Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N ____________

O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/05513 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KY7C

MINUTE n° : 2026/207

DATE : 01 Avril 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : Mme Emma LEFRERE

DEMANDEURS

Monsieur [C] [F], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [Y], demeurant [Adresse 1] représentées par Me Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

SCI DE LA CLOSERIE DES OLVES, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 04 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à Me Serge DREVET Me Alexis ZAKARIAN

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Serge DREVET Me Alexis ZAKARIAN

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 16 juillet 2025 à l’encontre de la SCI DE LA CLOSERIE DES OLVES par laquelle Monsieur [C] [F] et Madame [R] [Y] épouse [F] ont saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins principales, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1641 du code civil et L.125-5 du code de l’environnement, de voir désigner un expert judiciaire ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, complétant leurs précédentes écritures et soutenues à l’audience du 4 février 2026, par lesquelles Monsieur [C] [F] et Madame [R] [Y] épouse [F] sollicitent, au visa des mêmes textes et de l’article 1130 du code civil, de : Voir ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire, Voir DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission de : - convoquer les parties, entendre leurs explications, notamment sur l’état du bien objet du litige - se faire communiquer toutes les pièces utiles à l’exécution de sa mission - dresser un bordereau des documents qui lui sont communiqués par les parties - étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ; - se rendre sur les lieux où se trouve la propriété, à savoir [Adresse 3] à [Localité 1] et procéder à toutes constatations - entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission - examiner et décrire les griefs et désordres expressément invoqués - donner tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les éventuelles responsabilités encourues - décrire le cas échéant les dommages expressément invoqués et les chiffrer - indiquer et évaluer les préjudices, les chiffrer - préconiser, le cas échéant, des mesures conservatoires - décrire, le cas échéant, les travaux de remise en état nécessaires - évaluer les travaux nécessaires à la réparation des désordres et des dommages allégués - estimer tous les chefs de préjudices subis par les demandeurs, y compris la perte de jouissance du bien, et tout autre chef de préjudice que les demandeurs aviseront ayant un lien avec l’impossibilité de jouir pleinement de la propriété de leur bien ; Voir DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établie près ce tribunal, Voir DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui, Voir DIRE que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de six mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif, Voir FIXER la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir, Voir DEBOUTER la S.C.I. DE LA CLOSERIE DES OLVES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Voir RESERVER les dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2026, complétant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 4 février 2026, par lesquelles la SCI DE LA CLOSERIE DES OLVES sollicite de : A titre principal, DECLARER irrecevables toutes les demandes présentées par les époux [F], CONDAMNER Madame [F] [R] et Monsieur [F] [C], solidairement, au paiement d’une indemnité de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER Madame [F] [R] et Monsieur [F] [C], solidairement, aux entiers dépens de la procédure,

A titre subsidiaire, DEBOUTER purement et simplement les époux [F] de toutes leurs demandes, A titre très subsidiaire, EXCLURE des investigations de l’expert de justice qui pourrait être désigné l’ensemble des désordres décrits dans le constat de Maître [W] du mercredi 29 novembre 2023 annexé et faisant corps avec le protocole transactionnel du 2 janvier 2024 (pièce 1) ; Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

La SCI DE LA CLOSERIE DES OLVES fonde sa fin de non-recevoir sur l'article 122 du code de procédure civile aux termes duquel « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Elle soutient qu’une transaction a été conclue entre les parties le 2 janvier 2024, conforme aux articles 2044 et 2052 du code civil, afin de prévenir tout litige lié à la vente. Elle ajoute que les requérants ont accepté de recevoir une indemnité de 60 000 euros afin de renoncer à toute demande complémentaire de quelque nature que ce soit concernant la vente entre les parties du 17 juillet 2023.

Les époux [F] rétorquent que les désordres relevés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 novembre 2023 accompagnant la transaction ne sont pas les mêmes que ceux mis en évidence dans le présent litige. Ils observent que la défenderesse a sciemment omis de porter à leur connaissance l’existence de catastrophes naturelles ayant affecté le bien immobilier vendu, information pourtant constitutive d’un élément déterminant pour la conclusion tant de l’acte de vente que du protocole transactionnel.

Il est constant que, par acte authentique du 17 juillet 2023, les époux [F] ont acquis de la SCI DE LA CLOSERIE DES OLVES un bien immobilier situé à Bargemon au prix principal de 570 000 euros et, peu après la vente, les requérants ont déploré l’effondrement de la terrasse Sud et l’arrachement du mur qui la soutient ainsi que des fissures traversantes du cabanon, sans que la venderesse ne leur communique les coordonnées de son assurance couvrant le bien avant la vente, notamment au titre de la garantie catastrophe naturelle (sécheresse) susceptible d’être mobilisée. Ces désordres constituent l’objet du présent litige.

Néanmoins, il a existé auparavant un autre litige entre les parties, ayant donné lieu à une instance de référé introduite le 19 octobre 2023 par les époux [F] contre leur venderesse et concernant des désordres, listés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 novembre 2023. Ces désordres affectent en particulier la charpente de l’immeuble et la toiture. La transaction conclue le 2 janvier 2024, régulièrement signée par les deux parties, vise à mettre fin à ce litige et à prévenir tout litige ultérieur.

L’article 2052 du code civil dispose : « la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. »

Il résulte des termes de la transaction que la SCI DE LA CLOSERIE DES OLVES a accepté de restituer aux époux [F] une somme forfaitaire de 60 000 euros sur le prix de vente d’un montant de 570 000 euros, que ce paiement est fait pour solde de tout compte et à titre définitif concernant toutes les conséquences connues ou inconnues de la vente consentie par acte notarié du 17 juillet 2023 aux époux [F], lesquels renoncent pour leur part à toute demande complémentaire de quelque nature que ce soit et acceptent de recevoir à titre forfaitaire et définitif cette somme de 60 000 euros.

Les concessions des parties font également état de malfaçons et désordres divers et importants, les acquéreurs soutenant que toutes les informations techniques sur le bien immobilier ne leur avaient pas été délivrées avant la vente.

Les termes généraux de la transaction ne sauraient la cloisonner au seul litige déjà né entre les parties concernant notamment la toiture et la charpente, ou au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 novembre 2023 qui est visé à l’acte et qui y est annexé.

Les époux [F] ne contestent pas avoir conclu la transaction et que celle-ci a bien été exécutée par le versement de la somme de 60 000 euros par la SCI DE LA CLOSERIE DES OLVES.

Sans aucune interprétation de la transaction, il doit être conclu que les époux [F] ont perdu leur droit d’agir à l’égard de leur venderesse pour tout litige résultant de l’acte de vente du 17 juillet 2023.

Par là, ils ont aussi renoncé à toute action pouvant être fondée sur le dol, comme sur les vices cachés.

Quant à une potentielle cause de nullité affectant la transaction elle-même, les époux [F] n’ont introduit aucune action au fond à cette fin si bien que la transaction doit recevoir application tant que son annulation n’a pas été constatée.

La présente action en référé se heurte à l’autorité de la chose transigée et est irrecevable par application des articles 122 du code de procédure civile et 2052 du code civil.

Sur les demandes accessoires Les époux [F], partie perdante, seront condamnés solidairement, par application de l’article 220 du code civil, aux dépens de l’instance.

L’équité commande de les condamner solidairement à verser à la défenderesse la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARONS Monsieur [C] [F] et Madame [R] [Y] épouse [F] irrecevables en leur action à la présente instance.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [R] [Y] épouse [F] aux dépens de l’instance. CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [R] [Y] épouse [F] à payer à la SCI DE LA CLOSERIE DES OLVES la somme de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile. REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,