Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 24 Mars 2026

N° d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00317 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C55II

Minute n°

Copie exécutoire le 24/03/2026

à

Me Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE

Me Barthélémy LE MARC’HADOUR de la SELARL JURISTES OFFICE

entre :

Monsieur [N] [T] né le 25 Novembre 1959 à [Localité 1] ( Italie ) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2]

représenté par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

Demandeur

et :

Madame [Z] [J] née le 10 Octobre 1979 à [Localité 3] (TURQUIE) de nationalité Turque [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Maître Barthélémy LE MARC’HADOUR de la SELARL JURISTES OFFICE, avocat au barreau de LORIENT

Défenderesse

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Février 2026

DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats. Suivant acte sous seing privé en date du 8 décembre 2022, M. [T] [N] a donné à bail à Mme [J] [Z] un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxe de 10 800 euros, révisable et indexé sur l'indice des loyers commerciaux.

Une clause prévoyant la résiliation du bail, en cas de défaut de paiement des loyers, a été insérée au contrat.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, M. [T] [N] a fait délivrer à Mme [J] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, M. [T] [N] a fait assigner Mme [J] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient.

Prétentions et moyens des parties :

M. [T] [N] demande au juge des référés de : - dire et juger M. [N] [T] recevable et bien fondé en ses demandes En conséquence, - débouter Madame [J] de toutes ses demandes, fins et prétentions - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial - ordonner l'expulsion de Madame [Z] [J] et de tout occupant de son chef sans délai et sous astreinte de 250 € par jour de retard des lieux loués, à savoir [Adresse 4] à [Localité 6] - condamner Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [N] [T] la somme provisionnelle de 15 243,88 € au titre des loyers impayés arrêtés à février 2026 inclus - condamner Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [N] [T] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, soit une somme de 1 280,21€ TTC et ce jusqu'à reprise des lieux, matérialisée par la restitution des clés ou par un procès-verbal d'expulsion et de reprise - condamner Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [N] [T] une somme de 2173€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamner Madame [Z] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

M. [T] [N] expose que Mme [J] [Z] a cessé de payer ses loyers et ses charges à compter 1er décembre 2025 et qu'au 28 février 2026 sa dette s’élevait à la somme de 15 243,88 €.

Il ajoute que Mme [J] [Z] n'a pas déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire et que les chèques qu'elle lui a remis sont revenus sans provision.

*** Mme [J] [Z] demande au juge des référés : - lui décerner acte qu’elle ne conteste pas l’existence de sa dette locative - suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 8 décembre 2022 - échelonner sur une période de deux années le paiement de la dette locative - débouter Monsieur [T] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples et contraires.

Elle explique que la mise en place d’échéanciers de paiements de différentes charges et dettes a été à l’origine de difficultés de trésoreries expliquant le non-paiement de ses loyers.

Elle précise avoir été contrainte de réduire sa charge salariale au maximum et de renoncer à ses salariés afin de faire face à ses difficultés financières. Elle ajoute avoir, également, développé la vente via des plateformes de vente à emporter. Elle soutient que ses efforts lui permettent de générer des résultats suffisants pour à la fois payer ses charges courantes et rembourser progressivement ses dettes.

Pour preuve de sa bonne-foi, elle rappelle verser aux débats le bilan de sa société sur l’exercice 2025 ainsi que le dossier prévisionnel sur 2 exercices de 01/2026 à 12/2027 établi par son expert-comptable. Elle souligne que ces projections tiennent compte d'une dette locative d'un montant de 16 000 euros, en l’assimilant à un emprunt et en prévoyant son remboursement échelonné sur 24 mois.

*** Lors de l'audience du 10 février 2026, M. [T] [N] a sollicité la possibilité d'adresser une note en délibéré, afin d'actualiser ses demandes, suite à des versements effectués par Mme [J] [Z].

Il a été fait droit à cette demande.

Aussi, par une note en délibéré du 17 février 2026, M. [T] [N] indique que la dette locative de Mme [J] [Z] s'élève à 14 443,88€ et rappelle maintenir son opposition s'agissant de l'octroi d'un délai de paiement.

Motifs de la décision :

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon les termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Par un acte sous seing privé en date du 8 décembre 2022, M. [T] [N] a donné à bail à Mme [J] [Z] un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Le montant du loyer annuel de 10 800 euros hors taxes est payable en 12 échéances mensuelles de 900 euros au domicile du bailleur, tous les 1er du mois.

Ledit contrat contient une clause résolutoire laquelle précise qu' "en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, du non-paiement de frais de poursuite, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser la situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation".

Le 23 janvier 2025, M. [T] [N] a délivré à Mme [J] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Ainsi, il était demandé à Mme [J] [Z] de payer la somme totale de 8 059,40 euros correspondant aux loyers pour les mois de janvier à décembre 2025 et au coût de l'acte de commandement de payer.

Ce commandement demeurait infructueux à la date du 24 février 2025 soit à l’échéance du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire.

Faute pour Mme [J] [Z] de justifier d'avoir réglé l’intégralité des sommes dues après la signification du commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 février 2025 et par conséquent la résiliation du bail, à compter de cette même date.

- Sur la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire

Selon l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Mme [J] [Z] indique avoir diminué sa charge salariale et avoir développé la vente à emporter via des plateformes en ligne afin de réduire ses difficultés de trésorerie. Elle assure que ces aménagements devraient lui permettre d'envisager une stabilisation durable de sa situation.

Afin de justifier de sa bonne-foi, elle communique son bilan sur l'exercice 2025 et le dossier prévisionnel sur deux exercices de janvier 2026 à décembre 2027 établis par son expert-comptable. Il résulte de ces prévisions que la marge globale et le chiffre d'affaires de la SAS KEDDY vont augmenter et qu'elle sera en capacité de rembourser les emprunts correspondant aux arriérés de loyers, lesquels sont étalés sur une période de 24 mois de sorte à lui permettre de retrouver un équilibre financier.

Toutefois, il sera observé que depuis la délivrance du commandement de payer du 23 janvier 2025 la dette locative de Mme [J] [Z] n'a fait qu'augmenter. En effet, d'un montant initial de 8059,40 euros, à la date du 23 janvier 2025, elle a atteint 14 443,88 euros le 17 février 2026, soit une augmentation de plus de 79%.

En outre, il sera rappelé que deux chèques datés du 21 janvier 2025 et émis par la SAS KEDDY ont été rejetés faute de provision suffisante, qu'aucun règlement n'a été effectué pour les mois de septembre 2025, d'octobre 2025, de novembre 2025 et de décembre 2025, que le versement effectué pour le mois de janvier 2026 à hauteur de 1 200 euros ne couvre pas la totalité de la somme due pour le loyer et la provision de taxe foncière (1 280,21€), de même que la totalité des versements effectués pour le mois de février 2026 à hauteur de 1 160 euros ne couvre pas la totalité de la somme due pour le loyer et la provision de taxe foncière;

Aussi, il ne peut qu'être constaté les difficultés de la SAS KEDDY à tenir ses engagements contractuels, le loyer mensuel mis à sa charge étant difficilement honoré et le remboursement de sa dette aucunement débuté, en dépit des prévisions dont il est justifié, aucun versement complémentaire à hauteur de 600 euros n'ayant à ce jour été effectué.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'accorder à Mme [J] [Z] la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Il convient donc d’ordonner l'expulsion de Mme [J] [Z] et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à ce stade d’assortir cette expulsion d’une astreinte.

- Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1343-5 alinéa 1 du code civil énonce que le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'obligation de Mme [J] [Z] de régler la somme de 14 443,88 euros au titre de la dette locative, actualisée au 17 février 2026, n'étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à régler cette somme à titre provisionnel à M. [T] [N].

Au regard de la situation financière délicate de Mme [J] [Z], il convient, en application de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, de lui accorder un délai de 24 mois pour payer les sommes dues, soit la somme de 601,82 euros par mois à compter de la notification de la présente ordonnance.

- Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d’occupation

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, comme rappelé ci-dessus les parties ont conclu un bail commercial. Le loyer annuel était de 10 800 euros hors taxe, révisable et indexé sur l'indice des loyers commerciaux.

Faute de règlement des loyers par Mme [J] [Z], le bail commercial a été résilié le 24 février 2025. De fait, Mme [J] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [J] [Z] au versement d'une indemnité d’occupation à titre provisionnel, charges comprises, de 1 280,21 euros par mois, à compter du 24 février 2025 et jusqu'à parfaite libération des lieux, étant précisé que cette condamnation sera prononcée en deniers et quittances eu égard aux versements intervenus, le cas échéant, depuis le 17 février 2026.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Mme [J] [Z] sera, néanmoins, condamnée aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dépens auxquels il sera ajouté le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit la somme de 171,20€.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 8 décembre 2022 entre M. [T] [N] et Mme [J] [Z].

CONSTATONS la résiliation à compter du 24 février 2025 du bail commercial conclu le 8 décembre 2022 entre M. [T] [N] et Mme [J] [Z] et portant sur un local sis [Adresse 3] à [Localité 5].

ORDONNONS l’expulsion de Mme [J] [Z] et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision, et ce, par tous commissaires de justice au choix de M. [T] [N].

DEBOUTONS M. [T] [N] de sa demande d’astreinte.

DEBOUTONS Mme [J] [Z] de sa demande tendant à suspendre de la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

CONDAMONS Mme [J] [Z] à régler à M. [T] [N] une provision de 14 443,88 euros au titre de sa dette locative, actualisée au 17 février 2026.

ACCORDONS à Mme [J] [Z] un délai de 24 mois pour régler ladite provision soit la somme de 601,82 euros par mois.

CONDAMNONS Mme [J] [Z] à payer à M. [T] [N] une indemnité d’occupation à titre provisionnel d'un montant de 1 280,21 euros par mois, charges comprises, à compter du 24 février 2025 et jusqu'à parfaite libération des lieux.

PRECISIONS que cette condamnation est prononcée en deniers et quittances eu égard aux versements intervenus, le cas échéant, depuis le 17 février 2026.

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Mme [J] [Z] aux dépens de l’instance, dépens auxquels il sera ajouté le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.