Demande en paiement des fermages ou loyers et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et prononcer l'expulsion

N° D'INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : N° RG 26/00007 N° Portalis DBWM-W-B7K-CS5K

N.A.C. : 52A

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-= ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS du 25 Mars 2026

ENTRE : DEMANDEUR

E.P.I.C. ALLIER HABITAT [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

d’une part

ET : DÉFENDEURS

Madame [D] [I] [Adresse 2] [Localité 2] non comparante, ni représentée Monsieur [L] [P] [Adresse 2], [Localité 2] non comparant, ni représenté

d'autre part ;

Nous, Juge des référés, après débats à l'audience publique du 25 février 2026 tenue par [...], présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, assistée de [...], greffière, avons avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 avril 2023, l’EPIC ALLIER HABITAT OPH a donné à bail à Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (03).

Puis, par jugement rendu le 02 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUÇON a notamment constaté la résiliation du bail conclu le 13 avril 2023 à compter du 07 août 2024, et dit qu’à défaut d’une libération volontaire des lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, il serait procédé à leur expulsion.

Par acte en date du 07 octobre 2025, Maître [F], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de reprise des lieux et d’état des lieux de sortie, en présence de Monsieur [L] [P]. Puis, par acte en date du 16 octobre 2025, Maître [F] a signifié le procès-verbal de reprise des lieux à Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P], et a ensuite restitué les clefs du logement à l’EPIC ALLIER HABITAT OPH le 17 octobre 2025.

Par attestation établie le 13 janvier 2026, la responsable du Pôle action sociale et recouvrement de l’EPIC ALLIER HABITAT OPH indiquait que le chargé de secteur s’est rendu le 30 décembre 2025 dans le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (03) et a constaté qu’il était occupé par Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] qui ont exprimé leur refus de quitter les lieux.

Par courrier en date du14 janvier 2026, le conseil de l’EPIC ALLIER HABITAT OPH a déposé plainte entre les mains du Procureur de la République près ce Tribunal judiciaire pour violation de domicile.

Selon acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, l’EPIC ALLIER HABITAT OPH a assigné Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] devant le juge des référés de ce Tribunal auquel il demande de : - constater que Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] occupent les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2] (03) sans droit ni titre, - dire et juger que cette situation constitue un trouble manifestement illicite, - ordonner l’expulsion immédiate des occupants et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique, - autoriser si besoin un serrurier à procéder à l’ouverture des lieux, - fixer une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, - condamner Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 745,49€ par mois, due prorata temporis et payable au plus tard le 5 du mois suivant, - condamner Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] à lui payer et porter la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] aux entiers dépens, - dire que l’ordonnance sera exécutoire de plein droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée l’audience du 025 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

L’EPIC ALLIER HABITAT OPH, représentée par son avocat, a confirmé ses demandes telles que présentées dans son acte introductif d’instance. A l’appui de ses prétentions, il expose que Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] se sont installés à nouveau “en catimini” dans l’ancien logement après l’avoir quitté dans les suites de la résiliation de leur bail d’habitation, et que leur occupation de ce logement constitue un trouble manifestement illicite en ce qu’ils sont occupants sans droit ni titre des lieux.

En défense, bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2026 en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] n’étaient ni présents ni représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

Au terme des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite [Cass. Civ. 3ème 20 janvier 2010 n°08-16.088].

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces produites et des débats que Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] ne disposent plus sur le logement appartenant à l’EPIC ALLIER HABITAT OPH d’aucun titre, suite au jugement, désormais définitif, rendu le 02 avril 2025 constatant la résiliation du bail dont ils bénéficiaient et ordonnant leur expulsion du logement. Par ailleurs, le procès-verbal établi le 07 octobre 2025 par commissaire de justice acte la reprise des lieux par l’EPIC ALLIER HABITAT OPH, reprise des lieux signifiée à Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025. Or, force est de constater au regard de l’attestation versée aux débats qu’à compter du 30 décembre 2025, Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] occupaient à nouveau le logement anciennement donné à bail par l’EPIC ALLIER HABITAT OPH, et ce au moyen de manoeuvres frauduleuses afin d’y pénétrer et de s’y installer.

Par voie de conséquence, Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] occupent sans droit ni titre le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (03) depuis le 30 décembre 2025, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile puisqu'il porte atteinte au droit de propriété de l’EPIC ALLIER HABITAT OPH.

Afin de faire cesser ce trouble, il convient donc d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] en l'assortissant, compte-tenu de leur résistance abusive, d'une astreinte de 100€ par jour de retard, passé un délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 120 jours.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En application de l'article 484 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires. Il n'est ainsi pas au pouvoir du juge des référés de prononcer des condamnations à des dommages et intérêts [Civ. 2ème 27 janvier 1993, n°90-20.928]. En effet, l'ordonnance de référé est une décision provisoire : le juge des référés ne tranche pas le fond du litige, et sa décision n'a donc pas, au principal, l'autorité de la chose jugée (488 alinéa1 du Code de procédure civile). Ce caractère explique que le juge des référés ne puisse prononcer des condamnations à payer des dommages-intérêts ou une indemnité sauf à titre provisionnel.

En l’espèce, l’EPIC ALLIER HABITAT OPH sollicite la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation représentant le montant du loyer du logement qu’ils occupent sans droit ni titre.

L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail [CA Versailles 28 février 2023 N° RG 22/01403 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBQM].

Cependant, force est de constater que la demande formée à ce titre par l’EPIC ALLIER HABITAT OPH est une demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, demande qui ne ressort pas des pouvoirs du juge des référés, et non une demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, au regard de ces éléments, l’EPIC ALLIER HABITAT OPH doit être déboutée de sa demande formée au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens et la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P], succombant à l’instance, sont condamnés aux dépens.

Par ailleurs, l'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l'état du litige, l'équité commande que l’EPIC ALLIER HABITAT OPH n'ait pas à supporter l'intégralité des frais irrépétibles engagés pour assurer la légitime préservation de ses droits. Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] seront donc condamnés à lui payer et porter la somme de 950€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort

Vu les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l'occupation sans droit ni titre à compter du 30 décembre 2025 par Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (03) appartenant à l’EPIC ALLIER HABITAT OPH ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trente jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P], et de tout occupant de leur chef des lieux, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (03), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] au paiement d’une astreinte de 100€ passé un délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 120 jours ;

CONDAMNONS Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] à payer et porter à l’EPIC ALLIER HABITAT OPH la somme de 950€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’EPIC ALLIER HABITAT OPH du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit et par provision exécutoire ;

CONDAMNONS Madame [D] [I] et Monsieur [L] [P] aux dépens.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par [...], présidente et [...], greffière.

La greffière La présidente

[...] [...]