Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 2026/ JUGEMENT DU : 03 Mars 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00879 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DRPJ NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière AFFAIRE : S.A. SDH SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT C/ [K] [S], [T] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Mme ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Mme THEOLEYRE, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire délivrée à : Me RICOTTI - MmE [S] - M. [J] le : 03/03/2026

DEMANDERESSE

S.A. SDH SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT, dont le siège social est sis 34 Avenue grugliasco - 38130 ECHIROLLES représentée par Me Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Mme [K] [S], demeurant 14 AVENUE DES FLEURS - PORTE 201 - 38790 DIEMOZ comparante

M. [T] [J] né le 16 Juillet 1979, demeurant 12 ALLEE DES MUGUETS - LES FOUGERES - LOGT 14 - 38090 VILLEFONTAINE comparant

Qualification : contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 05 Janvier 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Mars 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Mme ARMETTA-DUMEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Mme THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 17 juillet 2008, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné en location à Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] un logement et un garage sis 12 allée des muguets, les fougères, logt 14 à VILLEFONTAINE (38090).

Par actes de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025 et du 15 juillet 2025, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer respectivement à Monsieur [J] [T] et Madame [S] [K] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2436.27 euros correspondant au montant des loyers dus au 27 juin 2025, outre le coût de l’acte et d’avoir à fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par assignation délivrée à Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T], le 26 septembre 2025, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire du bail, que soit constaté que les locataires n’ont pas justifié être couverts par une assurance contre les risques locatifs et que soit ordonnée l’expulsion des locataires; la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives, majorés de 76.22 euros et le paiement solidaire de la somme de 3365.76 euros au titre de loyers échus et impayés; outre celle de 152.45 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

A l’audience du 5 janvier 2026, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, représentée par son conseil, précise avoir été avisée de la décision de recevabilité de la demande d’ouverture d’une procédure de surendettement auprès de la commission des particuliers, le 9 décembre 2025, au profit de Monsieur [J] [T], elle confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 4228.42 euros au 15 décembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais.

Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T],présents, confirment la décision rendue par la commission de surendettement au profit de Monsieur le 09 décembre 2025. Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience; il indique que Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] se sont séparés au mois de novembre 2024; que Monsieur n’a pas su maintenir une gestion administrative et budgétaire ; qu’en raison de problèmes de santé, Monsieur ne peut garder un emploi de manière continue; que la modicité des ressources de Monsieur a généré la dette locative.

Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] indiquent avoir repris les paiements du loyer courant. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 3 mars 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Dans le cours du délibéré, le bailleur a fait savoir à la juridiction que Monsieur [J] [T] a effectivement repris le paiement du loyer courant. Le bailleur confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 4197.32 euros au 7 janvier 2026.

Dans le cours du délibéré, Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] ont transmis au tribunal et au bailleur leur justificatif d’assurance locative.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX, de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur le défaut d’assurance

Selon les termes de ce contrat et les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, il appartenait au locataire de s’assurer contre les risques dont les locataires doivent répondre et d’en justifier chaque année à son bailleur, à défaut de quoi, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail, un mois après une sommation demeurée infructueuse.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie avoir adressé aux locataires le 7 juillet 2025 et le 15 juillet 2025, un commandement d’avoir à lui fournir l’attestation d’assurance contre les risques locatifs; ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit les clauses résolutoires insérées au contrat de bail ainsi que les dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] ont souscrit une assurance locative. En effet, postérieurement à l’audience, ils ont transmis au tribunal leur attestation d’assurance locative.

En conséquence, il convient de débouter la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de ses demandes fondées sur le défaut d’assurance.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] ne contestent pas cette dette de loyers.

Il convient dès lors de condamner Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] à payer, à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 4197.32 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2436.27 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d'un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, par application des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et 1104 du Code civil, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative dans un délai de 36 mois. L’octroi de tels délais suspend la clause de résiliation de plein droit.

En l’espèce, le commandement délivré par la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, le 7 juillet 2025 et le 15 juillet 2025, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 15 septembre 2025.

Cependant, l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que par dérogation lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. 

En l’espèce, il ressort des débats que la commission de surendettement des particuliers de l’Isère a rendu le 9 décembre 2025 au profit de Monsieur [J] [T] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement; qu’il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction; qu’il résulte enfin du décompte susvisé que le paiement du loyer et des charges a repris.

Il convient, en conséquence, d’accorder à Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] se libèrent de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [T].

En outre, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT est fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Monsieur [J] [T] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur la solidarité

En application des articles 1310 et suivants du Code civil, les titulaires du bail sont tenus solidairement au règlement du loyer et des charges.

Le contrat de bail stipule, en outre, que les obligations du bail constituent une charge solidaire et indivisible et que les co-titulaires donnant congé, restent tenus de ses obligations pendant une période de 3 ans à compter de son départ.

En l’espèce, Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] sont co-titulaires du bail. Madame [S] [K] a quitté les lieux, son congé est enregistré le 25 octobre 2024. Par courrier en date du 5 novembre 2024, le bailleur a informé Madame [S] [K] que la période de solidarité retenue prendra fin le 30 juin 2026, date fixant le terme du bail.

Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] sont donc tenus solidairement à la dette jusqu’à cette date.

Sur la demande de majoration

En application des dispositions de la loi dite « ALUR », s’agissant des baux signés et renouvelés depuis le 27 mars 2014, comme en l’espèce, qu’il concerne un logement vide ou meublé, aucun frais ne peut être appliqué par le bailleur en cas de retard de paiement.

Ainsi, il ne peut être fait droit à la demande du bailleur de l’autoriser à percevoir 76.22 euros de majoration du loyer.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Les défendeurs condamnés in solidum aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit:

- DEBOUTE la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de ses demandes fondées sur le défaut d’assurance;

- CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement et le garage entre la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] à la date du 15 septembre 2025;

- SUSPEND les effets de cette clause pendant les délais consentis;

- DEBOUTE la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande de majoration de l’indemnité ;

- CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] à payer, à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 4197.32 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 7 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2436.27 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus;

- AUTORISE Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] à se libérer de leur dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 10 euros, en plus du loyer courant, jusqu’à selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du Code de la consommation au profit de Monsieur [J] [T], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement;

- RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par les locataires;

- RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues;

- DIT que si Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] respectent les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué;

- DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse;

- DANS CE CAS: CONSTATE la résiliation du bail conclu pour le logement et le garage le 17 juillet 2008, à la date du 16 septembre 2025; AUTORISE la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [T] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux; CONDAMNE Monsieur [J] [T] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués; - CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [S] [K] et Monsieur [J] [T] aux dépens;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président