Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/01985 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MXYR

AFFAIRE : [E] C/ [J]

Le : 26 Mars 2026

Copie exécutoire à :Maître Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES

Copie certifiée conforme à : Monsieur [G] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 26 MARS 2026

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [E] né le 08 Octobre 1974 à [Localité 1] (VAUCLUSE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [G] [J] né le 27 Juin 1987 à [Localité 2] (ISERE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de Mme S. ABBAS, Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 26 Mars 2026, date à laquelle Nous, M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 mai 2024, Monsieur [P] [E] a donné à bail à Monsieur [G] [J] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025 Monsieur [P] [E] a assigné Monsieur [G] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, - Ordonner la libération des lieux et, au besoin l'expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [G] [J] ainsi que tout occupant de son chef, - Condamner le locataire à lui payer :

o La somme de 2.260,08 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré des loyers à la date du 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal, o Une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - Condamner Monsieur [G] [J] au paiement des entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code procédure civile.

A l'audience du 27 janvier 2026, Monsieur [P] [E], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

Monsieur [G] [J], cité dans les termes de l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 18 novembre 2025 a été notifiée au représentant de l'État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 19 novembre 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l'Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX).

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 21 juillet 2025 pour la somme de 1.684,94 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 1er juillet 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de six semaines.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, est acquise à compter du 1er septembre 2025. Il y'a lieu d'inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […]. " Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 16 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 2.260,08 euros au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [G] [J], à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [G] [J] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 1er septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [J] sera condamné au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 21 juillet 2025.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 300 euros sera allouée de ce chef à Monsieur [P] [E]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, liant les parties à la date du 1er septembre 2025,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [G] [J] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances sis à [Adresse 2],

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1er septembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [P] [E], la somme de 2.260,08 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 19 janvier 2026, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [P] [E] une indemnité d'occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Monsieur [G] [J] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 21 juillet 2025,

CONDAMNONS Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [P] [E] la somme de 300 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L'ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection