Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL DE [Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 26/00075 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KJKO

Minute N° : 26/00144 Procédure civile de droit commun ORDONNANCE DE REFERE Code de procédure Civile art.454

DU 31 Mars 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à : Me Karine SANCHEZ

Copie délivrée à : Préfecture de [Localité 2]

le :

DEMANDEUR

S.A.S. FONCIERE PROVICIS prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [N] né le 09 Août 2001 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE) [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 5] Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Madame Béatrice OGIER, Greffière, lors des débats et de Madame Laëtitia NICOLAS, Greffière, lors du délibéré

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2022, la SAS FONCIERE PROVICIS a consenti à Monsieur [Z] [N] un bail portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 430,00 euros charges non comprises.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus et par exploits de commissaire de justice du 07 mars 2024, la SAS FONCIERE PROVICIS a fait délivrer à Monsieur [Z] [N] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 977,85 euros outre les frais.

Faute de règlement, et par exploit délivré le 29 décembre 2025, la SAS FONCIERE PROVICIS a fait citer Monsieur [Z] [N] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

- l'expulsion du locataire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- lui payer à titre provisionnel et de l'arriéré locatif, la somme de 5.066,96 euros ;

- lui payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé s’il était resté locataire, à compter du 08 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

- payer la somme de 750,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- payer les entiers dépens de l’instance.

L'affaire est fixée à l’audience du 03 mars 2026, lors de laquelle la SAS FONCIERE PROVICIS comparaît représentée et, soutenant oralement le dossier qu'elle dépose, sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d'une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 6.232,55 euros ; elle précise que le dernier loyer réglé date du 28 novembre 2025.

Monsieur [Z] [N] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l'audience, un procès-verbal de carence ayant été rendu.

La décision est mise en délibéré au 31 mars 2026.

La défenderesse régulièrement assignée, n’ayant pas comparu ni été représentée, la présente ordonnance, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 2] le 30 décembre 2025 au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX de [Localité 2] a été saisie le 12 mars 2024, de la situation d'impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par la SAS FONCIERE PROVICIS est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SAS FONCIERE PROVICIS que Monsieur [Z] [N] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 08 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice de la SAS FONCIERE PROVICIS depuis le 08 mai 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance, arrêté au 25 février 2026 et portant la dette locative à la somme de 6.232,55 euros. Toutefois, il ne justifie pas de la communication de ce nouveau décompte au défendeur, de sorte que le Tribunal ne peut le retenir

sans méconnaitre le principe du contradictoire.

Par ailleurs, il convient de déduire de ce décompte les frais d’huissier en date 28 avril 2024 (soit 96,50 euros), correspondant aux frais de commandement de payer, qui sont considérés comme des dépens et ne peuvent être compris dans la dette locative.

Ainsi, après examen des décomptes produits par la SAS FONCIERE PROVICIS, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée à la date du 29 décembre 2025, date de l’assignation, est fondée à hauteur de 4.952,33 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de décembre 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d'intérêt légal à compter de l’assignation.

3) Sur l'expulsion

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de SAS FONCIERE PROVICIS à compter du 08 mai 2024, et Monsieur [Z] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s'accroisse.

A défaut d'un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l'expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés, Monsieur [Z] [N] a causé un préjudice à la SAS FONCIERE PROVICIS. Il convient donc d'octroyer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l'espèce, il convient ainsi de condamner Monsieur [Z] [N] à verser à titre provisionnel à la SAS FONCIERE PROVICIS, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, et à compter du 30 décembre 2025, lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Président chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Laëtitia NICOLAS, Greffière, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SAS FONCIERE PROVICIS concernant le contrat de bail du 12 avril 2022 consenti à Monsieur [Z] [N] et portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 5] ;

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 08 mai 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 08 mai 2024 ;

Constatons que Monsieur [Z] [N] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons Monsieur [Z] [N] à payer à la SAS FONCIERE PROVICIS la somme de 4.952,33 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de décembre 2025 inclus et décompte arrêté au 29 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2025, date de l’assignation ;

Autorisons l'expulsion de Monsieur [Z] [N] et de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, l'intéressé pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Disons qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [Z] [N] à payer à la SAS FONCIERE PROVICIS à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 30 décembre 2025, lendemain du dernier décompte, avec indexation.

Dit que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de [Localité 2] ;

Condamnons Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 07 mars 2024 et l’assignation du 29 décembre 2025 ;

Condamnons Monsieur [Z] [N] à régler la somme de 300,00 euros à la SAS FONCIERE PROVICIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile comme le justifie l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 31 mars 2026.

Le Greffier Le Juge