Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute : 25/162

N° RG 25/00531 - N° Portalis DBXW-W-B7J-GI4T RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SCOP LE LOGIS BRETON prise en la personne de son représntant légal [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Mme [U], avec pouvoir

D'UNE PART

DEFENDERESSE :

Madame [J] [D] [Adresse 2] [Localité 2] non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Aurélie JACQUES, juge placée au tribunal de proximité de Morlaix chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l'audience publique du 16 octobre 2025

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l'issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2024, la société SCOP LE LOGIS BRETON a donné à bail à [J] [D] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 556,81 euros, provisions sur charges incluses.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la SCOP LE LOGIS BRETON a fait signifier à [J] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1371,45 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par lettre du 17 avril 2025 la SCOP LE LOGIS BRETON a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la SCOP LE LOGIS BRETON a fait assigner [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de: à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de [J] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner [J] [D] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1301,70 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros pour résistance abusive,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Finistère le 10 juillet 2025.

À l'audience du 16 octobre 2025, la SCOP LE LOGIS BRETON, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 622,03 euros arrêtée au 16 octobre 2025 ;

La SCOP LE LOGIS BRETON soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que [J] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 avril 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

[J] [D], régulièrement assignée à domicile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, [J] [D] assignée à domicile ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SCOP LE LOGIS BRETON le 17 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCOP LE LOGIS BRETON aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 février 2024, du commandement de payer délivré le 29 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 octobre 2025 que la SCOP LE LOGIS BRETON rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 février 2024 à compter du 30 juin 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de [J] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par [J] [D] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 juin 2025, [J] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [J] [D] à son paiement à compter de 20 juin 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [J] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner [J] [D] à payer à la SCOP LE LOGIS BRETON la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas démontré de résistance abusive de la part de la locataire dont le montant a diminué depuis la délivrance de l’assignation. Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCOP LE LOGIS BRETON aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 février 2024 entre la SCOP LE LOGIS BRETON d'une part, et [J] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par [J] [D] à compter du 30 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

DIT qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

CONDAMNE [J] [D] à payer à la SCOP LE LOGIS BRETON la somme de 622,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 16 octobre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 29 avril 2025 sur la somme de 1371,45 euros, de l'assignation du 9 juillet 2025 sur la somme de 1301,70 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE [J] [D] à payer à la SCOP LE LOGIS BRETON l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 16 octobre 2025, échéance de septembre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE [J] [D] à payer à la SCOP LE LOGIS BRETON la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [J] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 avril 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE la SCOP LE LOGIS BRETON de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

DIT n'y a voir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE