Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 2026 / ORDONNANCE DU : 13 Mars 2026 DOSSIER N°° : N° RG 26/00056 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DSJT NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière AFFAIRE : S.C.I. RESIDE DOM RCS CHAMBERY N° 915 120 125 venant aux droits de SCI DE LA GRANGE AUX EPICES RCS VIENNE N° 478 348 808 C/ [R] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JCP CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire à Me Florent DELPOUX copie certifiée conforme à Mme [I] Délivrées le 13 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. RESIDE DOM RCS CHAMBERY N° 915 120 125 venant aux droits de SCI DE LA GRANGE AUX EPICES RCS VIENNE N° 478 348 808 dont le siège social est sis 141 rue de grange Maréchal - 73800 STE HELENE DU LAC représentée par Maître Florent DELPOUX, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Mme [R] [I] née le 29 Avril 1986 à LILLES, demeurant 18 rue Gambetta - Appt 3 - 1er étage - 38270 BEAUREPAIRE non comparante

Débats tenus à l'audience publique des référés du 06 Février 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Mars 2026 Ordonnance rendue le 13 Mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 12 mai 2017, la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES a donné en location à Madame [R] [I] un logement sis 18 rue GAMBETTA Appt 3 1er étage à BEAUREPAIRE (38270).

Selon acte notarié du 09 aout 2022, la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES a cédé le bien à la SCI RESIDE DOM.

Par acte de Commissaire de justice en date du 25 aout 2025, la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES a fait délivrer à Madame [R] [I] un commandement d’avoir à lui payer les sommes de 1519.75 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 1er aout 2025.

Par assignation en référé délivrée à Madame [R] [I], le 05 décembre 2025, la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES sollicite que soit constatée, à titre principal que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies, subsidiairement que soit prononcée la résolution du bail ; et que soit ordonnée l’expulsion de Madame [R] [I] ; en outre, elle sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives, le paiement par Madame [R] [I] de la somme totale de 2440.83 euros au titre de loyers échus et impayés à la fin novembre 2025 et le paiement de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

A l’audience du 06 février 2026, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

A l’audience, la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES représentée par son conseil, précise n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [R] [I] ; confirme ses demandes et actualise la créance de loyers, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement aucun versement n’ayant été effectué depuis le mois d’octobre 2025.

Madame [R] [I] non citée à personne, n’était ni présente, ni représentée.

Le rapport de l’enquête sociale prévu par la loi du 31 juillet 1998 n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience, faute pour Madame [R] [I] de s’être présentée aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 mars 2026 pour qu’une ordonnance soit rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence de la défenderesse n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d'un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

En l’espèce, le commandement délivré par la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES à Madame [R] [I] le 25 aout 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment le décompte actualisé au 01 février 2026 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 25 octobre 2025.

Le juge peut, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES s’oppose à l’octroi de délais de paiement et il apparaît que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. 

Il convient en conséquence de ne pas accorder à Madame [R] [I] de délai de paiement, de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [I] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et charges

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte.

La SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES est fondée, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [R] [I] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il convient dès lors de condamner Madame [R] [I] à payer à la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES, la somme de 3880.64 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 01 février 2026, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1519.75 euros à compter du 25 aout 2025 et à compter de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les autres demandes

La défenderesse sera condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera accordé à la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de l’ordonnance sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, exécutoire de droit :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES et Madame [R] [I] à la date du 25 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [R] [I] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [R] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

CONDAMNE Madame [R] [I] à payer à la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES la somme totale de 3880.64 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 01 février 2026, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1519.75 euros à compter du 25 aout 2025 et à compter de la présente ordonnance sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [R] [I] à payer à la SCI RESIDE DOM venant aux droits de la SCI DE LA GRANGE AUX EPICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [I] aux dépens.

Sur quoi la présente ordonnance a été signée par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président