Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Minute n° 26/104 N° RG 26/00042 - N° Portalis DBZC-W-B7J-EGJO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. [U] [A] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [Y] [P] [Adresse 2] [Localité 3] non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [B] [G], attachée de justice - réputé contradictoire et rendu en premier ressort. - Signé par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT Copie certifiée conforme à Mme [P] par LS

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 août 2020, la SA [U] [A] a donné à bail à Madame [Y] [P] un logement non meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3], à effet au 2 septembre 2020, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 489,90 €, hors charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 2 septembre 2020.

Un état des lieux de sortie a été établi le 19 juin 2023.

Par courrier du 10 avril 2025, la SA [U] [A] a mis Madame [P] en demeure de régler la somme de 6.985,42 €.

Une sommation de payer a été délivrée à Madame [P] par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, visant ce même principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, la SA [U] [A] a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026, date à laquelle elle a été retenue et examinée.

A l’audience, la SA [U] [A], représentée par son conseil, réitère les termes de l’acte introductif d’instance et sollicite de :

- condamner Madame [P] à lui payer une somme de 6.985,42 € au titre des loyers impayés, frais de remise en état du logement donné à bail, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 12 juin 2025, jusqu’à complet et parfait paiement, - condamner Madame [P] à lui payer une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner Madame [P] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 12 juin 2025, - rappeler que la décision à intervenir est de droit assortie de l’exécution provisoire et dire n’y avoir lieu de l’écarter.

Elle soutient ses demandes en paiement au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et suivants et 1231-1 et suivants du Code civil.

Citée par acte de commissaire de justice remis suivant dépôt à l’étude, Madame [P] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 31 mars 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

En vertu de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, la SA [U] [A] justifie de sa demande tendant au paiement de loyers impayés au moyen des pièces suivantes versées aux débats :

- le contrat de bail, - une mise en demeure de régler la somme de 6.985,42 €, datée du 10 avril 2025, - une sommation de payer la somme de 6.985,42 € en date du 12 juin 2025, - un décompte actualisé au 10 juillet 2025, présentant une somme globale de 6.985,42€ au titre du solde à régler, - un décompte actualisé au 26 janvier 2026, présentant une somme globale de 7.105,25€ au titre du solde à régler.

La SA [U] [A] ne justifie pas de la communication contradictoire de ce dernier décompte à Madame [P], non comparante, et limite en outre ses demandes en paiement à la somme de 6.985,42 €.

La lecture du décompte permet de retenir que Madame [P] est redevable d’une somme de 5.660,16 € au titre des loyers impayés, après déduction des réparations suite à l’état des lieux (1.055,44 €), des frais de nettoyage (169,82 €) et autres factures (100 €).

Ainsi, Madame [P] sera condamnée à payer à la SA [U] [A] la somme de 5.660,16 € au titre des loyers impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date de la sommation de payer, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

En vertu de l'article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alinéas 1 et 2, dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 

Il en résulte que si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

En outre, un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi contradictoirement ou à défaut, par commissaire de justice, de sorte qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Or, en l’espèce, il est mentionné sur l’état des lieux de sortie établi par la SA [U] [A] le 19 juin 2023, et versé aux débats, qu’il a été réalisé par le seul bailleur, hors la présence de la locataire.

Il n’a pas été établi par un commissaire de justice, permettant d’assurer la conformité du contenu de l’état des lieux de sortie à l’état du logement tel que restitué.

La SA [U] [A], débitrice de la charge de la preuve, ne rapporte pas les éléments suffisants pour établir l’état du logement au départ de Madame [P] et par voie de conséquence la réalité des dégradations alléguées, ainsi que leur imputabilité au défendeur, par ailleurs non comparant.

En conséquence, la SA [U] [A] sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [P] au paiement des frais de remise en état du logement.

II - Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [P], partie succombante, supportera la charge des dépens.

La sommation de payer délivrée le 12 juin 2025 ne rentre pas dans la définition des dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile et son coût restera à la charge du demandeur.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, elle sera également condamnée à payer à la SA [U] [A] une somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à la SA [U] [A] la somme de 5.660,16 € au titre des loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 ;

REJETTE la demande formée par la SA [U] [A] au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à payer à la SA [U] [A] une somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Amélie HERPIN