Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00326 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C5ZJ DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA [Localité 1] DU 24 MARS 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffière

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [A], née le 25 Juin 1980, demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Copie exécutoire Me Charmey, Mme [A] le 24/03/2026

DÉBATS : Audience publique du 03 Février 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 24 Mars 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2021, la S.A NOALIS a donné à bail à Mme [A] [L] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 385,41 euros, outre la somme de 77,58 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 20 février 2025, la S.A NOALIS a fait délivrer au locataire un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 962,44 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 06 février 2025 et de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la S.A NOALIS a fait assigner Mme [A] devant ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme [A], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner Mme [A] à remettre les clefs du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et, à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jours de retard ;

▸ condamner Mme [A] au paiement de la somme principale de 2 908,97 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 octobre 2025, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes règles que le loyer jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ autoriser la S.A NOALIS de mettre les meubles qui pourraient être trouvés dans le logement de Mme [A] à tel endroit qu’il lui plaira, et ce au frais dela débitrice ;

▸ condamner Mme [A] au paiement d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire : - dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique. - dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 février 2026.

La S.A NOALIS a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 4 663,30 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 02 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Par ailleurs, la partie demanderesse expose que Mme [A] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, qu’aucun plan d’apurement n’a été mis en place, et s’oppose à la délivrance de délais de paiement en faveur de la défenderesse.

Mme [A] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la S.A NOALIS a fait délivrer à Mme [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler, dans le délai de deux mois, la somme principale de 1 962,44 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 06 février 2025.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, non contesté par la défenderesse, que Mme [A] n'a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l'indemnité d'occupation à l'encontre de la locataire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu'à libération complète des lieux loués, Mme [A], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé à la S.A NOALIS, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 462,99 euros à ce jour.

Il y a lieu de rappeler que les frais de commissaire de justice liés à la délivrance de l’assignation ou du commandement de payer ne constituent pas une dette de loyer mais des dépens. Ces frais étant compris dans les dépens mis à la charge de la partie perdante ainsi qu’examinés ci dessous, il convient de les déduire du décompte produit par la S.A NOALIS arrêté au 2 février 2026. Il résulte de ce décompte, non contesté par la défenderesse, qu’après déduction des frais de commissaire de justice à hauteur de 135,02 euros, le montant des loyers et charges dus par Mme [A], s’élève à la somme de 4 528,28 euros .

Il convient en conséquence de condamner Mme [A] à payer à la S.A NOALIS la somme de 4 528,28 euros euros au titre des loyers et charges dus au 02 février 2026, terme de Janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur l'expulsion :

En l'absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Mme [A] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d'ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte à compter du présent jugement, en cas de mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion, dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’explusion d’un local d’habitation (trêve hibernale, délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux).

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires :

Mme [A], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il convient de condamner le défendeur à verser au demandeur une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 21 avril 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 29 juin 2021 par la S.A NOALIS à Mme [A] [L] portant sur un logement situé [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5] ;

CONDAMNE Mme [A] [L] à payer à la S. A NOALIS la somme de 4 528,28 euros (quatre-mille-cinq-cent-vingt-huit euros et vingt-huit centimes) au titre des loyers et charges dus au 02 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés au [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5], l'expulsion de Mme [A] [L] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la S.A NOALIS de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la S.A NOALIS de sa demande d’autorisation de déplacer les meubles présents dans le logement ou elle le souhaite, sans l’accord de Mme [A] [L] ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 21 avril 2025 jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 462,99 euros (quatre-cent-soixante-deux euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) ;

CONDAMNE Mme [A] [L] à payer à la S.A NOALIS cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [A] [L] à payer à la S.A NOALIS la somme de 200 euros (deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [A] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 février 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal. avons signé et scellé les présentes