrier adressé aux défendeurs.

L'affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, le litige est relatif à une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation et les défendeurs sont représentés à l’audience.

Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la note en délibéré

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président.

En l’espèce, lors des débats du 03 février 2026, Madame la Présidente avait expressément limité l’autorisation accordée au conseil des défendeurs à la seule communication de l’accusé de réception du courrier adressé aux défendeurs, et ce dans le seul but de permettre à Maître [I] d’être déchargée du dossier.

La production d’une note en délibéré excède donc manifestement le périmètre strict de cette autorisation et ne peut, en conséquence, être prise en considération. Il est par ailleurs relevé que les défendeurs sollicitent désormais des délais de paiement, demande qui n’entre nullement dans le cadre de l’autorisation initialement accordée et qui ne saurait être introduite par la voie irrégulière d’une note en délibéré.

En conséquence, la note en délibéré sera écartée des débats.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La SOCIETE D'HABITATION DES ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 28 février 2025.

La SOCIETE D'HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d'impayés de Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] à la Caisse d'allocations familiales de l'Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d'impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l'assignation en date du 17 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 juillet 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l'article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, , dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Le bail conclu le 28 août 2015 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de septembre 2023.

Au vu de ces impayés, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J], le 27 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n'a pas été intégralement réglée auprès de la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 28 avril 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s'établit à la date du 28 janvier 2026 à la somme de 5539,58 €, au paiement de laquelle Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] seront condamnés solidairement, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 28 avril 2025 et jusqu'à libération effective des lieux.

Cette indemnité d'occupation produira, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et de son garage et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la solidarité

Conformément à l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l'espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l'ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l'indemnité d'occupation, de sorte que la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 28 avril 2025 ;

DIT que Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] devront libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement avec garage situé les Primevères – Route de Saint Jean de Bournay – Villa 2 – 38300 ECLOSE ;

AUTORISE la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

FIXE une indemnité d'occupation mensuelle, due à compter du 28 avril 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] à payer à la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] à payer à la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES la somme de 5539, 58 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 28 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DEBOUTE la SOCIETE D'HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [M] [R] et Monsieur [B] [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la signification du jugement, à l'exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION