Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026 Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE : Le 12 Mars 2026 à Me Nathalie COMTET Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/05073 - N° Portalis DBW3-W-B7J-64UI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z], [Y], [L] [W] née le 04 Décembre 1939 à [Localité 1] (BOUCHES DU RHONE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Nathalie COMTET, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [D] né le 13 Janvier 1972 à [Localité 2] (SOMME), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 1er novembre 1997, Mme [Z] [W] a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [D] portant sur un appartement non meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 2100 francs, hors taxes. Le 23 avril 2024, Mme [Z] [W] a fait signifier à M. [Q] [D] un congé pour vendre à effet au 31 octobre 2024. Le 20 décembre 2024, la requérante a fait signifier à M. [Q] [D] une sommation de quitter les lieux dans un délai de huit jours. Le locataire s’étant maintenu dans les lieux au-delà du 31 octobre 2024, par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025 dénoncé le 11 juillet 2025 à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 11 juillet 2025 et auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [Z] [W] a fait assigner M. [Q] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : - déclarer valable et régulier le congé délivré par Mme [Z] [W] à M. [Q] [D] en date du 23 avril 2024, - prononcer l’expulsion de M. [Q] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, - condamner M. [Q] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’une somme de 470, 01 euros par mois jusqu’à parfaite libération des lieux, - condamner M. [Q] [D] à payer à Mme [Z] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026. Mme [Z] [W] représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a précisé que le locataire sous-louait le logement en utilisant la plate-forme airbnb ; Cité par acte remis à étude, M. [Q] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représenté. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I - Sur la recevabilité Mme [Z] [W] justifie par une note en délibéré autorisée par le tribunal, par l’acte de vente du 16 septembre 1983, l’acte de notoriété du 13 juillet 1990 et par la taxe foncière pour l’année de 2025, être propriétaire en pleine propriété du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir. Mme [Z] [W] est dès lors recevable en ses demandes. II – Sur le fond Sur la validité du congé pour vendre et les conséquences qu’elle emporte sur la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En l’espèce, par contrat à effet le 1er novembre 1997, Mme [Z] [W] a donné à bail à M. [Q] [D] un appartement non meublé avec jardinet et terrasse situé [Adresse 4] et ce pour une durée de trois ans avec tacite reconduction. Le bail a été reconduit tacitement au 31 octobre 2000, puis successivement jusqu’au 31 octobre 2024. Mme [Z] [W] justifie d’un congé pour vente signifié à M. [Q] [D] le 23 avril 2024, à effet le 31 octobre 2024 à minuit. S’agissant de la date d’effet du congé, celui-ci a été délivré le 23 avril 2024, en respectant le délai de préavis susvisé avant l’expiration du bail le 31 octobre 2024. Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix de 120.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation, est bien régulier. M. [Q] [D] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 31 octobre 2024 à minuit.

Par conséquent, M. [Q] [D] se trouve occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er novembre 2024 et il convient d'ordonner son expulsion selon les modalités précisées dans le dispositif ci-après ; Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Q] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, soit la somme de 470,01 euros, et de condamner M. [Q] [D] à son paiement jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante. Sur les demandes accessoires M. [Q] [D] qui succombe sera condamné aux entiers dépens ; En outre, l’équité commande de le condamner à payer à Mme [Z] [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l'espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort, DÉCLARE Mme [Z] [W] recevable en ses demandes ; DECLARE valide le congé pour vente signifié le 23 avril 2024 à effet au 31 octobre 2024 à minuit; CONSTATE la résiliation du bail liant les parties au 31 octobre 2024 à minuit, date de prise d’effet du congé pour vente ; DIT que M. [Q] [D] est occupant sans droit ni titre du local d’habitation meublé qu’il occupe sis [Adresse 3] à compter du 1er novembre 2024 ; ORDONNE en conséquence à M. [Q] [D] de libérer les lieux sis [Adresse 5] [Localité 3] dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [Q] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, Mme [Z] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; FIXE au montant du dernier loyer et des charges le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation soit 470,01 euros due à compter de la résiliation du bail par l’effet du congé, et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante ; CONDAMNE M. [Q] [D] à payer à Mme [Z] [W] l’indemnité mensuelle d'occupation fixée à 470,01 euros, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante ; CONDAMNE M. [Q] [D] à payer à Mme [Z] [W] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE M. [Q] [D] aux entiers dépens ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ; REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Vice-Présidente