Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/00639 - N° Portalis DBZ4-W-B7J-B7AN

N° de Minute : 26/00076

JUGEMENT

DU : 12 Mars 2026

[O] [K]

C/

ADAE [Cadastre 1] [W] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [O] [K] né le 02 Juin 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Eric DHORNE, susbtitué par Me Agnetha VYTELINGUM avocats au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEURS

M. [R] [D] né le 04 Mars 1971 à [Localité 4], domicilié au [Adresse 3]

sous curatelle renforcée de l'ADAE [Cadastre 1], dont le siège social est sis [Adresse 4] suivant jugement du 15/10/2024 rendu par le Juge des Tutelles de [Localité 1]

Représenté par Me Elodie KIEKEN, avocat au barreau de SAINT-OMER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Selon acte sous seing privé prenant effet le 2 janvier 2019, Monsieur [O] [K] a donné à bail à Monsieur [W] [D] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial d'un montant de 490 euros, outre 45 euros à titre de provision sur charges.

Par exploit signifié le 25 juin 2024, Monsieur [O] [K] a donné congé pour motifs réels et sérieux à Monsieur [W] [D] pour le 1er janvier 2025.

Par jugement en date du 15 octobre 2024, Monsieur [R] [D] a été placé sous mesure de curatelle renforcée et l'ADAE 62 a été désigné en qualité de curateur.

Par acte d'huissier signifié le 15 avril 2025, Monsieur [O] [K] a fait assigner Monsieur [W] [D] et l'ADAE ès qualité de curateur devant le Juge des contentieux de la protection [Localité 1] aux fins d'obtenir : le constat de la validité du congé délivré et l'expulsion de Monsieur [D] du logement, le cas échéant avec le recours à la force publique, la condamnation de Monsieur [W] [D] à lui payer les sommes suivantes : * 18 514,12 euros au titre des réparations locatives, * 980 euros au titre du préjudice de jouissance, * 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après trois renvois à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été évoquée au fond à l'audience du 8 janvier 2026.

À cette audience, Monsieur [O] [K], représenté, se désiste de sa demande d'expulsion et maintient les demandes en paiement contenues dans l'acte introductif.

Monsieur [R] [D] et l'ADAE [Cadastre 1] ès qualité de curateur, représentés, demande à titre principal le rejet des demandes de Monsieur [K] et, à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur [D] à payer à Monsieur [K] la seule somme de 2 327,15 euros au titre des travaux de nettoyage et de la pose d'une couche de peinture dans les pièces de vie et du remplacement du placo dans le local poubelle.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'acte introductif et aux conclusions récapitulatives déposées par les défendeurs à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

A titre liminaire, il convient de constater le désistement de Monsieur [O] [K] de sa demande d'expulsion de Monsieur [D] ensuite de la restitution des lieux et des clés en cours d'instance.

1. Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du même article, le locataire est également obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, en vigueur au 8 août 2015, dispose encore : “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (...)”.

La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction.

En l’espèce, il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée établie de façon amiable et contradictoire daté du 18 septembre 2018 et du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 4 août 2025 que les dégradations et défauts d'entretien suivants sont imputables à Monsieur [D] : - entrée : une plinthe décollée, - WC : fixation des abattants de la cuvette hors d'usage, murs tâchés de chaque côté de la cuvette, infiltration au dessus de la VMC, manque le dévidoir de papier toilette, - salle de bains : tâches au plafond, oxydation importante au niveau de la robinetterie et de la bonde de la vasque, - 2eme chambre : murs très sales, une plinthe est décollée, - séjour : une vitre de la fenêtre est cassée, - cuisine : les meubles sont sales.

S'agissant des autres éléments repris comme problématiques, il sera relevé que des défauts ou désordres similaires étaient déjà relevés dans l'état des lieux d'entrée, l'état des éléments étant très majoritairement qualifié de "bon", avec en outre dans chaque pièce des observations précisant des défauts sur un ou plusieurs éléments.

Monsieur [D] est par ailleurs resté six ans et huit mois dans les lieux en sorte que les éléments en bon état d'usage à l'origine ont atteint leur durée de vie usuel de par la seule usure normale des éléments.

Si le locataire sortant doit réparer les désordres ou défauts d'entretien dont il est à l'origine, le bailleur ne saurait mettre à la charge de celui-ci une remise à neuf complète du logement ou même exiger une restitution de lieux dans un meilleur état que celui dans lequel il a remis le logement au moment de l'entrée.

Au regard de ces éléments, l'indemnisation perçue par Monsieur [K] à hauteur de 3 208,59 euros tel qu'il ressort de la lettre adressée par le conseil de la SA SADA ASSURANCES subrogée dans les droits de Monsieur [K] et le tabelau joint, apparaît correspondre à la reprise des désordres susmentionnés sans qu'il n'y ait lieu au paiement d'une somme supplémentaire.

Monsieur [K] sera par conséquent débouté de sa demande principale en paiement.

S'agissant des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, la durée de remise en état du logement n'est imputable à Monsieur [D] au regard du procès-verbal de sortie établi par commissaire de justice le 4 août 2025 mais résulte le cas échéant de la volonté de Monsieur [K] de remettre en état son logement avant de le remettre en location, dans le cadre de l'exécution de ses propres obligations de bailleur après des années de location.

Monsieur [K] échoue ainsi à démontrer la réalité du préjudice de jouissance invoqué et il en sera débouté.

2. Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [D], qui n'a quitté les lieux que postérieurement à la délivrance de l'assignation et considéré de ce chef comme partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût de l'assignation.

Monsieur [R] [D] sera en outre condamné à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 850 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de Monsieur [O] [K] de sa demande d'expulsion de Monsieur [R] [D] ;

DEBOUTE Monsieur [O] [K] de sa demande au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [O] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [R] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [D] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 850 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le

Le Greffier, Le Juge,