Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [I]

MINUTE N°

DU 19 Mars 2026

N° RG 25/03912 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QVMN

Grosse délivrée à Me Marina POUSSIN

Expédition délivrée à Me Anaïs LAGELLE

le

DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT [Adresse 1] [Localité 2]

représenté par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [I] né le 30 Juillet 1964 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par Me Anaïs LAGELLE, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 août 1999, l'office public de l'Habitat de Nice et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT, a consenti à Mme [J] [I] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1927 francs, et 320 francs de provisions sur charges.

Le 21 mai 2023 Mme [J] [I] est décédée.

Par courrier recommandé délivré en date du 13 février 2025, l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT a mis en demeure M. [V] [I] de restituer le logement vide de tout mobilier et de procéder à l’état des lieux de sortie.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, l'office public de l'Habitat de Nice et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT a fait assigner M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir: - constater que M. [V] [I] occupe sans droit ni titre les lieux ; - ordonner l'expulsion de M. [V] [I] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, - condamner M. [V] [I], au paiement des sommes suivantes:

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, à compter du décès de Mme [J] [I] jusqu'à la libération effective des lieux loués, jusqu'à la libération effective des lieux loués, - 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens,

- rejeter toute demande pour quitter les lieux ; - dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

A l’audience du 28 janvier 2025, l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT comparaît représentée par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment de : - constater que M. [V] [I] occupe sans droit ni titre les lieux depuis le décès de Mme [J] [I], - constater que M. [V] [I] a quitté les lieux le 20 novembre 2025, - condamner M. [V] [I] à lui verser la somme de 407,92 euros correspondant à l’échéance du mois de novembre au prorata temporis pour la période du 1er novembre au 20 novembre 2025, - condamner M. [V] [I] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [V] [I] sollicite de la présente juridiction notamment de : - débouter l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT de toutes ses demandes ; - donner acte de son départ du logement litigieux le 23 octobre 2025 ; - condamner l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT à lui payer la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, - condamner l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler : - qu'en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer, - que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Sur l’occupation sans droit ni titre de M. [V] [I]

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « (…) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. »

S'agissant des critères spécifiques aux logements sociaux, l'article 40 de la même loi dispose : « I.-Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l'article 20, les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. (...)

III.-Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1, les articles 17-2 et 18 et le premier alinéa de l'article 22 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. (...)».

En l’espèce M. [V] [I] renonce à sa demande de transfert du bail. Les parties sont en désaccord sur la date de départ de M. [V] [I] des lieux, l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT sollicitant de fixer la date au 20 novembre 2025 tandis que le défendeur demande de fixer la date au 23 octobre 2025.

Or, il apparaît que par courrier recommandé en date du 17 novembre 2025, réceptionné le 20 novembre 2025, M. [V] [I] remettait les clés de la porte d’entrée de l’appartement du logement litigieux.

La production de photographies non datées du logement litigieux vide sont sans emport sur la caractérisation de la date de départ des lieux.

Si M. [V] [I] informait par courriel du 23 octobre 2025 son conseil de son départ des lieux, c’est à la date de la remise des clés, permettant au bailleur d’accéder au logement que doit être retenu la fin de l’occupation des lieux, nonobstant l’information du bailleur du départ de M. [V] [I] par courriel du 27 octobre 2025.

Par conséquent il sera retenu la date du 20 novembre 2025 comme le terme de l’occupation sans droit de M. [V] [I] dans le logement litigieux.

Sur la demande d’une indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

Il est constant que Les indemnités d'occupation sont de plein droit dues, dès lors qu'un occupant se maintient en l’absence de tout titre d'occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

L'indemnité d'occupation ayant un caractère indemnitaire, celle-ci n'est due que jusqu'à la restitution effective des clés. En conséquence, si cet événement se produit au cours du mois, l'indemnité doit être calculée au prorata temporis du nombre de jours d'occupation sans droit ni titre.

En l'espèce, M. [V] [I] est occupant sans droit ni titre jusqu’à la date de la remise des clés au bailleur, soit le 20 novembre 2025.

S’il n’est pas contesté que M. [V] [I] n’est nullement locataire, il convient néanmoins de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail de Mme [J] [I] s’était poursuivi.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail que l’indemnité d’occupation de M. [V] [I] de la période du 1er novembre 2025 au 20 novembre 2025 s’élève à la somme de 407,92 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, le défendeur ne fonde dans ses conclusions sa demande de dommages et intérêts sur aucun fondement juridique. En l'absence de toute précision dans les écritures sur le fondement de la demande, le juge du fond doit examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables.

Or, M. [V] [I] ne démontre nullement l’existence d’une faute commise par l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT à son encontre.

En conséquence, M. [V] [I] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [V] [I] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [V] [I], partie perdante, sera déboutée de sa demande à ce titre. Compte tenu du déséquilibre des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter également l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT de sa demande fondée sur l’application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [V] [I], occupant sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 4], a quitté les lieux depuis le 20 novembre 2025;

CONDAMNE M. [V] [I] à verser à l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT une somme de 407,92 euros à valoir sur les indemnités d’occupations pour la période du 1er novembre au 20 novembre 2025 ;

DÉBOUTE M. [V] [I] de sa demande reconventionnelle de condamnation en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE d'AZUR HABITAT et M. [V] [I] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [I] aux entiers dépens de la présente instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection