Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Minute n° 26/00093 N° RG 25/00494 - N° Portalis DBZC-W-B7J-EEDR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me André BELLESORT, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [Q] [I] née le 26 Novembre 1999 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé par mise à disposition au greffe - réputé contradictoire et rendu en premier ressort. - Signé par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT Copie certifiée conforme à Mme [I] par LS Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er janvier 2025, la SCI VLB a donné à bail à Madame [Q] [I] un local d'habitation, situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 295 €, outre un montant de 70 € au titre des charges récupérables.

Selon contrat de cautionnement Visale n° A10432285921, la SAS Action Logement Services s'est portée caution du locataire de la SCI VLB pour le paiement des loyers, avec édition par le bailleur d'une quittance subrogative entraînant le paiement de la dette de loyer et la transmission à la SAS Action Logement Services du droit de procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion.

La SAS Action Logement Services a fait délivrer au locataire le 2 mai 2025 un commandement de payer la somme en principal de 1.095 € au titre des loyers et charges impayés de février à avril 2025, et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval.

Le dossier a été appelé à l’audience du 21 octobre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre à Madame [I] de comparaître en personne.

A l’audience du 3 février 2026, la SAS Action Logement Services, représentée par conseil, réitère les termes de l’acte introductif d’instance et demande de :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, - ordonner l’expulsion de Madame [I] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner Madame [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1.825 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2025 sur la somme de 1.095 €, et pour le surplus à compter de l’assignation, - fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - condamner Madame [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - condamner Madame [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Madame [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La SAS Action Logement Services soutient son droit à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail au visa de l’article 1346 du Code civil, de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives.

Elle fait valoir qu’elle peut ainsi également solliciter le paiement des loyers et charges impayés au titre de son recours personnel, prévu par l’article 2305 du Code civil. De la même manière, elle se prévaut du règlement des indemnités d’occupation dans la limite des sommes réglées au bailleur à ce titre. Elle fait état d’une créance actualisée au titre des sommes réglées au bailleur à hauteur de 4.739,49 € à la date du 23 janvier 2026 et produit une quittance subrogative n°11.

Madame [I], régulièrement citée suivant dépôt de l’acte à l’étude et avisée de la date d’audience, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré, par mise à dispositions au greffe, au 31 mars 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits du bailleur

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il ressort de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) » (page 10/17).

En outre, l’article 8.1 de la convention d’engagement de caution en date du 31 décembre 2024 de la SAS Action Logement Services au profit de la SCI VLB énonce que la caution qui aura réglé les sommes impayées par le locataire sera alors subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées. Elle prévoit en outre que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées et d’engager une procédure en résiliation de bail au lieu et/ou en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation (page 8/16).

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en résiliation du bail.

En l'espèce, par la quittance subrogative du 8 janvier 2026 qu'elle produit, la SAS Action Logement Services justifie avoir réglé au bailleur la somme de 4.739,49€ au titre des loyers et charges impayés, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 29 juillet 2025 au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est en outre intervenue le 5 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Sur les conditions de fond

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail régularisé entre la SCI VLB et Madame [I] prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire (article VII – page 3).

Il doit être considéré que le délai de deux mois ainsi fixé par le contrat en cours sera appliqué, conformément aux dispositions de l’article 2 du Code civil.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [I] un commandement de payer reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 1.095 €, au titre des loyers et charges impayés de février à avril 2025.

La locataire n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 juillet 2025.

Madame [I] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il convient dès lors d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

En raison de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [I] est occupante sans droit ni titre à compter du 3 juillet 2025. Il y a lieu de la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de cette date et jusqu'à la libération définitive des lieux, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés

En vertu de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Il résulte des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer, le décompte actualisé au 23 janvier 2026 et la quittance subrogative n°11 en date du 8 janvier 2026) que la SAS Action Logement Services justifie de la créance.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4.507,44 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.095 € à compter du 2 mai 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu le 1er janvier 2025 entre la SCI VLB et Madame [Q] [I], concernant le logement sis [Adresse 3], à compter du 3 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Q] [I] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, à compter de la signification du présent jugement ;

A défaut AUTORISE la SAS Action Logement Services à faire procéder à leur expulsion des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de leur chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [Q] [I] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er février 2026, sous réserve d’une quittance subrogative, et jusqu'à la libération effective des lieux;

CONDAMNE Madame [Q] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4.507,44 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 23 janvier 2026, incluant le terme de janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.095 € à compter du 2 mai 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Madame [Q] [I] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l'État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Madame [Q] [I] dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées en application de l'article R.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Amélie HERPIN