Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/56606 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZM4

N° : 14-CH

Assignation du : 17 Septembre 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 mars 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société [Z], SARL [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #L0010

DEFENDERESSE

La société [D] [M] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS - #C2440

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 2 octobre 2025, la SARL [Z] a donné à bail commercial à la société [Z] des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 27 479,82 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte du 28 avril 2022, la société [Z] a cédé à la société [D] [M], en cours de constitution, le fonds de commerce de boulangerie pâtisserie exploité dans les locaux donné à bail commercial, financé par un crédit vendeur.

Des échéances de remboursement du crédit vendeur sont demeurés impayées.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 1er septembre 2025, à la société [D] [M], pour une somme de 19 500 euros.

Par acte du 17 septembre 2025, la SARL [Z] a fait assigner la société [D] [M] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner, faute de restitution volontaire dans le délai d’un mois, l'expulsion de la société [D] [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

- condamner la société [D] [M] à payer à la SARL [Z] la somme provisionnelle de 19 500 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2025,

- condamner la société [D] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux,

- condamner la société [D] [M] au paiement d'une somme de 100 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de résiliation,

- condamner la société [D] [M] au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 25 février 2026, la SARL [Z] a maintenu les termes de son assignation, en ne s’opposant pas à l’octroi d’un délai d’un mois tel que sollicité en défense.

La société [D] [M] était représentée. Elle a reconnu le montant de la dette locative, indiquant avoir tout soldé la veille, et demandant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai d’un mois afin que des vérifications relatives au paiement soit faites. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date de la présente ordonnance.

Aucun n’élément n’a été transmis par les parties en cours de délibéré sur le paiement qui aurait été effectué la veille de l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées Si la requérante vise les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile pour solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, il convient de rappeler qu'en matière d'acquisition de clause résolutoire, ce sont les dispositions de l'article 834 du code de procédure civil qui sont applicables. Il n'y a pas lieu de solliciter les observations des parties sur l'application de ce texte dès lors que la défenderesse reconnaît l’existence de la dette et se contente de solliciter un court délai en soutenant avoir soldé la dette. L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire.

L'article 1304 du code civil dispose que la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l'anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

L'article 1225 du même code dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, la défenderesse ne conteste pas l’existence d’impayés et la validité du commandement visant la clause résolutoire stipulée à l’acte de cession de fonds de commerce.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 19 500 euros au titre des échéances allant de décembre 2024 à août 2025 incluses.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans les quinze jours de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 septembre 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

La demanderesse sollicite à titre provisionnel le paiement de la somme visée au commandement, dont la défenderesse ne conteste pas être redevable, à savoir 19 500 euros, somme arrêtée au 30 août 2025.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société [D] [M] au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

La clause contractuelle dont il est demandé de faire application au titre de l’indemnité forfaitaire de résiliation est en revanche susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le débiteur se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La SARL [Z] ne s’oppose pas au délai d’un mois demandé par la société [D] [M] pour vérifier que sa dette a été soldée.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 1 mois à la société [D] [M] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société [D] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [D] [M], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

La société [D] [M] étant tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à la SARL [Z] la somme équitable de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [D] [M] à payer à la SARL [Z] la somme provisionnelle de 19 500 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Disons que la société [D] [M] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 1 mensualité, le versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société [D] [M] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, cette mensualité, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [D] [M] et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 2], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de l’indemnité forfaitaire de résiliation ;

Condamnons la société [D] [M] aux entiers dépens ;

Condamnons la société [D] [M] à payer à la SARL [Z] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 25 mars 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA