Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00448 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OSZN

MINUTE N° : 26/00453

S.A. CLESENCE venant aux droits de la SA D'HLM LA MAISON DU CIL c/ [U] [V]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d'Oise

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Maître Christophe SOVRAN-CIBIN COUR D’APPEL DE [Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE Chambre de proximité Service civil [Adresse 1] [Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

S.A. CLESENCE venant aux droits de la SA D'HLM LA MAISON DU CIL [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Christophe SOVRAN-CIBIN de la SELARL SOVRAN-CIBIN, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [V] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4]

non comparant

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Le tribunal a été saisi le 18 juillet 2025, par Assignation du 15 juillet 2025 ; L'affaire a été plaidée le 15 janvier 2026, et jugée le 12 mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2012, la société CLESENCE venant aux droits de la société [Adresse 5] a consenti un bail à Monsieur [U] [V] et Madame [W], [J], [N] [C] [K] pour un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 5].

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2012, la société CLESENCE en qualité de mandataire de la société [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [U] [V] un emplacement de parking n°5242 dépendant du groupe immobilier du [Adresse 8] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 29,55 euros.

Suivant acte sous seing privé du 11 mars 2013, la société CLESENCE venant aux droits de la société [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [U] [V] un emplacement de parking n°5222 dépendant du groupe immobilier du [Adresse 8] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 30,05 euros.

Suivant un nouvel acte sous seing privé du 21 octobre 2021, la société CLESENCE venant aux droits de la société [Adresse 7] a consenti un bail à Monsieur [U] [V] et Madame [W], [J], [N] [C] [K] pour un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 9].

Par un jugement du 11 mars 2025, le juge du contentieux du Tribunal judiciaire de Pontoise a condamné solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [W], [J] [N] [C] [K] à payer la somme de 18.413,29 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 décembre 2024. Le bailleur, ayant omis de demander la résiliation des emplacements n°5242 et n°5222 accessoires au bail d'habitation du 25 avril 2012, fait valoir que les loyers afférents à ces derniers sont impayés.

Ainsi, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer, la somme principale de 2.690,79 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 17 décembre 2025, la société CLESENCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux des emplacements de stationnement n°5242 et n°5222, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- Constater la résiliation à la date du 25 août 2025 du contrat de location portant sur le parking n°5242 dépendant du groupe immobilier du [Adresse 8] à [Localité 5] ;

- Constater la résiliation à la date du 25 août 2025 du contrat de location portant sur le parking n°5222 dépendant du groupe immobilier du [Adresse 8] à [Localité 5] ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [V] et de tous les occupants de son chef des emplacements de stationnement susvisés ;

- Condamner Monsieur [U] [V] à payer la somme de 2.631,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêtés au 25 août 2025, le terme de juillet 2025 étant inclus ;

- Condamner Monsieur [U] [V] à payer, pour chacun des emplacements susvisés et à compter de la résiliation des baux (fixée au 25 août 2025) et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération des lieux ;

- Condamner Monsieur [U] [V] aux dépens de l'instance ;

- Condamner Monsieur [U] [V] à payer la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

À l'audience du 15 janvier 2026, la société CLESENCE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société CLESENCE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique que les deux baux d'emplacement de parking sont accessoires au contrat de bail d'habitation de Monsieur [U] [V]

Régulièrement cité à étude, Monsieur [U] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Malgré l'absence de Monsieur [U] [V], il convient de statuer sur les demandes de la société CLESENCE après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

La loi du 6 juillet 1989 a vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, les deux baux d'emplacement de parking sont bien accessoires au contrat de bail principal d'habitation en ce qu'ils stipulent que Monsieur [U] [V] est locataire d'un logement au [Adresse 6] à [Localité 5]. Ils stipulent une clause résolutoire en cas d'absence de paiement dans un délai d'un mois à compter d'un commandement de payer.

Les baux d'emplacement de parking n'ont pas été résiliés de sorte que les loyers ont continué à courir postérieurement au nouveau bail d'habitation conclu en 2021 par Monsieur [U] [V] et Madame [W], [J], [N] [C] [K], le relevé de compte faisant référence au logement des locataires.

Les échéances étant ainsi restées impayées depuis le mois de janvier 2023, un commandement de payer a été adressé le 24 juillet 2025 à Monsieur [V], unique preneur des baux d'emplacement de stationnement , afin de s'acquitter de sa dette.

Ainsi, la société CLESENCE est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire des baux des deux emplacements de stationnement dont les conditions sont réunies depuis le 25 août 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société CLESENCE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement :

- Des titres locatifs des 23 avril 2012 et du 11 mars 2013 portant sur les emplacements de stationnement et comportant une clause de résiliation de plein droit en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers ;

- Des décomptes dont il ressort qu'à la date du commandement de payer délivré le 24 juillet 2025, le montant de la dette locative s'élève à 2.631,39 euros, arrêté au 23 juillet 2025, terme juin inclus, et qu'il était de 2.962,35 euros, arrêté en novembre 2025, octobre inclus.

En l'espèce, la société CLESENCE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 juillet 2025, Monsieur [U] [V] lui devait la somme de 2.631,39 euros, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [U] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

En conséquence, en l'absence de reprise de paiement intégrale du loyer à l'audience, Monsieur [U] [V] est redevable de la somme de 2.631,39 euros, arrêtée au 31 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse), soustraction faite des frais de procédure.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail portant sur l'emplacement de parking n°5242 et/ou du bail portant sur l'emplacement de parking n°5222, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail concerné ou des baux concernés sera due.

L'indemnité d'occupation pour chaque bail est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 25 septembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés ou du badge à la société CLESENCE ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu du fait qu'il s'agit de la deuxième procédure, la première n'ayant porté que sur le local d'habitation, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE, recevable l'action engagée et tendant à l'acquisition de la clause résolutoire des baux d'emplacement de stationnement ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 23 avril 2012 entre la société CLESENCE et Monsieur [U] [V] sur l'emplacement de parking n° 5242 au [Adresse 6] à [Localité 5] est résilié depuis le 25 août 2025 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 11 mars 2013 entre la société CLESENCE et Monsieur [U] [V] sur l'emplacement de stationnement n° 5222 au [Adresse 6] à [Localité 5] est résilié depuis le 25 août 2025 ;

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [U] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [U] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les deux emplacements de stationnement n° 5242 et 5222 situés au [Adresse 6] à [Localité 5] ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] au paiement pour chacun des emplacements de stationnement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite de chacun des baux ;

DIT que ces indemnités d'occupation, qui se substituent aux loyers dès le 25 septembre 2025, sont payables dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges de chaque bail d'emplacement de stationnement, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés ou des badges à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à la société CLESENCE la somme de 2.631,39 euros (deux mille six cent trente et un euros et trente-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif cumulé pour les deux baux arrêté au 31 juillet 2025 (terme de juillet 2025 inclus) ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société CLESENCE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] aux entiers dépens.

Fait à [Localité 6] le 12 mars 2026,

Le Greffier La Juge