Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 25/00668 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G3PQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 27 MARS 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [O] [X]

DEMANDERESSE

S.C.I. SP INVEST dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [M] [D] né le 20 Mars 2001 à [Localité 1] (CAMEROUN), et Madame [A] [C] née le 08 Décembre 1999 à [Localité 2]), demeurant tous deux [Adresse 2]

Comparants en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 FEVRIER 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 27 MARS 2026

Copie exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

La SCI SP INVEST a donné à bail à Monsieur [M] [D] et Madame [A] [C] un logement situé [Adresse 3], à JAUNAY-CLAN par contrat du 30 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 625 € outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 35 €.

Par acte extrajudiciaire du 6 mai 2025, la SCI SP INVEST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2082,60 €.

Par exploit de commissaire de justice du 28 octobre 2025, elle a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’impayé locatif, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [D] et Madame [A] [C], et obtenir leur condamnation solidaire à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif (1364,54€), d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 675,42 €, de 1200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 décembre 2025, la SCI SP INVEST, représentée par son avocate, a maintenu ses demandes.

Monsieur [M] [D] et Madame [A] [C] n’ont pas comparu, mais ont fait parvenir en cours de délibéré un courriel indiquant ne pas être parvenus à se rendre au tribunal en raison de l’absence de transports en commun liée aux manifestations publiques des agriculteurs.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 23 janvier 2026 pour permettre aux défendeurs de comparaître.

A cette nouvelle audience, la SCI SP INVEST, représentée par son avocate, a maintenu l’intégralité de ses demandes, tout en précisant que la dette locative a été soldée.

Monsieur [M] [D] et Madame [A] [C], comparants, ont expliqué leur situation personnelle pour pouvoir se maintenir dans les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique et réceptionnée le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES DE DELAIS

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des V et VII de ce même texte dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mai 2025, pour la somme en principal de 2082,60 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2025.

Compte tenu de ce que la dette a été intégralement soldée et que le paiement courant du loyer est effectué, il conviendra d’accorder des délais de paiement suspensifs et de constater que ces délais ont été respectés, de sorte que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et que les demandes en vue de la libération des lieux seront rejetées.

III. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

La dette locative ayant été soldée, les demandes sont sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Dans la mesure où la dette était due par les défendeurs au moment de l’assignation, ils devront supporter in solidum les dépens, c’est à dire les frais de commissaire de justice, et seront condamnés selon les mêmes modalités à régler à la SCI SP INVEST la somme équitable de 300 € au titre de ses frais d’avocat.

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2023 entre la SCI SP INVEST d’une part, Monsieur [M] [D] et Madame [A] [C] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], à JAUNAY-CLAN, sont réunies à la date du 18 juin 2025 ;

ACCORDONS à Monsieur [M] [D] et Madame [A] [C] des délais suspensifs et constatons que la dette a été entièrement soldée, de sorte que les délais ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

CONSTATONS que les demandes en paiement principales sont devenues sans objet;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] et Madame [A] [C] in solidum à payer à la SCI SP INVEST la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] et Madame [A] [C] in solidum aux dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES